業內人士：搖號未必能解決杭州樓市供需關系矛盾等問題

• 2018年5月30日 ZhangHongYuan來源：每日經濟新聞 1233 80
• 繁體

• 

  2018-2023年中國房地產基金市場深度全景調研及“十三五”發展前景預測報告

  在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。房地產基金行業研究報告就是為了解行情、分析環境提供依據，是企業了解市場和把握發展方向的重要手段，是輔助企業決...

杭州首次出現“萬人搖號”樓盤。

該人士同時表示，從其經手的二手房購房人群組成來看，市場價格或有“虛高”嫌疑。其指出，“限購以后，剛需購房者和投資客能夠購房的數量明顯受抑，購買力更強的是拆遷戶。”據其介紹，去年杭州市區拆遷力度空前，可能有5萬多戶。拆遷的基本都是城中村，居民大多兩代人甚至三代人居住在一起，每戶獲得的拆遷補償費用基本為800萬～1000萬元。(對于上述拆遷戶數量及拆遷補償費用問題，記者尚未獲得相關部門證實)

“相比普通購房者，拆遷戶手中有大量現金，在購房過程中也有特別的優勢，比如一戶可以購買三套房，房款和契稅也有相應補貼。”前述房產中介人士表示，“比如去年城東融創某樓盤，有傳言周邊拆遷戶購買量就占了將近一半。近期我們手中成交的大戶型房源全部都是拆遷戶(買走的)，很多甚至是全款付清。不過，這批人購房完畢之后，未來幾年市場購房預期可能會明顯下降。”

高價拿地房企承壓

對于如何解決新房與二手房房價倒掛問題，同策研究院首席分析師張宏偉對記者表示，從需求上講，需要解決的主要問題是控制投資預期。從供應上來說，供地和樓盤入市的節奏需要進一步加快。

記者注意到，去年以來杭州土地供應量明顯增長。據第三方平臺住在杭州網數據，杭州市區2017年全年成功出讓土地153宗(主城區81宗，蕭山區35宗，余杭區37宗)，總面積522.4萬平方米，總可建面積1226.8萬平方米;總成交金額1942.98億元，同比上漲21.6%，創歷史紀錄。其中，杭州市區涉宅用地(宅地、商住用地)共成交86宗，總出讓面積402.6萬平方米，總可建面積912.2萬平方米;總成交金額1685.6億元，平均樓面價18478元/平方米，雙雙刷新歷史紀錄。另據中原地產研究中心統計數據，截至2018年5月28日，杭州市土地出讓金達1244億元，同比上漲210%。

盡管杭州市在大量供應土地，但丁建剛指出，商品房上市的節奏并不快，房子供應量沒有與土地供應量同步增長。

對于去年搶地大戰中高價拿地的房企來說，減緩新房上市節奏無疑將帶來財務成本的上升。據悉，2018年杭州市區有36個板塊地價創紀錄。記者注意到，近期杭州市場已傳出轉讓高價地消息。比如，有媒體報道稱，去年8月以18205元/平方米的樓面價拿下轉塘地塊的某房企已準備轉讓土地。

“現在來看，一些高價拿地房企的風險明顯增加。”張宏偉指出，“據我們了解到的情況，房企定價一般通過成本疊加法(計算)，以樓面價為基準，疊加各類成本最終定價，而一些政府限價政策中的定價是以利潤疊加為準，雙方不同的定價準則導致開發企業出現兩難。加上近期資本市場融資環境嚴峻，對房企的融資和資金周轉能力等都提出了考驗。”

“政府調控初衷在于既保證市場活躍度又能將樓市熱度調節在可控范圍內，但從相應的市場行情看，限價導致了二手房與新房房價的倒掛。接下來如何進一步調控是眼下許多地方政府面臨的問題。”雙贏機構總經理章惠芳對記者表示，其實可以采用的調控手段還有不少，比如限售、增收交易環節稅費等，但在目前的市場預期下，這些措施能否奏效有待進一步觀察。

丁建剛表示，相比限價政策帶來的系列“后遺癥”，利用稅收、金融等手段調控市場過熱可能更為長效。比如，可考慮按每戶持有住宅的套數梯級征收契稅，打個比方，第一套征收契稅3%，第二套6%，第三套15%，第四套30%……或者使用金融貨幣政策調控市場，比如首套房貸按揭基準利率，二套房貸按基準利率上浮20%等。

據悉，由于新房與二手房價格倒掛，截至目前在全國范圍內有8個城市發布了搖號買房政策，即上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳，全部或者部分房源需要搖號出讓。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡