存量按揭利率對銀行影響有多大? 住房貸款行業發展現狀及投資分析

• 吳亞楠 2023年8月2日 來源：互聯網 953 60
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考慮到此前市場對存量按揭降息存在一定預期、估值仍位于歷史底部、后續穩增長政策有望形成支持，我們對銀行股表現保持積極觀點。存量按揭降息對銀行負面影響有限。

存量按揭利率對銀行影響有多大?

8月1日中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議提到“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”。此前在7月24日政治局會議提到“通過增加居民收入擴大消費”，存量按揭利率下調降低購房者利息負擔、增加消費意愿，符合政策導向。

當前銀行存量按揭利率約為4.7%左右，假設存量按揭利率下調70bp降至新發放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，我們估算可降低借款人月供約400元(約7%);全行業每年可減少房貸利息約3000億元，如果全部用于消費相當于2022年社會消費品零售

考慮到此前市場對存量按揭降息存在一定預期、估值仍位于歷史底部、后續穩增長政策有望形成支持，我們對銀行股表現保持積極觀點。存量按揭降息對銀行負面影響有限。綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續可能的存款利率下調有望對負面影響進行充分對沖;存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。

住房貸款是很大一部分想要購房人的需求，住房貸款的市場顯而易見。在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準。中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾表示，個人住房貸款發放和同期商品房銷售規模直接相關，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產的配置調整。

今年上半年，個人住房貸款累計發放3.5萬億元，較去年同期多發放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

房地產行業正顯現積極變化。未來，隨著國內疫情趨于穩定，穩樓市眾多舉措的綜合效應逐步顯現，住房貸款市場有望進一步趨穩。展望下半年，市場信心猶在。有分析認為，隨著地方救市政策持續加碼，房地產市場有望逐漸回穩，成交整體好于上半年。

根據中研普華研究院撰寫的《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》顯示：

住房貸款行業發展現狀及投資分析

住房貸款行業中，業內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩發展的角度，是貨幣政策保持穩健的表現，而房貸利率上浮，反映出監管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

央行與銀保監會聯合發布了《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，給金融機構劃定了房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限“兩道紅線”，規定工農中建交、國開行和郵儲等大型銀行，房地產貸款占比上限是40%，個人住房貸款占比上限為32.5%;城市商業銀行等小型銀行的貸款上限則分別為22.5%、17.5%。因此，銀行對房地產的貸款和對個人的住房貸款都被設置了上限，需通過加息、延長貸款周期甚至停貸的方式，調劑上限壓力。

住房貸款行業競爭格局分析

隨著相關指導意見和實施細則進一步落地，長租房、保障性住房迎來發展窗口期，也為銀行業帶來展業機遇。中行研究院相關研究人士認為，保障性住房相關貸款符合國家大政方針，支持更好滿足居民的合理住房需求，是銀行拓展房地產業務的關鍵突破口。預計2022年保障性安居工程貸款余額有望突破8萬億元。

銀行業積極創新服務模式，延展金融服務的邊界。“在培育住房租賃市場時，傳統銀行只提供貸款的方式不可行。為此，我們用服務社會的新金融理念重構金融產品與服務。”建行董事長田國立表示。

為推動住房租賃市場發展，建行從三個方面破局。在金融端，建行不斷強化住房租賃的融資服務。“我們制定了一整套專屬的住房租賃項目評估篩選機制，不斷加大住房租賃貸款支持力度，到去年底相關貸款余額超過1300億元，今年增速也比較快。同時，我們積極提供住房租賃項目REITs服務，吸引更多資金進入住房租賃市場。”

在房源端，建行依托子公司建信住房，采用公改租、商改租以及在集體建設地、劃撥地上新建保障型租賃住房的方式，協助籌集房源。目前，建信住房管理的保租房和長租房房源達到12.9萬套，管理的長租社區達到179個。同時，創新推出存房業務，盤活企事業單位和居民個人的閑置住房作為長租房房源。在平臺端，建行不斷完善住房租賃交易平臺。2021年底，建行住房租賃交易平臺——CCB建融家園實名注冊的個人用戶超過3800萬戶，企業用戶超過15000戶。此外，支持住建部搭建保障型租賃住房APP，覆蓋59個城市。

住房面積需求會不斷增大

目前房地產行業處于飽和狀態，但在國家近兩年連續頒發二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。隨著“房住不炒”政策初見成效，市場降溫明顯。開年以來，房地產市場政策持續收緊。房住不炒下，這一趨勢還在繼續。

目前，住房租賃調控政策而言，主要限制的是商業貸款。目前房地產行業處于飽和狀態，但在國家近兩年連續頒發二胎、三胎政策，未來人們住房面積需求會不斷增大。

住房貸款行業報告對中國住房貸款行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了住房貸款市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。

未來，住房貸款行業發展前景如何?想了解關于更多行業專業分析，請點擊《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》。

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