房租異常上漲意味著什么？

• 2018年8月23日 FanTianQing來源：鳳凰財經 1343 88
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  2018-2024年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產投資行業研究報告中的房地產投資行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對房地產投資行業進行細化分...

在房價漲幅從嚴管控同時，房租漲幅異軍突起，這不僅嚴重阻礙城市經濟發展，也意味著樓市拐點臨近。

在房價漲幅從嚴管控同時，房租漲幅異軍突起，這不僅嚴重阻礙城市經濟發展，也意味著樓市拐點臨近。

眾所周知，房租和房價構成住房市場價格指標。房租異常上漲，背后有著復雜的經濟現象。

一是房租異常上漲意味著城市經濟發展基礎的動搖。住房租賃市場主要滿足低收入人群住房需求。在城市經濟發展過程中，低收入人群提供了社會生活和生產需要的主要勞動力，也是小微企業雇傭的主力。但房租的異常上漲，意味著低收入人群的固定支出比例將會明顯上升，進而擠壓生活質量。這勢必產生兩個選擇，一是低收入人群工資上漲，以抵消房租上漲壓力；二是用腳投票，離開城市。任何一個選擇都會導致城市生活成本和小微企業經營成本上升，削弱城市經濟穩定發展的基礎。

二是房租異常上漲消耗了創業創新動力。我國創業創新動力在于青年人群。在青年人群主要流向的熱點城市，房價高不可攀，租房成為各種“北漂”的主要依賴。在房租相對房價可接受的情況下，青年人還可以揮灑青春，熱衷于創業創新。可一旦房租成為不可承受之重，所謂的創業創新將成為囈語。房租與距離的此消彼漲，青年人將遠離城市核心區，夢想也將遠去，這種社會現象不能不引起國人深思。

三是房租異常上漲背后顯然有推手。應該說，我國住房租賃市場雖然發展不完善，但相對于新房市場而言，屬于一個更接近于完全競爭的市場。相對完全競爭的市場，房租上漲主要取決于市場供求關系，沒有一方能夠左右房租走向。除非一種有形力量改變了住房租賃市場供求關系，將完全競爭的市場關系變為壟斷的或寡頭式的競爭，因而市場均衡價格上升。這些年，住房中介市場迅勐發展，以及住房中介與資本融合，創造了改變住房租賃市場供求力量的重要條件。過去，“首付貸”、“過橋貸”等，都是住房中介圍繞金融領域所謂的創新，對市場的影響有著放大效應。房東將住房交予中介享受房租大幅上漲的喜悅時，切莫不要忘記房租對低收入人群的擠出效應，最終將極大傷害自身的福祉。

房租異常上漲很可能表明房價即將面臨拐點。當前我國熱點城市房租異常上漲，雖然有房價高位運行對房租的拉動作用，也有房地產調控措施對房價上漲的抑制作用，但更多可能是房價上漲動力衰減的信號。

這主要是因為：一是房租異常上漲將動搖高房價基礎。房價和房租之間存在租售比關系，這也是衡量房價是否合理的重要標志。近年來我國房價持續大幅上漲，租售比已經遠遠超過合理水平。應該看到，在本輪房租異常上漲前，房租雖然連續上漲，但在可承受范圍，反映出居民收入上漲的現實。在高房價對低收入人群擠出的同時，房租異常上漲將加速對低收入人群的擠出，勢必導致城市人口增長放緩，甚至出現凈下降，這將明顯動搖房價上漲的基礎。

二是房租異常上漲反映出炒房動力衰減。我國存在根深蒂固的炒房慣性。與炒房動輒數十萬元、數百萬元盈利，房租上漲所能帶來的盈利空間有限。這在某種程度上反映出我國炒房動力的衰減。

三是房租異常上漲并不能形成購房動力。在房租異常上漲時，將自然而然思考房租是否會形成購房動力。這種可能性是存在的，但在房價連續高位上漲的今天，這種可能性又是微乎其微的。無法承受高房價的低收入人群，絕無可能因為房租上漲而即時獲得購房能力。

建設完善的住房租賃市場已是刻不容緩。我國住房租賃市場發展嚴重滯后于商品房市場，不僅表現在住房租賃市場制度的不完善，而且也反映在租戶的權益難以保障。熱點城市住房租賃市場對城市經濟社會發展至關重要，急需采取有效管控措施，平抑住房租賃價格的不合理上漲。就住房供求而言，即使在熱點城市，所謂供求矛盾，更多是市場交易量而言，很多數據統計來源于臆測，沒有科學和客觀的調查。地方政府急需推出住房租賃市場管理條例，必要時對住房中介提起反壟斷調查，征收住房空置稅，既要防止房價上漲，也要防止房租不合理上漲，嚴厲打擊房租背后存在的各種炒作力量，有效引導市場預期。同時，要積極發展公租房，推進長租市場發展，有效保護租戶的權益，讓城市成為容納青春與夢想的花園，成為創業創新的熱土。

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