2023商業物業產業深度分析及產業現狀調研

• 黃文玉 2023年2月19日 來源：互聯網 1141 73
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商業物業，是指除住宅物業以外的物業，包括辦公物業、酒店物業等。現代商場百業陳雜，不僅有多家零售商店、專業商店，還有各種服務業、娛樂場所、銀行等。

商業運營管理行業是商業地產行業發展到一定階段的產物。商業地產，即作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產和以工業生產功能為主的工業地產等，通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式。商業地產業態多樣，主要包括購物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場等。我國商業地產起步較晚，從產生至今大致經歷了以下三個階段：20世紀80年代至20世紀90年代初的產生階段、20世紀90年代至21世紀初的興起階段、21世紀至今的發展階段。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年商業物業產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》顯示：

商業物業，是指除住宅物業以外的物業，包括辦公物業、酒店物業等。商業物業有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺、樓面)組合為主，包括其他商業服務和金融機構在內的建筑群體;二是購物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經營收入的物業。現代商場百業陳雜，不僅有多家零售商店、專業商店，還有各種服務業、娛樂場所、銀行等。

全國物業管理行業管理面積穩定增長。根據克而瑞物管數據，中國物業管理行業的總規模由2015年的193.2億平方米增加至2020年的330.4平方米，年復合增長率11.3%，預計將從2021年的350億平方米增加至2025年的430億平方米，年復合增長率5.2%。

根據第三產業的部門劃分和商業物業的三個屬性，商業物業大致可分為：辦公物業：指各種商業機構用于從事經營管理的場所 ，又稱為商務樓。商務樓是商品經濟和社會專業分工發展的產物。當商品經濟發展到一定水平，客觀上就需要一種集中的辦公場所，于是，商務樓就應運而生，并得到迅速的發展。

酒店物業：酒店一詞是從英文 “Hotel”譯過來的。Hotel來 自法文，原意是小旅館，我國的稱謂在古代為館繹、客棧、驛站等。酒店是提供飲食產品及客房，各項設施與無形的服務效用的綜合型產品與服務，從而獲得利潤的經濟單位。酒店從古代簡陋的小客棧發展到今天的“小社會”、“小城市”，完全反映了人類的經濟和生活的發展變化，反映了人們的消費要求。因此，我們認為，酒店類別是為了人們的各種不同的旅游消費需要而出現的。人們的旅游動機無非有兩大類，即公務和娛樂，而在酒店的類別中，也總是以這兩者來區分的。

商業物業產業現狀調研

中國商業運營服務市場快速增長，總收入從2015年的4836億元增長至2020年的8369億元，年復合增長率高達11.6%。商業運營服務收入由2015年的1025億元增加到2020年的2059億元，年復合增長率高達15.0%。租金收入從2015年的3811億元增加至2020年的6310億元，年復合增長率達10.6%。

商業物業市場的繁榮與當地的整體社會經濟狀況相關，特別是與工商貿易、金融保險、顧問咨詢、旅游等行業的發展密切相關。這類物業由于涉及物業流通與管理的資金數量巨大，所以常以機構(單位)投資為主，物業的使用者多用所有者提供的空間進行經營活動，并用部業租金。

中國商業物業市場規模持續增加，在管商業廣場數量穩定增長。數據顯示，2020年在管商業廣場總數為2.1萬家，2015-2020年CAGR為9.0%;預計到2025年進一步增加到2.8萬家，2020-2025年CAGR為6.2%。2020年中國物業管理行業在管面積從2015年的175億平方米增長至259億平方米;預計2021年中國物業管理行業在管面積280億平方米，同比增長8.0%;預計2025年中國物業管理行業在管面積381億平方米。

伴隨經濟穩定可持續增長，我國居民消費水平快速提高，社會消費品零售總額迅速增加。新型城鎮化穩步推進刺激市場對行業的需求。商業物業面積快速增加推動行業發展。近年來，商業地產行業發展較快。2017年商業物業新增面積2030萬平方米。國內消費持續強勁，推動了商業地產的進一步擴展。2017年全年社會消費品零售總額達到36.6萬億元，比2016年凈增3.4萬億元，同比增長10.2%，連續第14年實現兩位數增長。最終消費對經濟增長的貢獻率為58.8%，連續第四年成為拉動經濟增長的第一驅動力，繼續發揮著對經濟增長的基礎性作用。數據顯示，2017年商業地產的投資熱情尤為高漲。商業營業用房11710億元，同比增長1.4%。

在管建筑面積穩定增長。數據顯示，2020年在管零售商業物業總建筑面積為8.3億平方米，2015-2020年CAGR為9.4%;預計到2025年達11.6億平方米，2020-2025年CAGR為6.9%。2020年面積超過20萬平方米的零售商業物業在管建筑面積為5.7億平方米，2015-2020年CAGR為11.7%，到2025年預計達8.3億平方米，2020-2025年CAGR為7.9%。

截至2020年末，萬達商管在全球競爭中排名首位，公司在管項目數量368個。公司于在管項目數量上排名第一，遠高于排名第二的日本永旺集團(251個)和排名第三的美國西蒙物業(235個)。從中國市場競爭格局來看，行業集中度不高。據統計，2020年中國商業物業管理行業CR5為12.7%，行業競爭格局高度分散，其中萬達商管市占率為8.3%，處于龍頭地位。

商業物業產業未來發展趨勢

未來商業運營管理行業將呈現輕資產化、經營規模化以及互聯網化的發展趨勢。所謂輕資產化趨勢，即商業物業運營管理的運營模式將由當前重開發、輕運營的重資產運營模式向重運營、輕投資的輕資產模式轉變。所謂經營規模化，即具有品牌知名度、資源優勢和技術優勢的企業逐步并購或淘汰業內規模小、專業水平低的企業，以提高專業化程度，降低經營成本。所謂互聯網化，是指物業經營者將O2O、大數據等互聯網思維及技術應用于商業物業運營管理。充分利用互聯網的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費者獲得更好、更直接、更豐富的消費體驗。

隨著我國經濟的快速發展，商業的現代化水平也在不斷提高，現在各大城市涌現了一大批商業物業。因此，對商業物業建設得是否合理化的要求也越來越高，對商業物業的布局、規模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經濟發展的要求。受到城市進程加速的因素驅動，中國城市規模和建設面臨新的需求，未來幾年，預計商業地產投資規模將會進行一個放量擴展階段。伴隨著我國商業地產的蓬勃發展，我國商業物業管理行業發展空間巨大。

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