多地試點現房銷售 取消預售影響幾何？

• 2018年10月30日 FanTianQing來源：鳳凰網 1409 93
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  房地產金融供需格局迎變局，如何對需求擴大的領域增加市場十分重要！

  隨著社會經濟的迅速發(fā)展和社會生產力水平的進一步提升，房地產金融行業(yè)的發(fā)展取得了一系列優(yōu)良成效，但也不可避免的存在一些問題，現階段，房地產金融產品創(chuàng)新力度不足、金融風險集中等問題普遍...

對于應該預售還是應該現售，尚存很多爭議。如果取消預售，將會對樓市產生怎樣的影響？

多地試點現房銷售，取消預售影響幾何？

據經濟日報·中國經濟網報道，近日，廣東首個商品房現房銷售試點項目龍華金茂府在深圳正式亮相。同時，中山市國土局網站顯示，在10余起土地拍賣中，城市住宅用地出讓要求以“出讓后實行商品房現售”為前提條件。一時間，對于是否應該取消商品房預售制的討論又火了起來。

有觀點認為，現房銷售制度可以有效降低消費者購房風險。但也有人認為，取消商品房預售制度會降低住房供給量，增加資金使用成本。有利有弊的商品房預售制度是否應該繼續(xù)？現房銷售制度是否應該全面推廣？對此，記者采訪了眾多業(yè)內專家。

多地試點現房銷售

10月19日，合肥市房地產管理局發(fā)布了《關于加強新建商品房現房銷售管理工作的通知》，鼓勵支持房地產開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現房銷售。

《通知》指出，為深化商品房預售管理，探索建立新建商品房現房銷售備案制度，房地產開發(fā)企業(yè)在新建商品房現房銷售前，應當到房地產行政主管部門辦理新建商品房現房銷售備案手續(xù)。優(yōu)化、簡化備案手續(xù)，減輕企業(yè)運營成本，鼓勵支持房地產開發(fā)企業(yè)實行新建商品房現房銷售。

實際上，探索和鼓勵取消商品房預售制度的不止合肥一座城市。今年4月底，福建住建廳就要求，福州、廈門兩市試點在土地出讓中逐步提高商品房預售條件，直至實現現房銷售。

此外，還有很多城市實行過住宅封頂銷售、現房銷售試點。2016年，杭州、南京、蘇州等城市土拍時的現房銷售要求被認為與抑制樓市過熱有很大關系。有統(tǒng)計數據顯示，2016年8月份至2018年7月份，南京先后拍出67塊現房銷售地塊。蘇州從2016年9月份至今，累計出讓了超過130宗住宅用地，其中有約70宗要求現房銷售，占比超50%。

預售制度有利有弊

房地產預售，在過去一二十年中是非常普遍的現象。有關統(tǒng)計數據顯示，我國80%至90%的商品住宅都是采用預售方式。商品房預售制加速了整個建設資金周轉，提高了資金使用效率，降低了資金使用成本。我國發(fā)展住房市場化以來，預售制度客觀上對房地產市場的繁榮發(fā)展起到了關鍵作用。

然而，商品房預售制度也存在一些弊端。在商品房預售制度下，對于購房者而言是先交錢再拿房，存在很多不可預料的因素和風險。例如，如果遇到開發(fā)商偷工減料，建造劣質工程，可能購房者拿到的是不合格房子。更嚴重的情況是，遇到房地產下行周期，若房地產開發(fā)商資金管理不善，其所開發(fā)樓盤可能最終會變成“爛尾樓”。

“當下，房地產市場出現的各種質量問題基本都與預售制度有關。雖然，預售制度加快了房企的銷售節(jié)奏和建設數量，是房地產行業(yè)快速發(fā)展的基礎條件之一，但對購房者來說，因為保障度太低，存在各種不確定風險，由此產生的大量糾紛經常讓購房者付出不小的代價。”中原地產首席分析師張大偉說。

廣東連越律師事務所合伙人黃羅平表示，與商品房預售制度相關的糾紛有四大類，第一類是沒有取得預售證就開始賣房，有的開發(fā)商為了資金快速回籠，未取證先賣房，很多行為并未在職能部門的監(jiān)管之下；第二類糾紛是面積差距問題，預售合同與實際面積不符，特別是公攤面積小于圖紙，購房者可能面臨利益受損；第三類糾紛是逾期交房，由于開發(fā)商資金鏈問題，對工期把握不準問題等，導致交房時間沒有按合同約定；第四類糾紛是逾期辦證問題，交樓時間逾期將直接影響購房者辦理房產證。

此外，在實踐中還存在商品住房開發(fā)期間發(fā)生設計變更，但開發(fā)商并未主動通知購房者，導致購房者拿到的房子“貨不對版”。

黃羅平認為，商品房預售制度客觀上還會加大司法部門的工作量，給購房者帶來一定的風險。對于按揭買房的購房者而言，如果開發(fā)商資金鏈斷裂，購房者不僅要還銀行貸款，還會面臨拿不到房子的悲慘處境，但現房銷售可以有效地避免這些糾紛，減少消費者的風險。

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