物流地產市場需求側出現新動態 物流地產行業現狀及未來趨勢展望

• 吳澳燕 2024年3月11日 來源：互聯網 803 49
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我國已經初步構建了“通道+樞紐+網絡”物流運行體系。據介紹，以國家物流樞紐為核心支點，示范物流園區、骨干冷鏈基地、多式聯運基地為重要節點，通過綜合交通運輸體系連接物流中心、港口碼頭、機場貨站、鐵路貨場、公路場站等形成全國一盤棋，支撐物流高效運轉。

物流地產，是經營專業現代化的物流設施的載體，是出于房地產開發企業對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施。

物流地產屬于工業地產的范疇,指投資商投資開發的物流設施,比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。

現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比,它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

物流地產市場需求側出現新動態

我國已經初步構建了“通道+樞紐+網絡”物流運行體系。據介紹，以國家物流樞紐為核心支點，示范物流園區、骨干冷鏈基地、多式聯運基地為重要節點，通過綜合交通運輸體系連接物流中心、港口碼頭、機場貨站、鐵路貨場、公路場站等形成全國一盤棋，支撐物流高效運轉。

物流地產在不同投資和管理的主體下衍生出多種運營模式，第一類為地產商作為主導，租售給物流商并代其管理;第二類為物流商自有地產，同時自主經營管理;第三類為地產、物流商直接合作經營;第四類為由獨立第三方牽頭，聯系物流商和地產商。

物流園區的盈利主要來自三個方面，即租金收入、增值服務收益其他收益。第六次全國物流園區調查報告顯示，全國規模以上物流園區達2553家，其中四分之三的園區已進入運營狀態，運營效率和社會貢獻穩步提升。

物流地產在前期“跑馬圈地”的快速發展中，存量已達到一定的量級。數據顯示，全國高標倉存量已超過1.4億㎡。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》顯示：

2023年，全國社會物流總額為352.4萬億元，同比增長5.2%，增速比2022年提高1.8個百分點。從需求結構看，2023年全年，農產品物流總額為5.3萬億元，同比增長4.1%。工業品物流總額312.6萬億元，同比增長4.6%，工業品物流需求穩步回升。單位與居民物品物流總額13.0萬億元，同比增長8.2%。進口物流總額18.0萬億元，同比增長13.0%，進口物流量保持快速恢復態勢。隨著我國經濟的穩定增長以及國內物流行業的快速發展，物流倉儲設施建設持續推進。

數據顯示，2023年，全國24個主要城市物流地產市場全年新增供應共計1179萬平方米，同比上升22%。受此影響，其中約一半城市的空置率同比有所上升。與此同時，各城市的物流地產租金也呈現不同程度的調整，截至年末，只有三分之一的城市的租金較去年同期上漲或持平。在逐步走向復蘇軌道過程中，中國物流地產市場需求側正在出現結構性的新動態，市場活力顯著增強，推動去化。

物流地產行業現狀及未來趨勢展望

2023年《政府工作報告》指出，要推動發展方式綠色轉型，加快建設新型能源體系，推動經濟社會發展綠色化、低碳化，是實現高質量發展的關鍵環節。對于物流地產持有方而言，綠色轉型已成為可持續發展的必由之路、成為確保未來長期收益的前期投資。預計綠色物流項目在未來將更具市場競爭力。新能源、新材料等綠色、低碳、環保技術的應用，將使入駐園區的租戶在節省成本的同時增強企業聲譽、履行社會責任、提升企業可持續發展能力。

展望未來，傳統租賃需求托舉市場基本面。第三方物流、電商及制造業等傳統租賃需求預計將保持平穩增長態勢。非傳統租賃需求貢獻力度加大，以新興電商平臺(包括跨境電商平臺)及高端制造業為代表的非傳統租賃需求將作為市場中不可忽視的新興力量，帶動需求端的結構性升級和持續回暖。仲量聯行預計，中短期內非保稅物流倉儲市場供需平衡有望進一步改善。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國物流地產行業發展潛力分析及投資戰略規劃咨詢報告》。

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