中國住房租賃行業市場政策分析：住房租賃行業進入規范化發展階段

• 吳澳燕 2024年1月10日 來源：中國證券報 1389 91
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住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優化資源配置、促進城市化進程等方面具有重要意義。

住房租賃市場是房地產市場的重要組成部分，對于滿足人們的居住需求、優化資源配置、促進城市化進程等方面具有重要意義。

住房租賃是指房屋的所有者或經營者將其所有或經營的房屋交給房屋的消費者使用，房屋消費者通過定期交付一定數額的租金，取得房屋的占有和使用權利的行為。住房租賃的本質是房地產交易的一種形式，它涉及到房屋的所有權人(出租人)和承租人之間的一定時期內的租賃關系。承租人通過支付租金獲得房屋的使用權，出租人通過收取租金實現其投資回報。

中國住房租賃行業市場政策分析

自2021年7月《關于加快發展保障性租賃住房的意見》發布以來，保租房熱度不減，相關配套設施陸續出臺。至今，超過40個城市分別制定了保租房擴大供給的發展規劃和落地方案。從目前的增速幅度來看，“十四五”最終實現供應的保租房數量將快速達到預期目標。

2022年7月12日，國家發改委發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》，提出盤活存量住房資源，擴大租賃住房供給，幫助租購住房在享受公共服務上具備同等的權利，進一步培育發展住房租賃市場。

2022年12月14日，中共中央、國務院正式發布《擴大內需戰略規劃綱要(2022-2035年)》，明確持續提升傳統消費，促進居住消費健康發展。堅持“房住不炒”定位，加強房地產市場預期引導，探索新的發展模式，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制，支持居民合理自住需求，遏制投資投機性需求，穩地價、穩房價、穩預期。

據邁點研究院統計，截至2022年12月23日，我國累計出臺157條與住房租賃行業相關的政策，其中中央政策占比15%、地方政策占比85%，表現了各級政府對于發展租賃住房市場的決心。

2022年，中央政府從政策培育、金融支持、市場監管、資金補助、租金減免等方面支持和規范住房租賃市場發展。其中，政策支持占比43%;其次是金融支持政策，占比33%。相比2021年，金融支持政策明顯增多，占比增加14%。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國住房租賃行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》顯示：

近年來，我國對住房租賃行業的重視程度明顯提升，政策支持力度也持續加大。2023年上半年，金融支持政策明顯發力，住房租賃金融支持體系基本形成。1月，千億租賃住房貸款支持計劃啟動;2月，不動產私募投資基金試點和“金融支持住房租賃17條”政策相繼出臺;3月，保租房公募REITs發行門檻降低;4月，國家發改委出臺政策支持符合條件的民間投資項目發行基礎設施REITs，進一步為公募REITs底層資產擴容。隨著多項金融政策的陸續出臺，住房租賃金融支持體系基本形成，行業融資環境進一步改善。

據中指研究院監測，2023年1-11月，我國地方政府共出臺住房租賃相關政策約160次。分月度來看，2023年各月出臺政策頻次均在10次及以上，其中三季度政策出臺最為密集，各月頻次均在20次左右。分城市來看，一線城市出臺政策頻次領先，深圳超15次，廣州超10次，北京、上海出臺政策近10次;二線城市中青島、成都、天津等地出臺政策較多，均在5次以上。

分類來看，2023年，地方住房租賃政策以供給側政策為主，一方面，積極貫徹落實中央政策精神，拓寬租賃住房籌集渠道，加大金融財稅政策支持，調動企業積極性，多措并舉擴大租賃住房供給;另一方面，加強租賃住房相關管理辦法建設，推動行業規范有序發展。需求側，各地政府積極優化公積金服務，強化市場規范監管，為承租人提供良好的租住環境。

房地產業新發展模式的核心內容主要包括，從解決住房有沒有，轉向解決住房好不好。實行租購并舉，可有效盤活存量、優化增量，平衡好開發建設和運營管理，進而實現良性循環可持續發展。在房地產業新發展模式中，住房租賃將唱主角，房地產開發企業將逐漸增加長期持有、出租經營的業務比重。

目前，住房租賃供應結構持續優化，供應規模穩定增長。保障性租賃住房公募REITs得以順利發行，更多社會資本參與住房租賃建設運營，住房租賃企業融資環境有效改善，影響住房租賃市場發展的住房租賃收益率過低、低成本長期資金缺乏等深層次問題逐漸破解。隨著新型城鎮化縱深推進，流動人口向中心城市聚集，住房租賃將在解決城鎮居民特別是新市民、青年人等群體住房問題，助力房地產業向新發展模式過渡等方面發揮更為重要的作用。

住房租賃市場前景廣闊，促進住房租賃市場規模化、機構化和專業化發展，有利于提升服務水平，穩定租賃關系，規范市場主體行為。隨著政策紅利持續釋放，我國住房租賃市場取得較快發展，并進入規范化發展階段。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國住房租賃行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》。

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