行業去傳統因子迫在眉睫，房地產金融擁抱互聯網才能轉型升級并獲得提升！
隨著社會經濟的迅速發展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業的發展取得了一系列優良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創新力度不足、金融風險集中等問題普遍...
目前，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預售逐漸與成品房的買賣成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
10月19日晚間，合肥市房產局發布《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》(以下簡稱《通知》)稱，為深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度，房地產開發企業進行新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續。優化、簡化備案手續，減輕企業運營成本，鼓勵支持房地產開發企業實行新建商品房現房銷售。
按照《通知》要求，新建商品房現售應當符合下列條件：(一)現售新建商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書； (二)取得土地使用權證書； (三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證； (四)已獲得《建設工程竣工驗收備案表》； (五)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；(六)現售項目具備相對獨立管理條件。申請銷售房屋有司法、行政查封限制的，不得辦理現房銷售備案。
按照要求，現房銷售備案完成后，房地產開發企業應在10日內一次性公開銷售全部房源；要嚴格執行明碼標價、一房一價。
商品房將迎來現房銷售時代？
據《華夏時報》報道，目前，各主要城市商品房預售比例普遍在80%以上，部分城市甚至在90%以上，商品房預售逐漸與成品房的買賣成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。
在我國推行商品房預售制度的過程中，預售制度的出現有利也有弊。對于開發商而言，預售制度可以提前回籠資金，節約資金成本，有效滿足開發商龐大的資金需求，降低了行業準入門檻，有利于企業實現快速周轉，進一步撬動更多項目，實現規模的快速擴張。對購房者來說，預售可以提前鎖定價格，滿足其住房需求。
但預售的弊端也異常突出。近些年來，關于工程爛尾、房屋質量不達標、面積縮水、開發商擅自更改規劃、延期交房等報道層出不窮。購房者提前交付了購房款，拿到的僅僅是開發商一紙合約，購房者處于相對弱勢的地位，自身利益難以保障。
實際上，多地關于取消商品房預售的嘗試一直在進行。2010年，廣西南寧率先試點取消商品房預售制度，但效果不甚理想；2014年，上海對掛牌出讓的黃浦區五里橋街道地塊，要求須以全裝修現房銷售；2016年8月，南京在住宅、商住地塊的拍賣中，要求“競價到最高限價的90%時，必須現房銷售”，但23個月后，現房銷售的條件改為“競自持”；2017年3月，杭州市要求土拍時“溢價率達到50%，必須現房銷售”，但4個月后該政策被取消；重慶、蘇州、揚州、無錫等城市均實施過部分地塊要求現房銷售的政策。
對于未來商品房現售是否能成為趨勢，著名經濟學家宋清輝告訴記者，中山等地的一系列政策舉動，代表了一種現房銷售的趨勢，但具體的效果如何，尚待進一步觀察。整體來看，短期內全面取消預售制度的可能性不大。
合碩機構首席分析師郭毅在接受記者采訪時表示，如果市場上所有項目都是現房銷售，購房者雖然得到了完善成熟的生活環境，但也將房產升值速度最快的黃金時段拱手讓于開發商，開發商則在樓盤和所處區域由生到熟的過程中，收獲了更高溢價。過于激進的推行“期改現”，大量地塊同時要求現房銷售，造成新房上市時間同步推遲，樓市2-3年中“房荒”局面的發生，可能是不僅推升房價，還會加劇市場的恐慌心態。
“期房與現房沒有制度的好壞之分，只有適合與不適合”，郭毅表示，期房與現房的制度轉軌不僅要循序漸近，同時還應考慮不同城市房地產市場所處的發展階段差異而定。比如剛需市場下價格為先，應繼續提倡用今天的收入，買下明天的希望；改善市場注重品質與效率，可以積極推行即買即入住，所見即所得。
作為資金密集型行業，開發商對預售款具有嚴重的依賴性。億翰智庫提供的數據顯示，在房地產開發企業到位資金構成比例中，定金及預收款項占房地產開發資金總額的比例逐年攀升，截止到2018年8月，該項比例再創新高，已達33%。
億翰智庫分析，無論是規模房企，亦或是中小型房企，預收賬款占總資產、有息負債以及總負債的比例都較高。若取消預售制度，該部分的預收賬款或將由有息負債來補充，房企出于穩定企業發展態勢的需要，不得不選擇加杠桿的形式，其持續發展必將受到制約。若取消預售制度，必將對房企資金鏈的維系產生一定影響，部分企業可能會面臨資金鏈崩裂的風險，行業波動加劇。
宋清輝也指出，假若取消商品房預售制度真的實施，對于房企的影響是致命的。對于嚴重依賴預收賬款的開發商來說，取消預售制度是否會對其資金流造成巨大打擊，在融資渠道收緊的情況下，預計三成以上房企的資金來源恐受到影響，房企將會面臨洗牌。
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