龍頭房企三季度銷售增速放緩 樓市降溫房企遇去化難題

• 2018年10月17日 FanTianQing來源：鳳凰財經 734 44
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龍頭房企三季度銷售增速放緩，樓市降溫房企遇去化難題。

在中央政治局會議強調“堅決遏制房價上漲”的基調下，三季度各地方城市總體調控節奏趨穩但力度不減，并繼續完善限購限售措施、強化差別化住房信貸政策、開展治理房地產市場亂象專項行動。

在這一背景下，三季度品牌企業銷售業績延續了上半年的增長態勢，但受市場走勢變化影響，去化不及預期，銷售業績增速有所放緩。拿地方面，經歷去年積極拿地，品牌房企土地儲備豐富，因資金面承壓房企拿地態度普遍趨于謹慎。策略方面，多家重點房企繼續加強營銷力度快速回籠資金，謹慎投資特性凸顯，拿地方式向聯合拿地、收并購靠攏，且三、四線進入門檻明顯提高，主要集中于城市群內或經濟、購買力突出的核心三、四線城市。

中指院的研究報告顯示，包括碧桂園、恒大、萬科、融創、保利、中海、招商、遠洋在內的20家品牌房企，2018年前9個月銷售額高達3.4萬億元，同比增長29%；銷售面積近2.6億平方米，同比增長25.3%。不過，隨著政策收緊下出現的市場調整，品牌房企對后期走勢并不樂觀，普遍選擇加快周轉，上半年銷售規模屢有新突破。但進入三季度，市場形勢變得更加不明朗，房企出貨積極性更高，但因市場觀望情緒漸濃導致去化不及預期，銷售業績增速有所回落。三季度，上述20家品牌房企銷售金額為1.1萬億元，同比增長21.9%，增幅較二季度收窄17.9個百分點。

同時，包括新城、世茂、恒大、招商、中海、龍湖、遠洋、越秀、富力、首創在內的10家代表企業，2018年銷售目標平均完成率在七成以上，整體水平不及去年同期。

據初步統計，截至2018年9月份，中指院重點監測的房企全年銷售目標平均完成率約77.7%。具體來看，新城、世茂、恒大等企業受益于三、四線的重點項目布局，目標完成率均在八成以上，遠洋也高于去年同期2.8個百分點。而其余重點監測的品牌房企目前目標完成率均不及去年同期。中海、龍湖等企業銷售業績增速與全國商品房銷售金額增速基本持平，目標完成率雖然超過70%，但仍低于去年同期10個百分點左右；首創、越秀等百億元級房企在現階段業績保持高速增長的形勢下，目標完成率仍與去年同期存在一定差距。

在三季度銷售規模放緩的同時，品牌房企對于投資的態度也趨于謹慎，拿地規模出現回落。2018年前9個月，20家品牌房企共拿地2.2億平方米，同比下降20%；累計拿地金額9616 億元，同比下降27.2%。

對此，中指院方面表示，究其原因是一方面去年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平，基數偏高；另一方面，今年以來，受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響，品牌房企拿地更趨謹慎，拿地規模有所下降；同時，企業拿地布局下沉三、四線，也是拿地金額下降的重要原因。具體來看，上半年20家品牌房企累計拿地金額6978億元，同比小幅下降 4.9%；三季度，房企謹慎投資特征凸顯，20家品牌房企累計拿地5866萬平方米，同比下降 59.9%，累計拿地金額2638億元，同比降幅擴大至55.1%，其中9月份降幅超七成。

而由于熱點城市新項目開盤去化率明顯不及以往，業內人士預計四季度市場將在分化中步入調整，“一、二線熱點城市新房、二手房市場量價將進一步松動，中西部二線城市二手房市場量價也將率先出現回落，新房市場相對穩定，而多數獨立三、四線城市新房市場后勁不足，市場將從上行進入平穩運行周期。全國整體銷售規模也將面臨調整，價格漲幅進一步收窄，房地產開發投資額與新開工增速將從高位回落”。

此外，中指院方面表示，雖然今年以來我國經濟下行壓力加大，為保證經濟穩定發展，央行的貨幣政策松緊適度，財政政策更加積極。但房地產市場調控并未放松，利率、信貸、資產價格等傳導機制受到限制，傳統的傳導機制無法再度為房地產領域順利輸送資金。尤其是此次貨幣政策寬松力度有所減弱，擴大內需、促進中小企業融資等為釋放貨幣流動性的主要目標，雖然定向增加流動性對房地產市場有“雨露均沾”的效果，但是流入房地產市場的資金也是非常有限的。

樓市降溫房企遇去化難題

去庫存已成房企們最頭痛的問題。

萬科投資者關系總監趙旭翔在9月7日的萬科經營情況電話會議上披露，7月份萬科的去化率為51%，而8月份僅為47%。與上半年55%-65%的去化率水平相比，這樣的銷售情況無疑下滑嚴重。趙旭翔稱，低去化率的主要原因是萬科在一、二線城市的600多個項目都面臨著較大的調控壓力。受限購限貸等因素的影響，即使開工推盤都順利進行，最終銷售情況可能也不理想。如果調控政策未放松，那么銷售難度可能還會逐漸加大，去化的難度也會不斷提高。

事實上，這并不是萬科一家房企遇到的銷售難題。在上一輪調控中，不少房企都選擇了全面退守一、二線城市的投資策略。現如今，適逢這些項目入市銷售，變現難度可見一斑。

克而瑞研究中心表示，“金九”51個典型城市成交量為3476萬平方米，環比下降了7%，與去年同期成交量大體持平，其中二線城市成交下滑最為顯著，同比和環比齊跌，前三季度累計成交也較2017年下降了2%。“銀十”雖然尚未結束，但從CRIC監測的國慶期間的周度數據來看，成交情況也不容樂觀，31城環比大降近七成跌至歷史低位，同比也下降了27%。其中一線和三、四線城市基本保持了和去年同期的成交熱度，二線城市因前期需求透支和近期調控的不斷加碼，成交持續乏力，各城市成交量跌多漲少，已然出現了階段性的購買力“瓶頸”。

克而瑞研究中心表示，毋庸置疑，樓市“轉冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，原來房價飛漲，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經一去不復返，房企的態度也由之前的“高歌猛進”轉變為“收斂聚焦”、加緊搶收，目的都是為了在市場“涼涼”前，回籠更多的資金，保證現金流安全。

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