2025年養老地產行業市場深度調研及發展趨勢預測

養老地產是以老年人為核心服務對象，融合居住、醫療、康養、娛樂等功能于一體的綜合性地產項目，涵蓋適老化住宅、老年公寓、養老社區的開發建設及配套服務設施(如康復中心、護理院、老年活動中心)的運營。其核心價值在于通過專業化設計和運營，滿足老年人對安全、健康、社交和自我實現的多層次需求，成為應對人口老齡化的重要產業載體。

養老地產與醫療、保險、科技等領域深度融合，形成“居住+服務+金融”的生態閉環。房企與醫療機構合作(如保利地產聯合三甲醫院打造“醫養綜合體”)，互聯網企業搭建線上養老服務平臺(如阿里健康)，推動行業從“地產開發”向“綜合服務生態”升級。長期護理保險制度覆蓋70%以上地級市，商業護理保險產品填補支付缺口。政府推動社區養老設施改造，智慧養老成為標配，大數據分析優化服務供給，推動行業規范化、標準化發展。

一、市場現狀與驅動因素

1. 老齡化加速驅動需求增長

截至2024年，中國60歲以上人口占比已超過20%，老齡化率持續攀升，直接催生養老地產的剛性需求。

國家統計局數據顯示，2024年老年人口撫養比達28%，家庭結構小型化進一步推動機構養老需求。

2. 政策支持與資本多元化

2024年，國務院發布《“十四五”養老服務發展規劃》，明確增加養老機構土地供應，鼓勵社會資本參與。

政策推動下，險資(如泰康、平安)、房企(如萬科、保利)及外資(如日本日醫集團)加速布局養老地產。

3. 消費升級與財富效應

中高收入老年群體規模擴大，2024年老年人口可支配收入達8.2萬億元，對高品質養老社區的需求強勁，尤其在一線城市。

二、供需分析

1. 需求端分析

剛性需求：2025年機構養老型床位需求預計達800萬張，居家養老改造需求覆蓋1.2億戶家庭。

區域分化：北上廣深等一線城市需求占比超40%，而三四線城市因支付能力不足，供需錯配顯著。

2. 供給端分析

供給結構：2024年養老地產總供給量約120萬套，其中高端CCRC(持續照料退休社區)占比30%，中端普惠型占比50%。

產品創新：結合“醫養結合”模式，75%的新建項目配備二級以上醫院或康復中心。

3. 供需平衡挑戰

據中研普華產業研究院《2025-2030年養老地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示，2024年養老地產空置率呈現兩極分化：高端項目空置率低于15%，而低端設施因服務缺失空置率超40%。

三、產業鏈結構分析

1. 上游：養老服務業與房地產

養老服務(如護理培訓、醫療資源)占產業鏈成本30%，房企通過輕資產模式降低土地成本。

2. 中游：開發與運營

開發端：2024年頭部企業(如遠洋椿萱茂)項目平均回報周期縮短至8-10年，得益于標準化產品線復制。

運營端：引入日本“介護保險”模式，護理服務收入占比提升至35%。

3. 下游：醫療健康與金融

醫療配套：90%的養老社區與三甲醫院建立雙向轉診通道，降低醫療風險。

金融工具：以房養老保險產品規模達500億元，支持“以房養老”模式落地。

四、發展趨勢與前景預測

1. 市場規模與增長

2025年養老地產市場規模預計突破2.5萬億元，2025-2030年復合增長率達12%。

需求預測：2025年機構養老型地產需求占比將提升至45%，居家適老化改造占比55%。

2. 技術創新與產品升級

智能適老化：80%的新建項目將配備AI健康監測、無感跌倒預警系統。

綠色建筑：100%項目執行無障礙設計標準，30%采用零碳排放技術。

3. 區域擴張與模式輸出

成渝、長三角城市群成為新增長極，2025年區域市場規模占比將達35%。

頭部企業加速出海，東南亞市場(如泰國清邁)成為投資熱點。

五、挑戰與對策建議

1. 核心挑戰

政策落地差異：部分地方土地出讓仍存在“隱形門檻”，民企拿地成本高于國企。

運營人才缺口：專業護理人員缺口達200萬人，制約服務品質提升。

2. 戰略建議

輕資產化：通過REITs盤活存量資產，2024年已發行養老REITs規模超200億元。

生態協同：構建“養老+保險+醫療”閉環，泰康之家案例顯示客戶續費率超90%。

2025年養老地產行業正站在歷史性拐點，人口老齡化、政策支持、消費升級與技術革命的多重驅動，為行業創造了萬億級市場空間。未來，成功企業需兼具“精細化運營能力”與“資源整合視野”，通過精準定位、優化成本結構實現可持續盈利，同時打破產業邊界，構建“醫養融合、代際共居、全齡友好”的多元化生態。

在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2025-2030年養老地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》。