多家房企借道“長租”融資失敗 千億規模級房企收縮戰線

• 2018年10月24日 FanTianQing來源：騰訊網、新浪網 797 48
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  技術升級提升競爭力，行業轉型增強優勢，房地產金融行業企業如何選擇？

  隨著社會經濟的迅速發展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業的發展取得了一系列優良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

大型房企停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股?等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵御樓市寒冬來臨的消息。

多家房企借道“長租”融資失敗。

10月23日，萬科企業股份有限公司公告稱，擬發行第二期住房租賃專項公司債券。據悉，萬科本期債券發行規模不超過20億元，票面利率詢價區間為3.50%-4.80%；期限方面為5年期。萬科方面表示，該債券的募集資金擬用于住房租賃項目建設及補充營運資金。

10月份以來，多家房地產企業先后公布了發債計劃，富力地產、華夏幸福基業、藍光發展等企業陸續公布了超過150億人民幣的發債計劃。

不過，由于今年以來房地產行業的融資環境持續收緊，有關部門出臺多項政策防范房地產行業的債務風險。尤其是近段時間，“長租公寓”市場的風險引起業內普遍重視。在此背景下，多家房企發債受阻，其中不乏“長租公寓”項目的融資計劃。

克而瑞地產研究中心近日發布的統計數據顯示，今年以來已經有多家企業的公司債被叫停，其中包括合生創展100億元住房租賃專項公司債券、富力60億元住房租賃專項公司債券、鴻坤20億元住房租賃專項公司債券、中駿40億元私募公司債券、建發45億小公募公司債、金融街50億元小公募公司債等。

10月13日，據上交所披露信息，雅居樂一筆擬非公開發行的2018年公司債被終止發行，債券規模為80億元。

“不僅是境內多家房企的公司債因限制增多被迫中止，房企在境外發債也開始受到限制”。克而瑞地產研究中心一位分析人士指出，不僅如此，從可比較數據來看，今年前9月，83%的企業債券發行成本較2017年全年有所增加。多家房企表示，融資成本到2018年底的時候還會有所上升。

該人士表示，“就整體市場而言，對房企融資監管的力度仍然沒有放松，尤其是大額融資公司債，通過難度更高”。

中原地產首席分析師張大偉認為，在資金壓力下，多數房企對融資的需求依然很大，10月以來，多家房企在資本市場開啟融資動作。“現在來看，2018年四季度，房地產企業最重要的工作將是融資”。

他認為，隨著監管層嚴控銀行信貸和信托資金違規進入房地產市場，房企融資難度越來越大。同時，在各類調控政策持續加碼的趨勢下，許多房企依然在加速拿地。“拿地越多，也推動了房地產企業的融資需求”。

“從資金情況看，目前房地產企業的資金壓力相比2015-2016年有非常大幅度的收緊”。張大偉分析認為，從各地樓市調控政策效應來看，預計房企的資金還會繼續受到壓力。“與此同時，發債等渠道還有可能繼續收緊。綜合來看，對房企來說，2018年將是最近4年來資金壓力最大的一年”。

多家千億規模房企收縮戰線 調整人事架構以“瘦身”

據《證券日報》報道，去年底，房地產行業上演的是千億元量級或者想晉級千億元陣營房企的“搶人”大戰，對規模的極度渴求，讓這個行業的員工流動率一度達到35%以上；4個多月前，劇情開始反轉，部分千億元量級房企悄然啟動了人事架構調整計劃。

大型房企停止招聘、精簡營銷團隊、減少土地投資拓展部人員的裁員消息不絕于耳。碧桂園、萬科、富力、新城控股等房企均被傳出縮編調整人員，準備抵御樓市寒冬來臨的消息。

近日，新城控股相關人士向記者表示，公司并沒有大裁員，只是針對前期投資拓展部門的人員進行分流，規模不大。現在整個行業都在收縮，從原來的擴張轉為過冬。在這種市場局勢下，土地投資拓展以穩健為主，所以對這一條線人員進行分流。

“今年8月份到明年，市場小低谷的行情已成定局。千億元量級銷售規模的房企一線營銷人員率先感受到了這一波變化，今年6月份有些企業就啟動了人員調整計劃。”蘭德咨詢總裁宋延慶向記者透露，不過，即使在收縮期，房企也不是一味裁員。目前來看，開發商的人員調整總體原則是“減營銷增設計”，“精總部，強一線”。

在目前市場形勢下，用工緊縮已經是房企普遍采取的過冬策略。 “減少開工面積，調整考核指標，提高銷售回款率”一般是房企裁員，或者說優化人員結構的具體策略，但不管是收縮三、四線城市擴張步伐，還是營銷方式變化， 其背后的邏輯都是，精簡人員，縮減開支，收縮擴張戰線，活下來，實現發展。

對于近期傳出的有下屬一線單位對投資拓展條線進行人員調整的情況，新城控股向記者表示，此舉是一線單位根據實際工作情況開展的人員結構優化與調整。人力資源優化，于企業是一項常態化的工作。在集團整體層面，各項人才招募工作按計劃進行之中。

值得關注的是，《證券日報》獲得的某房企一份內部公示信息顯示出企業的管理變革趨勢。該信息顯示，“重組上市時，兩個總部基本上簡單疊加整合，之后由于補強個別職能又進了些人；另一方面，區域總部由于缺乏熟悉公司運作與文化的管理人才而未能真正做實，部分需提高戰略地位的專業公司管理人才匱缺、管理平臺薄弱。縱觀公司上下，總部與一線人才配置頭重腳輕，人效偏低；總部需要突出的戰略管理和價值創造能力并不突出，前線需要強化的作戰指揮體系、專業化管理體系及相應的決策權限未能有效強化。”

“公司領導對上述問題有著清晰的認知，這次變革的目標之一就是針對存量人才調結構、提質量、促效率，同時視戰略匹配需要適應當下放事權并推動’人隨事走’，期盼以變革矯正公司頭大身小、頭重腳輕的體態，塑身強體，謀壯圖強，以健步如飛。”

值得關注的是，這家房企表示，“為盡量減輕變革帶來的陣痛，公司再三強調，此次變革并非為了裁員，改革成本絕不讓員工獨自承擔。”為此，該公司提供了輪崗、內部流動等各種解決方案。經過全方位、大幅度的租架構變革，這家公司全新的總部組織結構于6月1日開始試運行，事業部和專業公司、區域總部和城市公司的組織變革正在緊鑼密鼓地相繼鋪開。

正如宋延慶所示，近年來，兼并重組也好，合作抱團取暖、集中聯合資源獲取土地也好，房企間的合作趨勢愈發緊密。但這種合作往往會帶來人員架構，尤其是營銷團隊的臃腫，存在一個項目配比兩家公司營銷團隊的現象，如此一來，在市場低谷期時，難免會裁掉一些“業績不佳”人員，強化一線團隊營銷實力。

“在房企老板的眼中，衡量營銷系統業績有一個指標，即人（指去除物業人員后的開發體系人員）均銷售額，或者說人效比，每個房企人均銷售額指標不同，一般管理層會根據這一指標對裁員比例進行調整。”宋延慶向《證券日報》記者透露，比如，如果想保住人均銷售額800萬元，那么人力資源部就會擬定一個統籌計劃，然后調整各個條線人員。

宋延慶表示，在不同階段不同時期，不同房企有調整人員架構的不同做法。在當前的市場局勢下，提升設計系統人員比例，減少營銷系統人員和土地投資拓展人員是房企的慣常做法，這源于營銷模式和土地投資拓展模式的變化。

宋延慶進一步稱，在市場不好的情況下，開發商需要提升產品力來獲得競爭力。過去，房企設計條線員工占比一般為5％－12%，現在有些房企都為了修煉產品力而增加這一人員比例。在營銷條線中，房企正通過績效考核目標來變相裁人，精簡優化一線營銷人員。比如，某房企下達內部指標，一個營銷人員一個月要帶來20組客戶，最終業績不達標者走人。在土地投資拓展條線方面，由于2015年以來，大中型房企都在加速擴張規模，土地拓展條線人員迅速壯大，而現在土地溢價率走低，土地流拍現象頻現，土地投資拓展條線是房企收縮擴張戰線縮編調整第一站。

對于大中型房企紛紛啟動人員調整計劃，裁員隨之增多的現象，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，說明地產企業的業務經營確實受到了沖擊。總體上說，適當裁員利好企業輕裝上陣。

另據業內人士表示，應該理性看待企業裁員行為。當前房地產市場進入深度調整期，在融資成本和土地成本居高不下，尤其是前幾年為了規模不斷擴充營銷和土地拓展體系的情況下，不少房企選擇通過內部優化人員結構，強化競爭力。優化人員結構不僅能夠實現企業管理效能的提高，同時還能助力房企降低成本，減輕企業運營壓力。

“從企業角度來看，人員調整是一種理性做法，是在市場收縮時房企的必要準備。”上海中原地產研究咨詢部經理盧文曦說，對人員結構進行調整，可以對過去的企業運營模式進行調校。

但是，或許，從《證券日報》獲取的一份內部資料可以折射出房企的焦慮。該資料顯示，“公司目前擁有相當的資源，我們可以憑一時安逸地過著舒適日子，但是市場競爭殘酷無情，逆水行舟，不進則退，如果不變革不’折騰’，不承受變革的陣痛，待到流水無情空逝去時，我們可能連陣痛的機會都沒有。”這是一家千億元銷售規模房企的焦慮。

從這一角度看，萬科喊出“活下去”或許是對生存和發展的清醒認識，畢竟，業內對這一波低谷的判斷是有可能持續到2020年。

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