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“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位貫穿著2017年全國住宅銷售市場。
“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位貫穿著2017年全國住宅銷售市場，根據國家統計局惠州調查隊的住宅價格統計數據顯示：通過“組合拳”、“限售”等不斷加碼的政策調控后惠州市區住宅銷售市場得到有效降溫，價格過快上漲的勢頭得到扼制，住宅市場總體呈“新時代、新穩態”態勢。
一、惠州市區住宅市場銷售情況
(一)新建商品住宅成交量同比有所下滑，但仍處高位
從成交面積看， 2017年惠州市區(不含大亞灣，下同)新建商品住宅成交面積626.3萬平方米，同比下降15.5%。從成交套數看，惠州市區新建商品住宅成交套數56255套，同比下降17.0%。從2011年以來惠州市區新建商品住宅銷售情況來看，2017年的成交量盡管同比有所下滑，但仍處歷史較高位，成交面積僅低于房地產市場火爆的2016年(見圖1)。
(二)調控成效漸顯，住宅價格同比漲幅逐月回落
2016年10月6日，惠州市政府出臺了《關于進一步加強我市房地產市場監督管理工作的通知》，拉開了對房地產市場調控的序幕，此后相關部門又對調控政策進行細化，出臺“明碼標價、一房一標”等措施; 2017年4月8日，惠州市政府又出臺《關于進一步完善我市房地產市場監督管理工作的通知》(簡稱“惠六條”)，首次啟動“限售”調控。在調控政策不斷加碼的背景下，惠州市區住宅市場的調控成效也逐漸顯現，縱觀全年，惠州市區新建商品住宅價格月度同比指數走勢大體分成三個階段(見圖2)：
第一階段： 1～3月，價格同比漲幅高位盤整，且有回落苗頭，盡管3個月的回落幅度僅有0.8個百分點，但從中反映出惠州市新建商品住宅市場調控成效開始顯現，市場降溫信號出現。
第二階段： 4～10月，價格同比漲幅回落尤其明顯，漲幅從3月份的上漲23.9%快速回落至10月份的上漲5.9%，回落了18.0個百分點，月均降幅達2.6個百分點，降溫明顯。從總體上看，在“惠六條”及調控加碼的背景下，惠州市區新建商品住宅市場交易退燒顯現。
第三階段： 11～12月，隨著調控政策的持續發酵，價格同比漲幅小幅持續走低，市場始終保持降溫之勢，至12月份，價格同比漲幅回落至4.5%。
二手住宅價格走勢情況與新建商品住宅價格走勢大同小異。二手房市場一方面受新房“限價”調控和供應影響，另一方面市場普遍看漲二手住宅市場，出現惜售現象，使得二手住宅價格水漲船高，全年二手住宅價格指數同比走勢大體分成兩個階梯：
第一階梯： 1～8月，價格同比維持在10%～16%區間高位震蕩運行，于今年4月份達到最高點同比上漲15.8%后開始緩慢回落。
第二階梯： 9～12月，價格同比指數漲幅進入5%～10%區間運行，于12月份回落至6.4%，且呈持續回落態勢。
(三)價格環比漲幅先震蕩后平穩
從分月數據看，惠州市區新建商品住宅價格環比指數呈現 “上半年跌宕起伏，下半年風平浪靜”的走勢(見圖3)。1～6月，屬于震蕩階段，其中3月份，受環深城市限購外溢，且深圳剛需大購買力強，市場總體供小于求的影響下，環比上漲幅度上升至1.1%。但隨著“惠六條”調控政策的頒布且調控措施不斷升級加碼后，新建商品住宅價格環比漲幅于6月份又回落至0.5%。7～12月，屬于平穩期，價格環比漲幅在0%～0.4%區間窄幅波動，市場總體保持穩定。
二手住宅價格環比指數與新建商品住宅價格環比指數走勢基本一致。
二、房地產市場成交特點
(一)區域分布相對較均衡
2017年，從區域成交情況看，惠城區繼續領跑，成交面積為273.3萬平方米，同比下降29.2%，占總成交面積的43.6%，占比與2016年相比下降8.5個百分點;其次是惠陽區成交面積235.4萬平方米，同比增長14.3%，占比37.6%，占比上升9.8個百分點;最后是仲愷高新區，成交面積117.6萬平方米，同比下降21.1%，占18.8%，占比微降1.3個百分點?？傮w上看，惠州市各區域成交量分布相對較均衡 (見表1)。
(二)大樓盤集中度較高
2017年，部分以大型房企如碧桂園、中海、恒大、星河、隆生、中洲、方直等為代表的房地產開發集團對惠州房地產業的發展起到龍頭作用，對惠州市區新建商品住宅成交面積排前20位的樓盤進行分析，20個樓盤的成交面積達227.8萬平方米，占總成交面積的36.4%，與2016年銷量前20位樓盤成交面積占比相比提高了5.1個百分點，凸顯出房地產行業中，規模較大的房地產市場占有率在不斷提高，市場集中度進一步增加。
(三)住宅土地交易市場回暖
根據惠州市公共資源交易中心掛牌交易系統顯示，2017年惠州市區涉及住宅類用地拍賣共成交49宗，比2016年增加了14宗;成交總面積138.9萬平方米，同比增長55.2%;成交總金額80.8億元，同比增長1.6倍。全年超億元的住宅用地成交16宗，比2016年增加了9宗。在經歷了房價快速上漲并保持平穩的背景下，房地產開發企業的拿地意愿上升，土地交易市場回暖。
三、影響惠州房地產市場走勢的因素
(一)調控政策、引導方向
自2016年10月始，惠州市相繼出臺“組合拳”限價、“惠六條”限售及加碼措施不斷等調控政策，表明惠州市委、市政府對貫徹落實“房子是用來住的，不是用來炒的”的態度和決心。當前，惠州房價水平仍處珠三角低洼區，是環深城市中唯一沒有限購的城市，價格具有較大吸引力，惠州仍然是外溢需求的首選。特別是惠陽、大亞灣區緊鄰深圳東部，主動對接深圳“東進”戰略，市場迎來較大的發展機遇，吸引更多知名房企搶灘登陸。
(二)優質優勢、助力支撐
惠州市坐擁生態環境、自然資源、地理位置等優勢資源，城市發展充滿活力。近年來，全市不斷推進“五位一體”總體布局，在經濟、政治、文化、社會、生態五個方面取得了優異的成績，“全國文明城市”、“中國十佳綠色城市”、“全國‘六五’普法先進城市”、全國首批民生改善典范市、首批法治城市創建先進市等榮譽稱號，以及“粵港澳大灣區”、“廣東硅谷”、“惠民之州”、“30分鐘生活圈”等標簽又給惠州樓市加碼，為惠州市房地產市場健康穩定發展提供有力支撐。
(三)金融助手、租賃首現
信貸政策是決定房地產市場走勢的重要因素。當前，惠州市房貸利率處于全面上浮時代，首套利率最低上浮10%，上浮15%、20%是常態，而二套房的利率最低上浮15%，最高上浮比例高達35%?！笆糯蟆眻蟾嬷忻鞔_指出，要“建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。目前中國建設銀行成為“嘗鮮者”，已與惠州市政府合作，積極在惠州部署住房租賃市場發展規劃，但當前惠州乃至全國住房租賃市場仍處于探索階段，需要面臨和解決金融、稅收、運營管理、配套措施等諸多問題，隨著不斷積累經驗和完善，租賃市場將邁向新臺階。
四、未來市場走勢預判
在持續調控、租購并舉政策背景的新時代下，從短期看，惠州市繼續貫徹落實房地產調控政策，防范房地產市場風險，整個房地產市場將繼續保持當前穩態，金融去杠桿將會延續，租賃市場將成為新力量。從長期看，隨著城市發展，城鎮化進程的不斷推進，以及房地產長效機制的建立，惠州市房地產市場將保持平穩健康發展。預計2018年惠州市區住宅價格漲幅將繼續回落。
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