27城二手房價(jià)格跌回一年前 2020年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)未來投資分析

• 2020年9月23日 ZhouXun來源：互聯(lián)網(wǎng)綜合 897 55
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數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)城市以及山東、河南的幾個(gè)中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價(jià)格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟(jì)南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

27城二手房價(jià)格跌回一年前

數(shù)據(jù)顯示，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)城市以及山東、河南的幾個(gè)中心城市下滑明顯。其中，天津二手房價(jià)格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%;石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%;濟(jì)南環(huán)比下跌0.5%，同比下跌了2.9%;鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

此外，太原和青島雖然二手房環(huán)比上漲，但同比也出現(xiàn)下跌。在27座城市中，下跌幅度最大的是黑龍江省的牡丹江。數(shù)據(jù)顯示，8月牡丹江二手房環(huán)比下跌了1.6%，同比下跌了9.3%，下跌幅度近一成。

根據(jù)中研普華研究院《2020-2025年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報(bào)告》顯示：

中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，截至目前，主要經(jīng)歷了五個(gè)發(fā)展階段：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的萌芽階段(1993-1997年)

上個(gè)世紀(jì)90年代前期我國房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長期，由于當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度低，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營粗放、專業(yè)分工模糊，且房地產(chǎn)呈絕對賣方市場態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商基本依靠自身力量進(jìn)行房屋銷售。

針對中國經(jīng)濟(jì)的過熱發(fā)展和房地產(chǎn)市場過度投機(jī)狀況，1993年前后在政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控的背景下，全國的房地產(chǎn)二級市場出現(xiàn)大量積壓樓盤，房地產(chǎn)市場由供不應(yīng)求向供過于求轉(zhuǎn)變，新開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋求具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的支持，房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售業(yè)務(wù)在這一階段啟動(dòng)和發(fā)展起來。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)存量市場規(guī)模的迅速擴(kuò)大，二手房交易規(guī)模也隨之?dāng)U大。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策由調(diào)控和規(guī)范向促進(jìn)發(fā)展轉(zhuǎn)變，國家進(jìn)行住房制度改革，實(shí)行積極財(cái)政政策，啟動(dòng)住房消費(fèi)，深化落實(shí)住房分配貨幣化改革，鼓勵(lì)個(gè)人換購住房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪發(fā)展周期。但是各個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)發(fā)達(dá)城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)較早，復(fù)蘇較快，相應(yīng)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)也進(jìn)入局部發(fā)展階段，發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)中介公司業(yè)務(wù)發(fā)展較快。這一時(shí)期的房地產(chǎn)顧問代理業(yè)務(wù)從單純的后期代理銷售轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺(tái)土地招拍掛制度，規(guī)范管理土地供應(yīng)行為，提高土地供應(yīng)市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對項(xiàng)目開發(fā)決策更趨理性，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發(fā)達(dá)城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目大量增加，房地產(chǎn)中介公司逐步在市場中起著主導(dǎo)作用，其市場占有率也逐步增加。同時(shí)，國內(nèi)其它區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸加快，發(fā)達(dá)城市的中介公司憑借自身成熟的營銷模式進(jìn)入這些區(qū)域，促進(jìn)了全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展和住房消費(fèi)的啟動(dòng)也促進(jìn)了存量房地產(chǎn)市場的發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)二級市場代理和顧問等業(yè)務(wù)的逐漸成熟，經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也開始形成行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，特別是深圳、上海等發(fā)達(dá)城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場交易規(guī)范性逐步提高，并獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應(yīng)的市場化程度不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)商向全國化和規(guī)?；l(fā)展。大型房地產(chǎn)開發(fā)商跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施，導(dǎo)致各地房地產(chǎn)市場市場化程度提高。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的細(xì)化，使得對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求進(jìn)一步深化。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司也開始實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，逐步布局和進(jìn)入二線城市以實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)開始向規(guī)模化、系統(tǒng)化和專業(yè)化轉(zhuǎn)變，行業(yè)競爭也逐步加劇。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長中的調(diào)整階段(2007年7月至2009年)

由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了商品房價(jià)格過快上漲、住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理等問題，國家近年來陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場的發(fā)展。進(jìn)入2007年以來，由于商品房價(jià)格進(jìn)一步快速上漲，國家進(jìn)一步出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，包括嚴(yán)格限制第二套房的信貸政策、多次上調(diào)貸款利率等。隨著這些調(diào)控政策的效果逐步顯現(xiàn)，以及在全球金融危機(jī)的影響下，我國的房地產(chǎn)市場的形勢在2007年下半年開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，市場成交量開始持續(xù)萎縮、交易價(jià)格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整也迅速傳導(dǎo)至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)，在房地產(chǎn)一、二級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的代理銷售業(yè)務(wù)由于成交量的萎縮也出現(xiàn)下滑;三級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)開始大規(guī)模的縮減店鋪規(guī)模以降低成本。整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的調(diào)整也進(jìn)入成長中的調(diào)整階段。

2008年我國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展受到一定的影響，為應(yīng)對全球金融危機(jī)，保持我國經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)的增長，2008年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出臺(tái)政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，推動(dòng)房地產(chǎn)市場回暖。隨著2008年下半年積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策的及時(shí)推出與貫徹實(shí)施，購房貸款利率的大幅下調(diào)，商品住房銷售價(jià)格的調(diào)整，我國的房地產(chǎn)市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產(chǎn)市場開始逐步復(fù)蘇。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)成長過渡階段

隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入下行通道，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀”時(shí)代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時(shí)代，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。同時(shí)，伴隨經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展，諸如虛假房源泛濫、經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量不高、惡意賺取差價(jià)等行業(yè)困境依然存在。

中國房產(chǎn)交易市場現(xiàn)狀

根據(jù)2018年全國工商局的統(tǒng)計(jì)，在工商局注冊登記的房地產(chǎn)開發(fā)商一共9.7萬個(gè)，中國5億多的城市戶籍人口加3億左右外來的農(nóng)民工形成的常住人口，整個(gè)是八點(diǎn)幾億。八億多城市常住人口有九萬多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。截至2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)已達(dá)2.5萬家，從業(yè)人員約有20多萬人;截至2017年底，保守估計(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)機(jī)構(gòu)已超過10萬家，從業(yè)人員逾百萬?？梢?，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴(kuò)大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

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