小區要求預存物業費才可交取暖費? 物業管理行業發展前景分析

• 2021年10月11日 ZouJunRong來源：騰訊網 新浪 493 26
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近年來，受益于房地產市場的繁榮，物業管理的發展由初級階段進入快速成長階段，年復合增長率超過8%。 憑著巨大的社會、環境、經濟等效益，物業管理行業的發展空間日益廣闊，是名副其實的朝陽產業。

小區要求預存物業費才可交取暖費?

據媒體報道，10月11日，陜西渭南。臨渭區碧桂園翡翠公館一業主反映，物業要求預存物業費才能交今冬取暖費。業主稱，交取暖費要預存3個月物業費，不交就不能交取暖費，覺得這個規定不合理。碧桂園物業工作人員稱，一旦供暖以后前臺比較忙，沒時間管物業費，所以提前預收。之前的服務協議，也規定提前一個季度收取物業費。如果業主不預存物業費，也可以暫時不收，下個月再看。

物業管理行業發展前景分析

近年來，受益于房地產市場的繁榮，物業管理的發展由初級階段進入快速成長階段，年復合增長率超過8%。 憑著巨大的社會、環境、經濟等效益，物業管理行業的發展空間日益廣闊，是名副其實的朝陽產業。物業管理是房地產業發展的重要組成部分，在80年代初伴隨著住宅商品化的市場進程傳入中國大陸，并迎來快速發展。我國物業管理行業容量巨大，收入規模達到3500 億元，同時物管面積也達到200 億平方米，并且還在持續增長，市場潛力巨大。

物業管理也存在很多問題，阻礙著行業進一步發展。首先，物業綜合管理體制不順、執法能力差。這是由于物業管理牽涉眾多,即便明知業主違法，也難以協調政府部門。政府執行力不足，令物業管理開展工作、處理問題困難重重。其次，業主自律機制不完善，司法實踐之后。業主自律機制的建立，主要是為協調和維護業主共同利益，但實際約束力極為有限，導致個別拒繳物業費現象發生,而物業管理企業難以利用業主自律機制來追討應得利益。

物業與業主關系緊張，公眾意識較低。業主在出現問題。如亂扔垃圾、亂停車輛等,常利用拒繳管理費、媒體曝光等進行威脅，加大了物業管理的難度，也加劇了物業與業主間緊張的關系。最后，物業的服務價格長期被壓制，社會公眾對于物業管理認識有偏差，甚至有部分會認為物業并沒有存在的必要。而政府考慮居民經濟承受能力，也將核定收費低于市場成本，造成物業企業生存艱難。

據中研普華產業研究院的報告《2021-2026年中國物業管理行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》分析

2020年全國物業管理行業營業收入達11800.3億元。站在萬億級別賽道的物業公司，這幾年也扎堆上市，因為業務的穩定性，其估值遠遠高過房地產開發企業。2020年物業行業營收規模為12688.1億元，同比增長20.7%。其中，TOP100企業收入均值為27.53億元，同比漲27.9%。TOP10企業收入均值為90.09億元，同比漲31.7%，是百強物業企業均值的3.27倍。從2020年物業營收的構成來看，基礎物業服務占比為20.51%、增值服務占比7.02%。增值物業管理業務在百強物業收入、利潤結構占比逐漸擴大，物業企業收入利潤增強前景空間大。截至目前，共有34家物業企業登陸港股、3家企業進入A股。這些物業股大多數由規模型房地產開發企業分拆而出。

物業管理企業的專業化、規模化發展

現在很多物業管理企業大包大攬,過分強調自己的隊伍,一些本可以外包給專業服務公司的業務 ,也要自己干,很勉強地為業主提供各種服務,這樣,既使自己的管理成本居高不下,也使專業服務公司無事可做。而根據國外物業管理企業的發展歷程, 物業管理行業將走向專業化道路,即物業管理公司僅僅是一個管理機構 ,其他如清潔、綠化、設備維護等均由專業化公司去實施, .一個2萬平方米的小區只需要一個管理員。 中國物業管理也正向著這一趨勢發展。 目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業公司都如雨后春筍般出現。同時由于專業公司的專業化、低成本、高標準的優勢,也可使管理效果大大提升,在物業管理費標準不能輕易變動的情況下,效益是明顯的。

當然， 物業管理公司要想在激烈的競爭中形成自己的核心競爭能力,必須要有規模化的經營作為堅強后盾。眾所周知，物業管理被政府確定為微利行業,形不成規模化的經營,就不可能贏得可觀的利潤,而沒有經濟作基礎, -切都將會是空談。因此,在這個新的世紀里,物業管理企業必然要走兼并重組之路,擴大企業的規模和托管的物業面積形成規模經營。

物業管理的股權化與市場化發展

目前，在-些經濟較發達地區,特別是沿海一 帶, -批物業管理企業進行了經營者員工持股制的試點,結果顯示優勢明顯:-是理順了產權關系,增強了物業管理企業經營決策的獨立性與自主性:二是使經營者、員工與公司以產權為紐帶結盟形成了牢固的利益共同體,增強了企業凝聚力;三是將一部分消費資金籌集并轉化為企業的生產資金,以增強企業的經濟實力。總而言之, 企業的綜合實力增強了才有資本參與市場競爭。可以預料,采取股權化將是對目前改變企業資金不足、力量不強的一個重要方式。

同時,股權化也是企業走向市場化的一個步驟。另外,隨著政府對物業管理認識的進一步深入 ，會更加深刻地認識到由社會化、專業化、企業化經營型的物業管理公司向業主收取管理費, 這本身就是市場經濟產物,管理者與業主的關系不是以前的計劃經濟下的行政管理關系,而是市場經濟體制下的經濟民事關系,真正保護物業管理企業展的方法是將逐漸取消對物業管理行業的。近些年來， 中國大步跨入了信息化的社會,人們的工作、生活與通信、信息的關系是越來越密切了。信息化社會在改變我們生活方式和工作習慣的同時,也對傳統的住宅提出了挑戰,隨亳市民生活水平的提高。人們居住環境的要求不斷升級,希望有一個舒適、 安全、便捷的家,智能化小區自然就成為21世紀建筑發展的主流。

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