住宅銷售市場疲態持續 房企讓利空間進一步加大

• 2018年10月30日 FanTianQing來源：騰訊網 821 50
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  投資與產出不成正比，房地產金融企業如何做出正確的投資規劃和戰略選擇？

  隨著社會經濟的迅速發展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業的發展取得了一系列優良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

2018年，房地產市場調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現象也有所增多，企業著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。

住宅銷售市場疲態持續，房企讓利空間進一步加大。

2018年，房地產市場調控政策層層加碼，中央繼續堅持“房住不炒”總基調，地方層面“四限”擴容。進入三季度，城市市場進一步分化，土地流拍現象也有所增多，企業著力推盤回籠資金而謹慎投資的意圖愈加明顯。業內人士分析認為，四季度房地產市場深度盤整概率進一步增大。

住宅銷售市場疲態持續

今年前三季度，重點城市房地產市場成交普遍低迷，“金九銀十”整體失色。近日，易居房地產研究院公布的數據顯示，2018年9月份，受監測的100個城市新建商品住宅成交量為4379萬平方米，環比減少4.2%。

今年9月份，很多房企有追趕年度業績的意愿，地方政府在預售證發放方面也加快了節奏，這使得新增供應表現活躍。9月份100個城市新建商品住宅月度新批準預售面積為5608萬平方米，環比增長25.7%，同比增長22.2%。綜合歷史數據來看，9月份房企推盤節奏明顯加快，為歷史第二高水平。其中2016年4月份新批準預售面積為5612萬平方米，為歷史最高水平。

不過綜合供求市場數據，9月份市場走勢弱于預期，“金九”成色不足。2018年9月份，100個城市新建商品住宅供應量為5608萬平方米，而成交量為4379萬平方米（編者注：成交量約占上市量的78%）。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為：“在過去連續9個月出現供小于求的態勢基礎上，9月份首次出現供大于求態勢。而且對比歷史數據，9月份供大于求的矛盾是最尖銳的。房企重新面臨去庫存的較大壓力，進而也倒逼房企積極降價。”

他進一步指出，今年9月份，受監測100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為9.2個月，這也意味著市場需要9.2個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比8月份時的9個月有所反彈。“類似反彈或也說明，存銷比正開始走出歷史低位水平，即在9個月歷史低位水平上小幅反彈。”

從銷售價格來看，受政策持續深化影響，購房者預期出現轉變跡象，市場開始逐步調整。中國指數研究院的數據顯示，前三季度百城新房價格漲幅持續收窄。1-9月累計上漲4.05%，較去年同期收窄1.85個百分點，9月房價下跌城市數量明顯增多，部分城市二手房價格出現明顯調整。

全國土地成交熱度大幅下降

受住宅銷售市場低迷行情影響，今年以來土地市場熱度持續下降，一二線熱點城市地價漲幅收窄，溢價率低位徘徊，土地流拍與底價成交現象普遍增多。

同策研究院監測數據顯示，截至今年9月30日，當月全國300城市建設用地共成交3674宗，比8月減少2391宗，比去年同期減少2347宗；成交金額達3591.43億元，環比下降28.15%，同比下降33.60%；成交建面24379.15萬平方米，環比下降26.10%，同比下降27.91%；平均成交樓板價1473.16元/平方米，環比下降2.77%，同比下降7.89%。

不僅如此，從城市能級來看，全國各線城市成交面積和金額環同比皆有一定程度的下降，同時成交樓板價亦有所下滑。同策研究院分析人士指出，“當月各線城市拿地熱情大幅下降。尤其是，一線城市住宅用地成交量價齊跌，而商業用地成交量價則有大幅上升，但都遠不如去年同期水平。”

具體數據顯示，從土地市場成交面積來看，9月份成交357.22萬平方米，環比小幅下滑1.43%，同比下降63.90%。住宅和商業用地成交面積環比分別下滑20.46%、上漲72.51%，與去年同期相比分別下滑39.66%、72.11%。

伴隨房地產市場調控的深入，上市房企在業績規模競賽中加速奔跑。與此同時，房企土地儲備規模與結構對業績的影響越來越大。不過，今年以來，大型房企在土地市場的收儲動作整體放緩。

從典型房企在土地市場的拿地成交金額來看，9月前20家上市房企土地成交金額集中度環同比下滑明顯，遠低于去年同期水平。當月20家房企土地成交金額707.26億元，環比下滑49.23%，同比下滑69.79%。從成交建筑面積來看，當月20家房企土地成交建筑面積2229.69萬平方米，環比和同比分別下滑39.92%、46.79%。

綜合1-9月累計成交量來看，20家房企1-9月共計成交11805.30億元，占全國300城市土地成交金額的28.54%，占比同比下滑15.47個百分點；而從成交建面來看，20家房企共計成交30785.71萬平方米，占全國300城市土地成交建面的10.80%，占比同比下滑3.54個百分點。

中指院相關負責人分析指出，今年以來，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產權用地等成為熱點城市推地的重要要求。對于企業來說，這些限制條件對項目盈利和周轉帶來一定壓力，且對企業資金實力提出了更高的要求。

在此背景下，今年前三季度全國300城市共流拍449宗住宅用地，總規劃建筑面積5666萬平方米，約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍，流拍面積占總推出面積的比重在三季度達到峰值。上述中指院負責人分析表示，“同時，底價成交地塊數量明顯增多，土地市場降溫明顯，進一步強化了房地產市場預期轉變。”

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