深圳城市更新條例：釘子戶可由政府實施個別征收 2020城市更新行業前景現狀分析

• 2020年7月22日 WuYaNan來源：搜狐 495 26
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7月20日，深圳市人大常委會官網刊登了《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》公開征求意見的公告。其中第三十二條為“個別征收模式”，具體而言：當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施

近幾年，隨著經濟達發展，城市更新進程加快，而困擾城市更新的“釘子戶”難題，該如何破解呢?7月20日，深圳市人大常委會官網刊登了《深圳經濟特區城市更新條例(征求意見稿)》公開征求意見的公告。其中第三十二條為“個別征收模式”，具體而言：當已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%且符合房屋征收相關規定的，市、區政府可以依法對未簽約部分房屋實施個別征收。對征收決定不服的，可以向人民法院提起行政訴訟。近幾年，中國城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。

城市更新是什么？

城市更新，是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動?，F階段多講為城市建成區包括舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現了土地和房屋空間的最高最佳使用，創造就業機會、增加財政稅收、貢獻經濟增長。以創客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優客工場、氪空間、洪泰創新空間、SOHO3Q等。對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說，則是發展樓宇經濟，借此提升核心區域形象，吸引優質企業落戶，提高政府稅收。

2020城市更新行業現狀及市場前景趨勢分析

近幾年，中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關注的焦點話題。城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發展的新主題。

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發展和繁榮。它包括兩方面的內容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態環境、空間環境、文化環境、視覺環境、游憩環境等的改造與延續，包括鄰里的社會網絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續與更新。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發展的城市問題，這些城市問題的產生既有環境方面的原因，又有經濟和社會方面的原因。

由于復雜的社會歷史原因，我國曾長期處于半封建、殖民地社會，自然經濟占統治地位，商品經濟不發達，世界范圍內興起的產業革命對我國城市發展的推動力很小。解放后，我國長期推行傳統計劃體制，其舊城仍不同程度地反映出計劃分配、自給自足的封閉式城市結構特點。我國真正意義的產業革命(相當于英國18世紀的產業革命)是20世紀70年代末、80年代初開始的，目前尚處于城市化的初步發展階段。因此，中國城市更新具有其獨特的歷史特征。

2019年以來，城市更新態勢日益火爆。不僅中央和地方政府連續出臺城市更新相關政策，加快推進城市老舊小區改造，社會各界對城市更新的關注度也空前提升，一系列城市更新會議和活動相繼舉辦，“城市更新”成為時下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內涵增值的首要方式，同時隨著市場政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創新轉型和獲取土儲的重要路徑?？梢钥吹?，目前各大房企紛紛啟動城市更新戰略布局，掘金城市更新市場。

隨著城市更新內涵迭代升級，中國城市更新進入高質量發展時代，拆舊建新中還涉及到城市保護、城市修復概念以及人居改善需求的不斷提升等各種問題，這對房地產在城市更新項目中的運作提出了更高的要求。

根據中研普華研究院《2019-2025年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

中國城市更新行業發展現狀分析

第二節 中國城市更新市場數據分析

一、中國城市更新建成面積分析

數據顯示：廣州市建成區面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標圖建庫用地)共20862宗、589平方公里，超過全市存量建設用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長期發展需要。其中，納入2020年前實施規劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中國城市更新用地面積分析

深圳可提供新增建設用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散。可建設用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項目、公共設施的建設與發展。城市更新承擔著解決城市配套短板的問題、增加公共配套利益落地、助推區域城市規劃、提升區域城市經濟的任務。

三、深圳城市更新供應商品房占商品房總供應面積比例

以深圳市為例，數據顯示，2011年深圳城市更新項目供應商品房約91萬平方米，2012年約148萬平方米，2013年約290萬平方米，2014年約256萬平方米，占全市房地產市場供應總量比例分別為21%、23%、35%、35%。2015年，除回遷給原業主的物業以外，城市更新供應商品房約436萬平方米，占全市的47%。2017年，城市更新供應商品房約355萬平方米，占全市的40%。

截止到2017年底，全市商品住房新批準預售32412套、307.94萬平方米，面積較過去五年平均值(561.62萬平方米)同比下降45.2%;新建商品住房銷售25822套、259.43萬平方米(占預售84.25%)，面積較過去五年平均值(457.08萬平方米)同比下降43.2%;二手住房成交62717套、532.01萬平方米，面積較過去五年平均值(697.46萬平方米)同比下降23.7%。

“十三五”期間，深圳將通過城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建13萬套人才住房和保障性住房。

圖表：2017年深圳商品住房供地與安排建設情況表

資料來源：深圳規劃和國土資源委員會

中研普華研究院城市更新行業報告重點分析了我國城市更新行業將面臨的機遇與挑戰，是組織工程企業、學術科研單位、投資企業準確了解行業最新發展動態，把握市場機會，正確制定企業發展戰略的必備參考工具。未來城市更新行業將如何發展?請關注中研普華研究院報告《2019-2025年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》

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