深圳“房改”政策落地 限制企業購房政策有望在全國復制

• 2018年8月6日 FanTianQing來源：騰訊網、鳳凰財經 1169 75
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  2018-2023年版房地產經紀產品入市調查研究報告

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深圳新建商品住房均價已經連續21個月下降，為何深圳樓市還要加碼調控？

新購住宅限售3年、商務公寓限售5年、離婚2年內申請貸款首付比例不低于70%……深圳樓市近日迎來新一輪調控。此前，深圳新建商品住房均價已經連續21個月下降，為何深圳樓市還要加碼調控？

7月31日，深圳市發布《關于進一步加強房地產調控促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確自發布之日起，暫停企事業法人單位購買新建商品住房和二手住房；供應用地上建設的商務公寓一律只租不售，個人、企事業單位新購買的商務公寓5年內限售；居民家庭新購買的新建商品住房和二手住房3年內限售。

此外，離婚2年內申請住房貸款，貸款首付款比例不低于七成；但離婚前無房無貸仍按三成執行，僅有一套房按五成執行，購房前2年內有兩次及以上離婚記錄按七成執行。

“這是一次調控政策的全面打補丁。”中國（深圳）綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說，新政用“靶向治療”的修復策略，在2016年“限購”“限貸”政策的基礎上增加“限售”“限離”“企業限購”等內容，封殺投機炒作的空間。

深圳市房地產研究中心主任王鋒表示，近期，深圳一些熱點項目以公司名義購房的數量占到了房源總套數的20%以上，部分手握大量資金的買家通過注冊公司搖號購房，對剛需形成擠壓。為此，新政限制企業購房，有利于堵住漏洞，避免個人繞開限購政策進行炒房，也防止企業“與民爭利”。

此外，深圳通過離婚買房降首付、增名額的現象越來越多。深圳中原地產董事總經理鄭叔倫認為，新政進一步完善了差別化信貸政策，有利于遏制“假離婚、真炒房”現象，體現了滿足剛需、抑制炒房的思路。

近兩年來，深圳樓市出臺了一系列調控措施，取得了明顯成效。

2016年10月，深圳出臺“深八條”政策，規定單身（含離異）限購一套住房，非深圳戶籍家庭購房繳納社保年限增加至五年，購買二套房貸款首付比例提高至七成。今年3月，針對二手市場投機炒作，深圳市發布了“三價合一”政策，打擊二手房“陰陽合同”和“偷稅漏稅”行為。

進入深度調整期的深圳樓市，房價暴漲現象得到遏制，二手市場亂象也初步得到治理。盡管市場基本平穩，但由于新房限價導致一二手房價格倒掛，投機因素令深圳樓市存在“虛火”，仍有房價上漲的動力。

最新數據顯示，深圳7月份一手住宅成交均價為54142元/平方米，環比上升0.09%，終結了自2016年10月以來新房均價“21連降”的趨勢；成交套數為3461套，創下近一年新高。此外，2017年深圳市產權兩次轉移時間不滿3年的住房占二手房總成交量的46%，二手房炒作因素仍在。

不少業內人士認為，此次調控政策的出臺釋放出堅決遏制房價上漲的信號。短期來看，此次限售等調控措施會形成較強的震撼效應，減少購房者入市的意愿。從長期來看，新政有利于穩定房價，促進房地產市場平穩健康發展。

宋丁表示，深圳樓市以剛需和改善型人群為主導，而新政主要針對投機客，因此影響面有限，價格不會出現較大波動，市場將會進一步回歸理性。

限制企業購房政策有望在全國復制

王鋒表示，深圳出臺此次新政也與近期中央精神相呼應，有利于抑制投機炒房，逐漸完善房地產長效調控機制。而新政中關于企業限購和商務公寓限售的內容，有利于堵住社會資金炒作房地產，推動實體經濟發展，并防止未來過度拋售可能導致的經濟風險。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌日前在接受媒體采訪時表示，利用企業來買房或炒房，盡管企業購房成本較高，但獲利高讓他們愿意這樣做。樓市供求關系比較緊張的地方，需要及時補上政策漏洞。為進一步抑制炒房，房地產供求關系緊張的城市很可能會陸續跟進限制企業買房。

對于上市公司炒房的行為，也有業內人士建議，應從監管角度入手，要求上市公司在IPO及再融資環節，主動出具不參與購買和持有投資性房地產的承諾書，并將這一行為納入日常監管范圍。

中原地產首席分析師張大偉表示，利用企業購買住宅的，除了少數公寓投資企業外，大部分都是短炒客。暫停企事業單位購買住房，這一政策有可能繼續向多個城市蔓延。對于供需結構緊張的城市來說，這個政策對于緩解市場供需緊張有明顯的影響。預計這一政策有望在多個城市復制。

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