美國五大科技公司投資商業房地產 亞馬遜擁有392億美元房地產

• 2020年11月27日 HuangJiang來源：互聯網 933 58
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疫情以來，美國諸多行業受到重創，但互聯網科技企業股價水漲船高，帶來更多的現金流。美國最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業房地產行業帶來提振，它們成為寫字樓和其他空間的主要租戶和收購者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

11月27日，疫情以來，美國諸多行業受到重創，但互聯網科技企業股價水漲船高，帶來更多的現金流。美國最大的幾家科技公司正在給萎靡的商業房地產行業帶來提振，它們成為寫字樓和其他空間的主要租戶和收購者，而許多非科技公司則在試圖撕毀租約。

根據中研普華《2020-2025年房地產投資市場投資機會及企業IPO上市環境綜合評估報告》分析：

數據顯示，美國科技行業最大的五家房地產所有者是亞馬遜、Facebook蘋果谷歌母公司Alphabet以及微軟，它們總共占據了約5.89億平方英尺(合5472萬平方米)的美國房地產。這比紐約市所有的寫字樓空間還大，相當于大約220棟帝國大廈。這標志著，這些科技巨頭擁有的地產比十年前增長了五倍。

科技業飆升的房地產需求在很大程度上是城鎮的福音，但也引發了人們對租金上漲和士紳化(或稱中產階層化)的諸多擔憂。大型科技公司的到來通常會帶來大量高薪員工的涌入，并為當地政府帶來更多財產稅收入。他們的存在產生了積極的連鎖反應，幫助促進了零售業、餐飲業和其他行業的發展。

雖然Facebook、微軟和谷歌都表示，他們將支持在新冠肺炎疫情爆發后在家工作趨勢，但這似乎并沒有削弱他們對倉庫、數據中心、零售店和更多辦公空間的胃口。僅今年一年，這五家科技巨頭就將其房地產足跡擴大了四分之一以上，這是過去十年來的最快增速。

其他行業過去曾大舉擴張，比如20世紀80年代初的金融服務業或20世紀60年代的制造業企業，但經紀商表示，大型科技公司對房地產市場的沖擊沒有先例。房地產投資銀行Eastdil Secure首席執行官羅伊·馬奇(Roy March)說：“這可能是房地產業有史以來最好的機會。我認為，自內燃機發明以來，我們從未有過一個行業驅動如此高的需求。”

大型科技公司的需求反映了這些公司持續增長的速度、可支配的現金數量以及最近因為新冠肺炎而在整個商業地產市場上打折的租賣價格。他們對房地產市場的控制反映了他們在社交媒體、網絡搜索、在線廣告和電子商務方面的主導地位。這五家公司也幫助推動了股市上漲，它們在標普500指數中占有相當大的份額，在該指數從3月低點飆升的過程中發揮了關鍵作用。

科技巨頭主導房地產領域

這場流行病只會讓這些公司在房地產領域占據更大的主導地位。由于經濟前景不明朗，以及遠程辦公日益普及，大多數其他公司都推遲了房地產交易，而亞馬遜、Facebook及其同行仍在繼續租賃和購買辦公場所。亞馬遜負責全球房地產和設施的副總裁約翰·舍特勒(John Schoettler)說：“我們相信，疫情過后，我們最終會回到辦公室完成大部分工作。我們相信，我們做的很多最好的工作都是在辦公室里完成的，員工們可以在這里聚在一起，共同解決問題，相互協作。”

這種主導地位也引發了焦慮。科技行業對公寓租金的影響使得住在這里的許多長期居居民買不起城市住房，這使得大型科技公司成為反中產階級化活動人士眼中的惡魔。2018年，谷歌放棄了在柏林克羅伊茨堡(Kreuzberg)附近為科技初創企業開設園區的計劃。此前有抗議稱，這家科技公司將推高公寓租金。幾個月后，亞馬遜取消了在紐約州長島市開設大型辦公園區的協議，此前也曾引發了當地居民和許多政界人士的類似反彈。

這五家科技公司承諾投資數十億美元建造經濟適用房，但金額太小，不足以抵消它們對公寓租金上漲的影響。科技行業與其他租用了大量辦公空間的行業的不同之處在于，它購買或建造了多少房地產。

根據提交給美國證券交易委員會(SEC)的一份文件，截至今年9月份，Alphabet擁有價值399億美元的土地和建筑，這還不包括正在開發的房地產。這一數字高于10年前的40億美元。截至2019年底，亞馬遜擁有價值392億美元的房地產，高于2010年的略高于10億美元。

通過購買而不是租賃，科技公司可以利用其巨額現金儲備，避免與房東打交道。他們還可以從他們的存在創造的房地產價值增長中獲利。

科技巨頭擴張房地產業務

谷歌在房地產領域的第一次豪賭發生在2010年，當時該公司斥資18億美元買下了曼哈頓切爾西區的一棟寫字樓。撮合這筆交易的高緯物業(Cushman&Wakefield)資本市場主席道格拉斯·哈蒙(Douglas Harmon)說，這筆交易標志著紐約房地產市場危機的結束，并引發了長達數年的房價上漲。該公司在切爾西區租賃了更多辦公空間，并斥資24億美元購買了附近的另一棟建筑。

部分得益于谷歌的擴張，該地區的寫字樓租金和公寓價格在過去十年里的增長速度快于曼哈頓的平均水平。員工們開始尋找距離工作地點步行距離最近的公寓，并幫助吸引了商店和高端餐廳。牛津地產集團(Oxford Properties Group)總裁邁克爾·特納(Michael Turner)表示：“科技租戶往往會創造生態系統，就像金融服務租戶在主宰城市周圍的天際線時所做的那樣。”該集團去年將哈德遜廣場附近的一棟辦公樓租給了谷歌。

科技公司對房地產市場的影響并不局限于大城市。俄克拉荷馬州普賴爾約有9000人，這里是谷歌最大的數據中心之一，而且該公司正斥資6億美元擴建該數據中心。當地房地產經紀人卡拉·梅斯拉恩(Karla Meislahn)估計，多年來她已經向谷歌員工出售了大約35套住房，而建造數據中心的建筑工人正在填補出租單元的空缺。根據Zillow Group的數據，自2011年初以來，該縣的典型房價上漲了近40%，其中谷歌的擴張起到了顯著作用。

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