房地產信托量價齊升 房企融資成本走高普遍超過10%

• 2018年8月29日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 379 18
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  2018-2024年中國房地產投資行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告

  房地產投資行業研究報告中的房地產投資行業數據分析以權威的國家統計數據為基礎，采用宏觀和微觀相結合的分析方式，利用科學的統計分析方法，在描述行業概貌的同時，對房地產投資行業進行細化分...

房地產信托量價齊升，房企融資成本走高普遍超過10%。

今年上半年，房地產市場調控政策繼續積極抑制短期非理性需求，同時強調擴大并落實中長期“有效供給”。多城落實地方主體責任，調控力度持續升溫，房地產調控政策將在相當一段時期內保持連續性和穩定性。行業集中度的不斷提升，在拿地、銷售、融資等方面得到了充分體現。

8月20日，萬科企業股份有限公司公布2018年半年度報告。報告顯示，2018年1-6月，集團實現銷售金額3046.6億元，同比增長9.9%；實現營業收入1059.7億元，同比增長51.8%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤91.2億元，同比增長24.9%。

上半年萬科集團實現銷售面積2035.4萬平方米，銷售金額3046.6億元，同比分別上升8.9%和9.9%，在34個城市的銷售金額位列當地前三。萬科在財報中披露，“加強現金流管理。面對持續深化的行業調控和日益趨緊的融資環境，集團堅持現金為王，強化資金管控，銷售滾動回款率保持在93%以上?！?/p>

同日，招商局蛇口工業區控股股份有限公司披露期業績。上半年，該公司實現營業收入總額209.88億元，同比增長6.6%，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤71.17億元，同比增長97.54%，基本每股收益為0.88元，同比增長91.3%。

不僅如此，在已經發布上半年業績的企業當中，保利地產、龍湖集團、泰禾集團等企業均有不同程度的增長幅度。僅僅遠洋集團、建業地產、SOHO中國等少數幾家企業業績同比下滑。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至目前，合計超過50家房地產企業公布的半年報數據顯示（其中A股40家發布半年報，6家企業公布業績快報，港股也有10家公布），除了部分轉型的中小企業外，超八成房地產企業2018年上半年利潤明顯上漲。

業內分析認為，今年上半年土地市場整體供需關系逐漸改善，二線城市仍然是房地產企業的主戰場。其中，各地住宅用地的推出量保持較高增速；住宅用地的成交量也繼續提升，溢價率繼續下降。龍頭房企銷售金額穩步提升，銷售業績保持較高水平。

“由于2015、2016年的銷售火爆，市場主要房企可結算貨值充沛，業績較為穩健。從已經公布業績預告的房企來看，預虧的均為轉型或者中小型房企，主要業務依然是房地產的房企業績為正增長?！敝性禺a首席分析師張大偉分析認為，整體來看，從此次房地產企業半年報數據看，是房企收獲最豐收的半年報?！褒堫^房企由于布局合理，加速轉型，其業績上漲幅度普遍超過市場平均漲幅，而且，呈現出‘房企越大漲幅越大’的態勢?！?/p>

上半年融資成本走高

上半年，房地產市場的整體成交量及價格持續上升，但由于房地產調控措施及流動性緊縮，市況出現疲態。各個區域與各級城市分化加劇。一線城市成交持續下降但趨向回穩。二線及強三線城市整體成交降溫，但地域分化嚴重。

8月22日，遠洋集團在上半年財務報告中披露，期內遠洋集團營業額為人民幣153.76億元，較去年同期下降11％；截至2018年6月30日止6個月的利息及其他收入上升138%至人民幣11.23億元（2017年上半年為人民幣4.71億元）。遠洋方面表示，上升主要原因是整體委托貸款利息收入上升。

值得一提的是，旭輝控股上半年融資成本也在明顯上升，期內集團支銷的融資成本約為人民幣135300000元，而去年同期則為人民幣99600000元。公司方面表示，支銷融資成本的變動主要由于期內產生融資成本總額（扣除開發中物業的資本化部分）出現變動所致。

張大偉分析表示，隨著信貸市場的調控持續，房地產企業在其他渠道融資的需求持續大漲，房地產企業銷售業績逐漸放緩，而隨著資金壓力的加大，融資需求上漲?！霸谝幠；偁幐窬直尘跋拢康禺a企業對資金的需求更加迫切，海外發債成為房企短期融資渠道的主要選擇?！?/p>

“另一方面，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大?！彼J為，“在調控持續加碼的趨勢下，房企依然在非常明顯的拿地加速過程中。拿地頻繁，也推動了房地產企業的融資需求?！?/p>

根據今年上半年業績數據，華僑城、華潤置地等企業上半年負債水平均有不同程度上升。作為資金密集型行業，地產上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。然而，在金融去杠桿以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。

與此同時，受經濟形勢及市場環境的影響，傳統融資渠道延續收緊態勢，融資成本持續走高成為常態。據市場機構統計，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經普遍超過10%。

房地產信托量價齊升

今年的信托市場中，房地產信托格外引人注目。近日，用益信托發布的《2018下半年信托投資策略報告》顯示，據不完全統計，今年上半年，新增集合信托產品規模7429.37億元，較去年同期減少1605.16億元，降幅達21.61%。分領域看，房地產信托一枝獨秀，上半年房地產信托2714.66億元，與去年同期相比增1000億元，增幅達36.85%。

在收益率方面，上半年房地產類信托產品的平均收益率為7.89%，居各類產品之首。房地產信托最高收益率從去年12月的7.9053%上升到今年6月的8.3077%，總體上浮0.4024個百分點；最低收益率則從去年12月的7.3516%逐漸上漲到今年6月的7.7465%，總體上浮0.3949個百分點。房地產信托可謂“量價齊升”。

在信托發行量整體顯著萎縮的情況下，房地產信托何以逆勢上漲？百瑞信托分析師孔慧芳認為，這主要是因為目前房地產企業依舊存在較大融資需求，而銀行貸款、債券等融資渠道不暢，使得房地產信托需求增加。在去杠桿的背景下，房企對資金的需求更迫切，能夠承受的融資成本有所上升。同時，為了順利發行，信托公司有意愿通過提高收益率吸引投資者。這兩個因素導致房地產信托收益率升高。

孔慧芳表示，為打擊房地產市場過度投資，政府出臺了一系列宏觀調控政策。房地產信托在嚴守政策和嚴控風險的條件下，仍可積極推進。但同時，伴隨著房地產信托收益率持續走高，房地產信托項目兌付壓力也會逐漸上升，所以同時應以業務合規為基本原則，及時綁定核心交易對手及強化投后管理等手段防范風險。

中國人民大學國際貨幣所研究員李虹含認為，投資者在簽訂信托合同時，雖然能知道所購買信托計劃的預期收益率、信托資金投資項目概況等信息，但是信托合同中對房地產項目公司的運營能力、以往業績、項目開發進度、資金運用情況等其他信息的披露甚少，風險提示不足。投資者利益能否得到保障還依賴于房地產企業的經營能力和信用水平。

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