租賃機(jī)構(gòu)端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇 住房租賃行業(yè)需避開(kāi)“三大風(fēng)險(xiǎn)”

• 2018年8月1日 FanTianQing來(lái)源：騰訊網(wǎng) 585 33
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  2018-2023年版房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)

  《2018-2023年房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)》為中研普華公司獨(dú)家首創(chuàng)針對(duì)項(xiàng)目投融資咨詢服務(wù)的專項(xiàng)計(jì)劃書(shū)。計(jì)劃書(shū)分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般水平測(cè)算好了行業(yè)指B...

經(jīng)過(guò)幾年的積累，加之政策紅利不斷釋放，我國(guó)住房租賃行業(yè)逐漸進(jìn)入快速發(fā)展期，供應(yīng)端形成了以存量盤(pán)活為主體，增量開(kāi)發(fā)并行的市場(chǎng)格局。

近日，由貝殼研究院聯(lián)合21世紀(jì)產(chǎn)業(yè)研究院共同策劃發(fā)布的《2018年中國(guó)住房租賃白皮書(shū)》（以下簡(jiǎn)稱白皮書(shū)）數(shù)據(jù)顯示，住房租賃機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的長(zhǎng)租公寓與租房機(jī)構(gòu)提供的分散式租賃房源快速增加。與此同時(shí)，《白皮書(shū)》指出，租賃機(jī)構(gòu)面臨的競(jìng)爭(zhēng)也在加劇，行業(yè)集中度增加，更考驗(yàn)機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率和資金運(yùn)作能力等。

“在行業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀地對(duì)待行業(yè)市場(chǎng)，杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì)租賃服務(wù)為核心，促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。”貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)分析指出，租賃機(jī)構(gòu)突圍需要更加重視核心運(yùn)營(yíng)能力。

住房租賃機(jī)構(gòu)化占比將進(jìn)一步提升

《白皮書(shū)》監(jiān)測(cè)了10個(gè)住房租賃熱點(diǎn)城市市場(chǎng)表現(xiàn)，分析發(fā)現(xiàn)北京和長(zhǎng)三角地區(qū)城市機(jī)構(gòu)化租賃占比領(lǐng)先，北京為10.3%，上海、蘇州、杭州、南京4個(gè)城市平均數(shù)據(jù)為6.9%。

綜合10個(gè)城市未來(lái)三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計(jì)劃、城中村整治計(jì)劃和歷史進(jìn)度，《白皮書(shū)》預(yù)測(cè)了2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu)：機(jī)構(gòu)化占比方面，各城市都將有2-5倍的增幅，上海、深圳漲幅最高，這得益于兩個(gè)城市100萬(wàn)套機(jī)構(gòu)化管理計(jì)劃（深圳100萬(wàn)套收儲(chǔ)；上海70萬(wàn)套新建+30萬(wàn)套收儲(chǔ)）。京滬深三個(gè)一線城市的變化逐步趨近于國(guó)際發(fā)達(dá)城市水平（紐約60% 東京90%），未來(lái)每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約；杭州比例超過(guò)1/5，是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭；6個(gè)城市比例超過(guò)10%。機(jī)構(gòu)化租賃將越來(lái)越成為住房租賃人群選擇的新型居住解決方式。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市新開(kāi)公寓門(mén)店增長(zhǎng)率超35%；從供給方面看，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了以存量盤(pán)活為主體，增量開(kāi)發(fā)并行的供給市場(chǎng)；從租客需求端看，隨著一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金剪刀差的增加，更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇，租賃需求增加。

楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)逐漸形成，在房源開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金、管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。

租賃機(jī)構(gòu)需加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)能力

另一組數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前在品牌連鎖公寓中，頭部企業(yè)已成規(guī)模，累計(jì)管理數(shù)量約為160萬(wàn)間，品牌公寓管理房間總量或已接近288.6萬(wàn)間。

《白皮書(shū)》指出，目前我國(guó)長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域中已擁有創(chuàng)業(yè)系、房企系、中介系、酒店系等多方力量，未來(lái)隨著政策的推進(jìn)，國(guó)企系也將加入戰(zhàn)局，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)一步加劇。此外，經(jīng)過(guò)數(shù)年的發(fā)展，各領(lǐng)域的頭部企業(yè)都已形成，發(fā)展遲緩的末端企業(yè)已開(kāi)始紛紛離場(chǎng)，行業(yè)進(jìn)入洗牌期。

面對(duì)當(dāng)前激烈的競(jìng)爭(zhēng)，各企業(yè)要把握行業(yè)發(fā)展的核心關(guān)鍵。租賃的本質(zhì)是服務(wù)居民，因此住房租賃的核心是服務(wù)，而服務(wù)的核心是運(yùn)營(yíng)，長(zhǎng)租公寓的關(guān)鍵成功要素就是提高企業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力，為此公寓的運(yùn)營(yíng)商需要具備房源獲取能力、品質(zhì)控制能力、供應(yīng)鏈管理能力、效率運(yùn)營(yíng)能力和客戶獲取能力五大核心競(jìng)爭(zhēng)要素，才能實(shí)現(xiàn)行業(yè)突圍。

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