中國寫字樓行業市場深度調研 寫字樓投資分析

• 2022年8月23日 HuangWenYu來源：今晚報 咸寧新聞網 1034 65
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辦公樓，多指配備現代化設施的商用辦公樓。寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作

寫字樓行業市場現狀

辦公樓，多指配備現代化設施的商用辦公樓。寫字樓就是專業商業辦公用樓的別稱，嚴格地講，寫字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產證上有明確注明的。寫字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說是由辦公室組成的大樓，1971年，Rhodes和Kan提出：“寫字樓的作用是集中進行信息的收集、決策的制定、文書工作的處理和其他形式的經濟活動管理。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國寫字樓行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

中國各級城市的辦寫字樓市場發展差異巨大，頭部城市已躋身全球領先地位，而“長尾”區間則仍處于早期發展階段。受經濟、社會、人口等宏觀因素影響，按照體量和租金水平，中國寫字樓發展可分為起步期、建設期、發展期、成熟期。目前僅北上廣深4個一線城市處于成熟期，而70%的中國內地城市仍處于起步期。

國家統計局最新發布數據顯示，7月份全國房地產開發投資同比下滑12.3%，較6月跌幅繼續擴大;房地產開發景氣指數由6月的95.4%下降至95.3%，繼續刷新2016年初以來最低水平。

2018年以前我國辦公樓投資規模一直呈現增長趨勢，到2018年出現首次下降，投資規模跌破6000億元，僅為5996億元，隨后投資規模開始緩慢回升，到2020年中國辦公樓投資規模為6494億元，同比上升5.4%。

房地產行業整體下行、企業面臨較大的資金壓力，給商業地產帶來了一定的負面影響;多地反復出現疫情，也對商辦市場帶來不可忽視的沖擊。

根據國家統計局數據顯示，2020年中國辦公樓竣工面積為3041.59萬平方米，同比下降22.5%。

受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市的需求。

截止到2022年一季度末，北京甲級寫字樓市場凈吸納量約為10.2萬平方米，基本已回歸到2019年的水平。

從一季度全市場的租賃成交來看，金融行業占比達到37%，而互聯網科技行業的占比大幅下降至22%左右，相比以往季度超過50%的成交占比，互聯網行業在一季度的擴張速度明顯大幅放緩。

受辦公樓現房銷售面積不斷下滑的影響，2019年中國辦公樓現房銷售金額下降至1288.36億元。2020年辦公樓現房銷售價格上升，2020年銷售金額達到1471.43億元，同比上升14.2%。

2021年，得益于供需關系的逐步改善，天津寫字樓市場逐步回暖，租金下降幅度進一步收窄。科技型企業在天津寫字樓市場表現活躍，市場貢獻度明顯提高。據統計，科技企業為寫字樓市場貢獻近四分之一的租賃需求。

根據五大行之一世邦魏理仕發布的《2022年上半年廣州房地產市場回顧與展望》，2022年上半年廣州寫字樓租賃市場頗為冷淡。第二季度末，廣州的寫字樓空置率攀升至14%，乃是五年來首次突破10%。

在宏觀經濟收緊、市場意愿減弱、企業擴張回歸理性的新常態下，全國寫字樓的空置率雖步步走高，但仍可見部分項目的韌性之強勁。

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