2018-2023年中國房地產資產置換行業競爭分析及發展前景預測報告
房地產資產置換行業研究報告主要分析了房地產資產置換行業的市場規模、房地產資產置換市場供需求狀況、房地產資產置換市場競爭狀況和房地產資產置換主要企業經營情況，同時對房地產資產置換行業...
國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養老市場上活躍的企業主要分為三類，一類是傳統養老機構。一類是以險資為主的養老地產項目。而第三類才是以房企為主的養老地產項目。
3 “不賣房很難盈利”
養老住區的項目不同于傳統房地產開發。有業內人士表示，在日本，養老由政府扶植；在美國，則有醫保、養老保險的覆蓋，而在中國都不具備。在中國，如何制約房企將養老項目全部“地產化”是政府所面臨的問題，而如何解決服務與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。
全聯房地產商會創會會長聶梅生曾對外公開表示，由于缺乏有效的投融資政策支持，養老產業普遍存在貸款難、投資期長、收益率低、企業生存困難；而在需求端激活老年人的存量資產，反向貸款（押金眾籌以利息養老）、以房養老等方面也缺少政策性引導。
“不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養老產業的初衷。”如今養老地產就不尷不尬地卡在這樣的窘境。在如今的房地產市場上，養老地產細分為兩大類，第一種是針對活力型老人的健康地產；第二種是針對有剛性養老需求的銀發社區，兩種產品都是以銷售為主。而持有型的產品，因為需要典型的重資產運營，一般企業負擔不起。所以才會出現只有資金實力雄厚的險資和品牌房企涉及養老產業，并且沒有規模化發展。
一個典型的持有型養老項目是泰康燕園，背靠著險資機構泰康人壽，配建醫院。運營模式是和保險產品捆綁，客戶躉交200萬購買保險產品，獲得入住燕園的資格。入住后再交房租和護理費。而這種模式也被泰康在全國擴張。
“不過200萬的養老入門門檻，對于一般老人來說不是一筆小數目。”北京一養老項目負責人坦言，如今比較受市場歡迎的仍然是以月為單位，繳納一定費用的養老模式。目前來看，房租+護理費+餐飲等其他費用是養老機構的主要收益來源。而房企的養老項目，即便不考慮回報率的問題，一般對于現金流也有一定的要求。
這兩年地產企業投資的高端地產養老價格都不低。比如位于東三環的恭和苑，平均每月養老費用都在1萬-3萬元。遠洋·椿萱茂老年公寓單人間自理老人月費平均是9600元（不含護理費）。這些項目在市場上供不應求。高凈值人群希望送家里的老人養老。但也有大量有養老需求的老人無法負擔高額的養老費用。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進則認為，針對不同需求提供相關產品，是降低養老地產業務成本的一個重要途徑。對房地產市場來說，積極針對養老群體提供24小時的社區型服務，是擴大養老服務背后盈利點的一個重要的機會。此外，當前渴望擺脫以往銷售模式的養老產業依然面臨行業缺乏標準、服務缺乏經驗、人員流動過快等問題困擾，也未找到一條適合大眾企業的商業模式和盈利模式。
4 痛點是獲取項目及服務
無論是養老產業自身的發展、還是養老產業的市場化、抑或是開發商所希望的，將地產和養老相結合，孕育出養老地產這樣的新生事物，目前都遠遠算不上發展完善。不少從業者都認為，項目獲取是養老產業的行業痛點。
北京萬科首席拓展業務合伙人王峣指出，做養老公寓、養老院是特別專業的事情，不是說將閑置資產改造一下就能做的。目前萬科和北控合作的光熙門養老醫院算得上是一個改造成功的案例，只可惜這樣的項目還太少。不過，在政策的支持之下，這種情況也正有所改觀。未來，養老、醫療、教育、租賃等產業是地產投資扶持的重點。
如今，政策對于養老產業的支持在土地市場上已經開始顯現效力。記者根據北京市規土委公開資料統計數據顯示，2017年在昌平北七家、豐臺區王佐鎮以及平谷夏各莊地區均有養老用地出讓，而從今年起，這些地塊也將相繼進入市場。
一位業內人士表示，做養老難，不僅難在資金與盈利。這個行業的痛點，一是受養兒防老等傳統觀念的影響，社會缺少養老服務方面的經驗；二是居家養老占據主流，政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對于中高端的養老需求，沒有與之匹配的市場化標準。所以對于涉足養老產業的房企來講，如何做好服務，吸引更多的人進入自己的養老項目就成為其獲取穩定、持續現金流的必由之路。
“養老地產核心仍然在于服務運營，而中國養老服務運營公司的流程體系、人才培養方面較為薄弱，各區域經濟發展水平、人群消費層次和服務需求不盡相同。”李瑩說：“因此選擇適配產品與運營模式，將決定項目成敗。”而劉肖也表示，萬科養老將繼續在服務鏈條上進行完善。“如果說在護理能力提升是第一階段的話，培育專業醫護能力的第二階段已經到來了。”
5 未來潛力可期
對于以往習慣高利潤和高周轉的房企而言，堅持做下來，看中的是其未來發展的前景。有業內人士表示：“房企逐利，無可厚非，地產公司的很多賬不能單從一個項目的盈虧上來計算，還包括拿地成本、品牌效益、社會責任等。”
“對于房企來說，適當參與養老地產項目，也能夠更好地把握此類市場的拿地規律。”嚴躍進分析認為：更重要的是，能從此類拿地過程中培育開發經驗和運營模式。
李瑩也表示，養老產業可挖掘的潛力極大。“現如今，傳統資金端口已開始將向實體經濟以及由實體經濟依托的產業地產傾斜，以養老、醫療、教育等作為投資重點，持有型物業成為未來地產發展的必然目標與階段。”她指出，由于養老服務項目具有持續穩定的現金流，后期由于運行成本遠低于取費，盈利能力強，因此在具備成熟穩定現金流后，可通過股權市場和債權市場兩個通道變現，股權市場即養老運營服務公司或基金上市，通過一級市場或二級市場實現原投資人的退出，也可直接向原投資人認購擬上市公司股份等方式，債權市場退出模式則為現行通用的REITS、ABS、經營性物業貸等模式。
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