房地產行業市場機遇分析：房地產板塊快速拉升

• 方蔓桃 2023年9月7日 來源：百度 384 18
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如果你想了解房地產行業的環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產投資行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》。重點分析了我國房地產行

央行“831”新政，疊加北上廣深等一線城市前后官宣“認房不認貸”，市場對地產的預期再上一個臺階。資金也持續聚焦地產類ETF。深交所數據顯示，地產ETF(159707)近一周獲增倉金額超5200萬元!時間拉長看，地產ETF(159707)近60日獲資金增倉近2億元，凈流率超70%!

從行業整體來看，今年以來A股市場上已有藍光發展、泰禾、陽光城等8家企業退市，很顯然，當前的房地產行業已不再是全面紅利的時代。

如果你想了解房地產行業的環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等進行了分析……我們研究院撰寫的《2023-2028年房地產投資行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》。重點分析了我國房地產行業將面臨的機遇與挑戰，對房地產行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

2023年上半年，發布財報的170家房企中共有90家實現了盈利，盈利總額為1038.23億元，其中30家房企凈利潤不足1億元。而錄得虧損的80家房企虧損總額為2060.89億元，絕對值幾乎是盈利總額的兩倍。今年以來，已有藍光發展、泰禾、陽光城等8家A股房企退市，若將部分房企與未按期發布財報的房企算上，整個行業虧損狀況或許會更加觸目驚心。

另外，從16家主流龍頭房企業績來看，保利發展華發股份、濱江集團和招商積余等4家公司同時錄得營業收入和凈利正增長。從盈虧來看，14家房企實現了盈利，合計盈利380億元;僅2家企業虧損，合計虧損金額20.35億元。對比行業整體表現來看，龍頭房企業績韌性凸顯。

一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策。9月1日，上海、北京先后宣布全面執行“認房不用認貸”政策，至此北上廣深四個一線城市已全部落實首套“認房不認貸”政策。銷售人員稱，新政出臺后，利好改善型客戶，“很多人原來只打算買小戶型的，認房不認貸后，只要名下無房，就可以執行首套房的首付標準，很多客戶就改買大戶型了。”

北京某樓盤銷售總監王昊司霖表示，政策出來以后，我們就陸續開始簽單，整體昨天賣了15套，凌晨2點多最后一個客戶簽單。截至9月2日上午，我們今天已經賣到第10套。平常工作日大概是賣4套左右，周末大概在10套左右，估計今天會突破20多套。

9月3日，融創房地產集團開發的“融創壹號院”首日開盤成交額就達56.2億元，一期總共推出350套，當日成交169套。上海的多家中介門店普遍表示，新政出來后，客戶的咨詢量、掛牌量明顯上升，9月2日一早來門店的客戶也多了。一家門店負責人告訴記者，他們公司上海市內的二手房掛牌量，昨天一晚就增加了1000多套。

國家統計局數據顯示，1～5月，全國商品房銷售面積同比降幅擴大，房地產開發建設仍較低迷。與之相應的是，1～5月份，全國房地產開發投資45701億元，同比下降7.2%(按可比口徑計算)，其中住宅投資34809億元，同比下降6.4%。

國家統計局發布數據顯示，2023年6月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環比上漲城市個數減少，各線城市新建商品住宅銷售價格環比持平或略降、二手住宅銷售價格環比下降;各線城市新建商品住宅銷售價格同比有漲有降、二手住宅銷售價格同比下降。

當前樓市呈現買方市場的特征，這種特征在二季度初開始出現并越來越強，背后的原因是隨著前期積壓需求在一季度集中釋放后，二季度市場交易節奏放緩，但房源供應充足導致市場供大于求，因此6月份出現了房價的回落。

一位金融從業人士表示，房地產投資具有高杠桿屬性，因此與貨幣政策緊密相關，在市場預期并不樂觀的背景下，房企投資也會比較謹慎，而對入市節奏更多會選擇觀望，這會放緩整體的投資進度。

房地產市場現狀：樓市仍處于下行期

房企層面，主要從銷售和拿地兩個方面分析下經營的差別。從銷售來看，在整體同比下降的情況下，頭部企業和央國企的韌性更強;從拿地來看，房企拿地規模同比下降，央國企仍是拿地主力。

銷售層面，中指研究院數據顯示，2023年1-8月TOP100房企銷售總額為43656.1億元，同比下降8.6%，降幅相比上月擴大4.0個百分點，連續四月降幅擴大。細分來看，企業銷售表現分化明顯。

一方面，頭部企業銷售保持韌性。2023年1-8月，TOP10房企銷售額均值同比下降4.5%，降幅最小。另一方面，央國企銷售表現較為強勁。2023年1-8月，TOP50房企中，央國企銷售額平均增長21.3%，穩健民企銷售額平均增長0.7%，混合所有企業下降9.1%，出險民企下降46.0%。

對此，國家統計局城市司首席統計師繩國慶表示，2023年7月份，70個大中城市商品住宅銷售價格上漲城市個數減少，各線城市商品住宅銷售價格環比持平或下降、同比有漲有降。

以新開工數來看，2021年新開工數下降11%，2022年新開工量下降40%，今年上半年繼續下降約25%。如果以2020年作為基數，新開工數已經整體下降約60%，回到了2006年的水平。

房地產行業市場前景分析

2023H1房地產板塊繼續縮表，整體業績下滑趨勢收窄、探底可期，優質房企未來成長性更佳。近期高層會議中行業政策轉向積極支持，有關部門也接連確認支持方向，預計房地產供需兩端政策將加速放松，其中關注一二線城市政策放松及城中村改造政策的加速落地，預計核心城市銷售也將逐步改善，格局優化下優質房企成長空間打開，并將受益于政策放松和格局優化雙重利好。

上半年，全國商品房銷售面積同比下降5.3%，銷售額增長1.1%，均明顯好于去年全年。銷售面積降幅明顯收窄，銷售額由降轉升。上半年，房地產開發投資同比下降7.9%，房地產開發企業本年到位資金下降9.8%，降幅比去年全年不同程度收窄。

從走勢來看，隨著經濟恢復向好，促進房地產健康發展政策顯效，房地產市場將逐步走穩。從需求端來看，“房住不炒”政策作用下，投機性住房需求逐步得到抑制，剛性和改善性合理住房需求有序釋放，將繼續帶動房地產發展。從供給端來看，部分房地產企業“高杠桿、高負債、高周轉”的經營模式難以為繼，房地產市場供給正經歷階段性調整。

隨著調整逐步到位，市場供給也會逐步趨于穩定。從中長期來看，我國房地產市場正從過去的高速發展轉向平穩發展，這是由房地產市場發展階段變化、市場供求關系調整決定的。

具體來看，受熱點城市供地和上年低基數影響，50家代表企業拿地總額同比上升9.9%。8月，北京、上海、南京、成都、蘇州、天津等多個熱點一二線城市繼續進行了集中供地，疊加上年低基數影響，企業拿地規模同比有所恢復。分企業來看，保利、建發、中國鐵建等央國企拿地規模較高，綠城、萬科、龍湖、金地等混合所有制企業和民企亦有投資。

綜上，伴隨政策的持續寬松以及行業格局的持續優化，以頭部房企和國央企為代表的優質房企或將率先受益。浙商證券也指出，圍繞“下有基本面托底+上有政策拔估值”，按照修復順序優先看好在一線城市有土儲優勢的房企。

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