2016年樓市風云變幻，行業跌宕起伏，從熱火朝天到快速降溫，可說是如過山車一樣讓人驚詫，本報綜合梳理了2016年北京樓市五個年度之“最”，見微知著，通過微觀事件來反應地產行業一年來的變化。

1二手房市場成交最火

2016年北京二手房市場成交井噴。自2015年底開始爆發的二手房成交熱潮，至2016年3月達到頂點，單月成交高達3.2萬套。此后，受到價格高企、優質房源減少等因素影響，北京二手房成交一度出現回落。而從7月份開始，市場成交再次上行，為全年成交創新高夯實了“基礎”。伴隨著“9·30新政”的到來，二手房市場成交逐步下滑。

據機構數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年增加了38%，并超越2009年的266854套，創下了迄今為止北京二手住宅交易量的新高。

分析人士表示：自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來，北京的房地產市場就已經進入了存量房時代，創造新的歷史成交紀錄是大勢所趨，北京的存量房池子目前約有800萬套以上，現在3%左右的換手率與發達國家相比并不高，未來交易規模還將繼續擴大。

具體來說，2016年，北京二手住宅市場成交呈M形變化趨勢。共經歷了一季度和三季度兩輪爆發，二季度市場經歷了短暫的市場盤整。而在四季度，由于受到樓市調控影響，市場進入新一輪降溫周期。而2016年北京二手市場整體走勢，與2016年全國一二線城市的整體走勢基本相同。

2新房成交金額創7年來最高

2016年，在相對寬松的貨幣政策的市場背景下，北京樓市不僅二手房市場火熱，新房市場也一片欣欣向榮，不僅交易量整體攀升，創下2010年以來的新高，價格也在新房市場豪宅化的結構性影響下持續上漲。據某市場研究院數據統計，2016年，北京全市新建商品住宅(不含保障房)共成交125527套，環比2015年增長21%，為2010年以來的最高值。

而亞豪機構統計數據顯示，2016年北京商品住宅共實現成交11.51萬套，相比2015年的7.54萬套同比增量達52.6%。成交金額4032.03億元，相比2015年的2462.06億元同比增長63.7%。兩家機構數據雖然有些出入，但新房市場成交金額創新高是不爭的事實。從成交均價來看，2016年北京商品住宅成交均價為3.47萬元/平方米，較2015年的2.96萬元/平方米上漲了17.2%。

2016年全年12個月里，北京新房市場交易量整體呈現出了明顯的“中間高、兩端低”特征：一季度處于春節前后，鮮有新盤推出，是新房市場的傳統淡季;二三季度，各大新盤相繼入市，市場交易火爆，成交數據持續上升;9·30新政出臺后，四季度交易量迅速下滑，市場由熱轉冷。

區域分布上，2016年北京新建商品住宅(不含保障房)成交量排名前五的區域分別為大興區、房山區、順義區、通州區和門頭溝區，新房交易呈現出明顯的遠郊化特點。

3商住公寓單盤成交金額最多

根據多家機構統計數據顯示，2016年，北京市場的銷售金額冠軍是位于大興亦莊區域的林肯公園，這個商辦類產品為主的項目取得了90.84億元的銷售業績。而排在第二位的泛海國際則是位于東四環朝陽公園附近的一個豪宅老項目，去年取得了64.48億元的銷售業績。在普通住宅限購、供應減少、價格飆升的背景之下，不限購的商住公寓無疑成為填補房地產市場空白的“最佳利器”。

2016年北京商住公寓銷售火爆，一度晉升為樓市銷售“主角”。商住公寓之所以備受消費者關注，最重要的原因是不限購，很多開發商也由此把商業用地開發成了商品住房，把配套的商業辦公改為住宅公寓，誕生了許多產權為40、50年的商品公寓。分析人士表示，在高價地頻出的背景下，開發商通過配套商業辦公改為住宅公寓，實現快速出售、資金快速回籠的做法已成共識。而商住市場的火爆也導致通州區域開始執行公寓限購政策，而北京市全面限購商住房的傳言也是不絕于耳。

4自住型商品房最實惠

從2013年開始，自住型商品房在北京已經發展了三年。在2016年，全年一共推出旭輝匯璟園、保利首開·四季怡園等18個自住房項目。其中有申請人數最多的自住型商品房——首創悅榕匯，目前海淀區的整體房價已經達到了七萬元/平米，僅次于東、西城，而距離地鐵16號線永豐站不到2公里首創悅容匯限價22500元/平米，這意味著可以以房山的價格來購買海淀的房子，超值程度不言而喻。而位于門頭溝區永定鎮城建上悅居(二期)是售罄最快的自住型商品房項目，它是集自住房、商品房、中學、幼兒園教育配套于一身的全功能復合社區。

自住型商品房作為北京一個獨特的制度設計，在過往的三年里，一方面，解決了部分家庭的居住問題;另一方面，由于自住型商品房價格相對較低，且房價保持平穩，所以對平抑北京房價起到了關鍵作用。9·30新政也明確指出為有效穩定房地產市場，所以，未來加大自住房的供應量依舊是房地產市場的主流方向。

5北京土地出讓金最低

根據北京市國土資源局官網顯示，2016年全年北京市共計出讓44宗土地(含棚改用地)，創5年以來新低;2016年全年北京市土地出讓金僅為852.5億元，同比大跌61.5%。

2016一年間，從“7090”重現江湖到“限房價、競地價”再上馬，北京先后部署了多輪土地調控政策，市場也隨之上下波動。土地市場也隨之出現忽冷忽熱的現象，值得注意的是，今年以來多宗土地出現爆冷甚至底價成交的現象。其中，北京宅地供應量更是出現嚴重下滑。數據顯示，宅地供應僅15宗，規劃建筑面積約為219.93萬平米;相較于2016年4月公布的《2016年住宅用地供應計劃》中提出850萬平米相去甚遠，實際上，2016年北京宅地供應僅完成全年計劃25.8%。

另外東城區等6個區全年土地零供應，5外環成土地供應主力區。五環至六環是2016年北京市出讓經營性用地最多的區域;在出讓的30宗經營性用地中，有18宗均位于五環至六環間。此外，樓面價不再受限于區域;在出讓的15宗宅地中，位于六環外的延慶新城地塊樓面價高達3.1萬/平米。

同時在持續調控的大環境下，全國很多城市為了避免出現高價地塊都針對土地加大了限制條件，土地出讓的約束與限制條件越來越多，全國一線城市土地市場降溫將是大概率事件。