今年樓市“金九銀十”料難再現 房地產規劃變更監管將加強

• 2018年8月8日 FanTianQing來源：新浪網、鳳凰資訊 1253 81
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  2018-2023年房地產信托行業深度分析及“十三五”發展規劃指導報告

  “十三五”規劃對“十二五”規劃實施情況進行全面評估；貫徹黨的十八大和十九大精神，以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，突出改革創新；遠近結合，更加注重以解決長遠問題的辦法來應對...

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業內對于即將到來的“金九銀十”，基本持謹慎態度。

一般情況下，每年9月份、10月份都是房地產市場較為重要的時間窗口期。目前距離9月份只有20余天，業內對于即將到來的“金九銀十”，基本持謹慎態度。

昨日，如是金融研究院高級研究員楊芹芹在接受采訪時表示，按照房地產市場的分析邏輯，短期看政策，中期看產業，長期看人口。因此，從短期看，隨著政策層面的相對偏緊，即調控政策繼續加碼、房貸政策難言寬松。種種跡象表明，未來政策層面對于房地產市場的收緊有進一步加碼的趨勢，而這無疑會對房價形成一定的制約，預計“金九銀十”很難重現。

值得注意的是，日前國家統計局公布的6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，6月份房價上漲的城市數量創下近21個月新高。雖然監管層在7月底對于下半年樓市調控的口徑有所收緊，但有觀點認為，這對于年內“金九銀十”的表現來說，預計影響處于可控范圍。

58安居客房產研究院首席分析師張波在接受?采訪時表示，“樓市升級引擎，房價急踩剎車”，當前無論是住房租賃房源的供應和建設，還是保障性住房，均可以看到監管部門正在不斷優化與房地產市場長遠發展相匹配的頂層設計，以及著手建立樓市調控長效機制。總的來看，房地產市場正在由早期單一化注重短期效果向長效化發展；由商品化住宅為主的市場向商品房、租賃住宅和保障性住宅三位一體的方向升級。

張波認為，從樓市升級的長期性來看，房地產市場的行情并不會因為長效機制的不斷落地而出現急劇變化，但從7月末中央政治局會議傳出的信號來看，預計房價在“金九銀十”期間出現大范圍上漲的趨勢將會減少、各地短期調控的措施也將更加聚焦至房價層面的表現上來，但從成交量的角度來看，預計不會有太大變化。根據統計局公布的上半年數據來看，房企開發投資和土地購置面積分別同比增長9.7%、7.2%，商品房銷售面積也同比增長了3.3%。因此，預計下半年成家量較2017年仍會出現小幅增長，但今年“金九銀十”成家量料保持總體穩定，不會出現大幅下跌。

楊芹芹認為，由于房價變化主要看供需關系，因此，預計未來二線、三線城市房價可能會出現一定分化，尤其是對于一些人口流出較為嚴重、前期漲幅較高的二線、三線城市來說，更加需要警惕房價風險。

房地產規劃變更監管將加強

近年來，在城市建設加快推進的同時，規劃更改現象在房地產市場屢見不鮮，也由此引發了眾多矛盾糾紛和城市管理問題。隨著房地產市場治理的加強，規劃變更的管制力度也不斷提升。專家指出，未來要進一步完善行政審批流程，明確規劃變更的“底線”和“紅線”，確保規劃變更目的正當、程序正當。

中國政法大學副校長馬懷德指出，規劃更改頻發、目的正當性難以保障，背后深層次的原因在于規劃的剛性約束機制不健全。規劃效力不明、公眾參與不足、更改程序不嚴、賠償標準不明，讓不合理、不合規、不合法的規劃調整有機可乘。

中國城市規劃設計研究院副院長王凱說，在建設規劃更改審批中，應該把公眾參與流程法定化，從而實現對規劃編制、更改目的正當性的監督。

針對目前建設規劃項目變更引起業主訴訟增加的問題，專家指出，根本原因是開發企業建設項目規劃更改，多數基于項目收益需要，而規劃更改審批過程中往往忽視對第三方尤其是已購房業主權益的保護，最終造成開發企業規劃更改形式“合法”，但對已購房業主民事“侵權”的事實。

全國工商聯房地產商會創會會長聶梅生認為，城市建設規劃跟居民的財產權利息息相關，一定程度上規劃就是利益，規劃更改涉及的民事權益問題不容忽視。尤其是分期開發的項目，后期項目規劃變更等都會影響已購房業主居住品質。這種潛藏著巨大利益的規劃變更一定要與物權法等相關民事法律很好地銜接。

中國社會科學院法學所研究員孫憲忠表示，目前在規劃行政許可中存在一些認識“誤區”。不少規劃行政部門認為在規劃更改審批中，只要遵守行政許可法、城鄉規劃法的程序和權限，所做的審批就是合法的。事實上，建設規劃具有其特殊性，行政上合法并不代表民事上不侵權。

據了解，目前，廈門、深圳、蘇州、常州等地的城市規劃管理規定中，都已針對規劃修改涉及利害關系人重大利益關系的情況，明確要求征得利害關系人書面同意。

專家認為，目的正當是規劃調整的“底線”，不侵犯業主權益、程序合法是規劃變更的“紅線”。各地應根據物權法的精神進一步完善相關法規政策，嚴格規劃審批，讓規劃兼顧效率和公平，引領城市高質量發展。

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