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長租公寓盈利仍是難題，資產證券化將成突破口。
何亮宇說，保利租賃住房REITs、碧桂園租賃住房REITs等多單租賃住房REITs的成功落地說明，長租公寓發展方向是資產證券化。不同于傳統的融資工具，REITs以資產為標的進行資本運作，在盤活企業存量資產，將“資產池”轉變為“資金池”，在有效解決“重資產”長租公寓投資回收周期過長的同時，為“重資產”企業打造后端退出平臺，完善“重資產”企業“開發、持有、證券化退出”的全產業鏈模式，能夠使企業在前端土地儲備、開發等環節無“后顧之憂”。
毫無疑問，REITs是持有“重資產”的企業布局租賃住房業務，甚至迅速占據租賃住房市場的重要投融資工具。
“長租公寓市場要獲得良好發展，需要打通募投管退的全產業流程。退出渠道的通暢性及定價作用，是資金愿意市場化參與長租市場的重要前提。”曾景表示，目前，資產證券化是重要的退出方式，但也有很多問題需要解決，其中特別值得關注的一個問題是，國內缺乏長期限的權益類投資人，以至于大部分所謂的以資產證券化方式退出都是一種債性的再融資。
“從間接投資的角度來看，未來投資租金類資產證券化產品將成為保險資金支持長租公寓行業發展的重要手段。”東方金誠分析師徐承遠認為，結合國外經驗看，長租公寓融資最常用的手段是將租金等資產證券化后通過二級市場融資。保險資金的負債久期較長，和期限較長的資產證券化產品有很高的匹配度。
徐承遠表示，隨著長租公寓行業的發展，未來此類資產證券化產品會處于持續增長的態勢，而保險資金可以通過購買產品的方式持續為長租公寓行業提供資金支持。同時，資產證券化產品以租金產生的現金流進行償付，具有風險隔離作用，保險公司可以更好控制投資收益。
需嚴把“資產關”
何亮宇提醒，資產證券化是長租公寓行業完整商業模式不可或缺的一環，但必須把好“資產關”。對于真正布局租賃住房的企業、有真實良好租賃運營的資產，應持續鼓勵和支持其證券化運作。同時，嚴把“資產關”也是避免“房企借租賃住房政策風口、過度融資”的有效方式。
何亮宇認為，在租賃住房市場及租賃住房證券化發展的初期，建議監管部門在項目落地審批時綜合考量項目整體情況（如發行人資質、物業資產區位與品質、發行規模與估值比重、運營商發展規劃等）以把握具體審核標準，既符合市場的實際情況，同時體現對行業的鼓勵和扶持，以推動租賃住房行業健康發展。
“目前長租的盈利性不高，且在市場早期，規模優勢是非常重要的先發優勢，所以企業追求規模化擴張很自然。”曾景強調，長期來看，行業健康發展需要注重運營。監管層在政策制定時可以體現對運營能力的鼓勵，投資人在投資決策時，也需要對運營能力進行定價。
李冰表示，真的想讓普通投資人購買長租公寓類資產證券化產品，要看運營管理帶來的增值。針對長租公寓資產證券化業務，需要關注經營能力，不能任其野蠻生長，只有經營管理真的具備條件的企業才能被認可去發行產品。
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