公寓行業前景及未來公寓市場現狀分析報告2023

• 方蔓桃 2023年6月5日 來源：百度 619 35
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今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發布了住房租賃政策，重點關注住房租賃市場監管和市場培育。疫情對租賃企業最直接的影響是新項目拓展和開業停滯。一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態，原定開業的

公寓行業市場到底多大? 近年來，針對機構化住房租賃市場的政策支持力度逐步加大，行業規范不斷理清，運營質量日益受到市場各方重視。集中式長租公寓憑借產權集中、標準化運營和管理、配套設施和服務完善等優勢，日漸成為行業發展的主流趨勢。

據機構統計，隨著保障性租賃住房(以下簡稱“保租房”)的大量入市，集中式長租公寓的開業規模持續增長。而在資本市場上，國內長租公寓投資已經逐漸摸索出一套較為成熟的流程，租住市場活躍的核心城市相關交易增多。

隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。隨著公寓行業發展進入到深水區，行業資源、資本、業務等均開始向頭部企業集中，整個行業也可能進入到一個全新整合階段。

中研普華產業研究院的《2022-2027年中國公寓行業市場深度調研及投資策略預測報告》分析顯示

公寓行業市場深度分析

今年以來，北京、上海、廣州、深圳、寧波、南寧、石家莊等城市密集發布了住房租賃政策，重點關注住房租賃市場監管和市場培育。疫情對租賃企業最直接的影響是新項目拓展和開業停滯。一季度，深圳、上海等重點城市先后采取“封城”疫情管控，全市處于靜止狀態，原定開業的項目被迫延期，因此，住房租賃企業一季度開業規模較上一季度增速出現明顯下跌。

由于集中式租賃提供的穩定性、安全性和多元化服務，近年來，集中式長租公寓市場快速增長。

據市場機構克而瑞統計，今年一季度，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長7.58%，環比增長0.14%。

據了解，近兩年，保租房的大量入市是集中式長租公寓在總體租賃供應中占比不斷攀升的重要原因。在保租房的供應中，大型租賃社區是主要產品類型，隨著不少國央企參與建設運營的租賃大社區項目集中入市，大大增加了市場上集中式租賃住房的供給量。

以北京為例，據研究機構IC-CRA統計，截至2022年年底，在北京已有機構化運營的集中式租賃住房項目282個，房間規模為61900套(間)。其中，隨著在新增供地上建設的租賃式社區項目陸續開業，該類產品占比由2021年的1.6%上升至20.51%。

隨著城市經濟的不斷繁榮，不少白領都會選擇交通便利，配套齊全的公寓房租住，這樣的房子不僅房租高，而且水電費用也不用房東來出，比住宅的經濟性要好太多。隨著時代的發展，城市經濟將會越來越繁榮，商業用地會越來越多，而未來住宅區的發展將會向城市的邊緣移動。

公寓行業作為近幾年來的一個投資熱點，吸引了大量來自資本市場的關注。 已有多個公寓企業獲得了資本市場的資金供給，成功推動了企業的發展。公寓行業集中度整體偏低，正處于搶占市場份額的階段。

綜合來看，未來的公寓房，發展前景還是可以的，也不是說所有的公寓房都不值得去投資，和普通住房一樣，都需要去綜合考量，在大城市限購限貸的背景下，公寓也是一個不錯的選擇。未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動公寓市場穩步上升。

“十四五”期間，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房近900萬套(間)。

與此同時，我國保障性租賃住房公募REITs也正式起航。首批保租房REITs在發行階段即受到市場投資人的高度認可，三支產品擬認購份額數量均超過100倍。包括保租房在內，租賃住房市場規模正迅猛增長，而公募REITs正式破冰，不僅意味著保障性租賃住房“投融建管退”全鏈條的打通，也給市場上同樣有能力的運營商帶來想象空間。

據行業統計數據顯示,到2025年長租公寓整體市場規?？蛇_到6371億元,占整體租賃市場規模的25%份額。

從公寓行業市場競爭結構來看，目前我國青年公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國青年公寓的主要形態，分散式公寓的房間數量占整個長租公寓房間數量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。隨著政府對支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優勢共同合作，中國青年公寓投資市場有望迎來新一輪機遇。

隨著時代的發展，城市經濟將會越來越繁榮，商業用地會越來越多，而未來住宅區的發展將會向城市的邊緣移動。按照國外大城市的趨勢來看，公寓房將會作為城市商業區內部最搶手的住房之一，即使產權只有40年，到期后也能夠續租，基本不需要擔心拆遷換地方等問題。

今年以來，中央層面繼續加大對住房租賃金融發展的支持力度，尤其對保租房REITs的支持政策進一步釋放。盡管在戶型、租金方面存在政策約束，但業內認為，保租房投資退出閉環的構建完成、政府對于“非改居”支持與保租房認定標準和流程的明晰將進一步提升長租公寓在大宗物業投資市場上的資產流動性。

據了解，隨著各主要省市將租賃住房建設納入“十四五”規劃，國有和民間資本在金融、財稅等政策引導支持下持續涌入這一熱點領域，住房租賃市場的機構化程度將會快速提升。世邦魏理仕預計，2030年中國住房租賃市場的集中式長租公寓滲透率將有望超過12%，達到1200萬套以上的規模。

公寓行業市場前景分析

城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。、

在資本市場上，基于租賃基本面、資產流動性和可規?；齻€方面的推動，集中式長租公寓正在成為最具成長性和吸引力的商業地產類別之一。

以租賃市場活躍的上海為例，據仲量聯行統計，2022年上海投資市場完成的74單大宗交易中有15單為長租公寓，成交單數占比超過20%，僅次于辦公業態。而在今年一季度錄得的13宗大宗交易中，長租公寓交易為3宗，僅次于產業園區和辦公樓，成交額達28億元，超過去年成交總額的40%。

標的可規模化是投資者判斷市場投資潛力和進行資產配置的重要維度。據了解，近幾年加速發展后，國內長租公寓投資已經逐漸摸索出一套較為成熟的流程。世邦魏理仕相關分析人士指出，從選址測算、產品設計、開發建設標準到運營管理的可復制、標準化路徑將幫助投資者建立規?；馁Y產組合，并由此實現規模效益和品牌溢價。

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動公寓市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的主題公寓市場，將會給公寓的多元化發展帶來新的機遇。

公寓行業報告還對全球的行業發展態勢作了詳細分析，并對行業進行了趨向研判，是經營企業，服務、投資機構等單位準確了解目前行業發展動態，把握公寓行業企業定位和發展方向不可多得的精品，對中國及各子行業的發展狀況、上下游行業發展狀況、公寓行業競爭替代產品、發展趨勢、新產品與技術等進行了分析，并重點分析了中國行業發展狀況和特點，以及中國公寓行業將面臨的挑戰、企業的發展策略等。

更多公寓市場調研消息,可以點擊查看中研普華產業研究院的《2022-2027年中國公寓行業市場深度調研及投資策略預測報告》。

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