中國中央商務區行業市場前瞻 中央商務區未來投資戰略分析

• 2020年7月13日 ZhouXun來源：互聯網綜合 1049 67
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中央商務區(簡稱CBD)是指一個國家或城市里主要商務活動進行的地區。其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨后，CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。

中央商務區(簡稱CBD)是指一個國家或城市里主要商務活動進行的地區。其概念最早產生于1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。隨后，CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。一般而言，CBD位于城市中心，高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，作為城市的核心，應具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種功能，并配以完善的市政交通與通訊條件。

根據中國社科院和中國商務區聯盟聯合發布的藍皮書顯示，香港中環CBD為世界級CBD，我國三大國家級CBD為北京商務中心區、上海陸家嘴金融貿易區、廣州CBD(即廣州天河中央商務區)。

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中國中央商務區的發展

在CBD的建設上，國內一般采取了兩種途徑，一種是對城市原來的商業街區加以改造和擴建，如沈陽的沈河區等;另一種途徑就是擇地新建，如上海的陸家嘴、武漢的王家墩、成都的大源、南昌的紅谷灘、鄭州的鄭東新區。兩種方式各有千秋，至于到底選擇哪種，則主要根據當地建設過程中的投入產出比加以確定。深圳的福田CBD、廣州的天河CBD、北京的朝陽CBD、上海的陸家嘴CBD已經規模很大了。

CBD是市場經濟條件下城市發展過程中的必然產物，一方面它是一個國際大都會必不可少的標志，另一方面，眾多城市能夠大規模地興建CBD。我國城市的現代化、國際化進程正逐漸加快，城市經濟實力得到了一個質的提高，城市建設和經濟發展后勁十足。

中央商務區的等級

一級CBD：包括高端服務業(如銀行業、保險業、政府和總部等)集聚形成的傳統CBD，主要位于城市中心區的公交樞紐地區，其中以大阪最為突出。

二級CBD：新型的服務業(如公司總部、媒體、廣告業、公共關系和設計業等)在距離核心區5-8公里范圍內集聚形成的新型CBD。

三級CBD：由特定的專門化功能(如教育、娛樂和運動、展覽和會議等)在距離核心區35-65公里范圍內集聚形成的專門化CBD。

中央商務區的未來發展趨勢

中央商務區是一個城市的功能核心，是現代化大都市的一個重要標志，其地價可謂“寸土寸金”，區內高度集中了城市的經濟、科技和文化力量，同時具備金融、貿易、服務、展覽、咨詢等多種服務。

中央商務區匯集了眾多超高建筑并擁有便捷的交通和現代化的信息交換系統，以及大量的辦公、餐飲、服務和住宿設施。一般來講，寫字樓要占到總面積的50%，商業餐飲面積占20%，住宅公寓面積占20%，其他服務設施以及必要配套設施約占10%。

中央商務區建設和房地產企業具有較強的相關性，因此近幾年國內具有較大實力的房地產商紛紛進入中央商務區建設行業。數據顯示，雖然2011年受國家房地產調控政策影響，國內房地產行業慘淡經營，但是中央商務區投資仍然火熱。以深圳中央商務區、廣州中央商務區、成都中央商務區、杭州中央商務區為例，2011年上半年分別為各自城市寫字樓價格上漲最為顯著的區域，漲幅分別達到27%、31%、7%、16%。受當前中央商務區建設利好以及國內宏觀政策調控綜合影響，國內大批具有實力的房地產開發商將會將部分資金抽離住宅樓開發轉而投資中央商務區建設，中央商務區建設行業競爭將趨于激烈。

從國內中央商務區建設的主要城市經濟發展狀況看，中央商務區確實逐漸成為區域經濟發展的引擎，帶動著區域整體實力地提升。但是不容忽視的是由于我國中央商務區建設開發及運營剛處于起步階段，地方政府以及開發企業和運營商的經驗不足，容易出現過度追求稅收、缺乏對園區系統科學的專業規劃、產業發展重心出現偏移、土地利用效率偏低、配套不平衡、帶動作用不明顯等諸多問題。

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