庫(kù)存去化周期

　　會(huì)不會(huì)反彈

　　錢(qián)江晚報(bào)購(gòu)房寶數(shù)據(jù)顯示，截止到2016年12月31日，杭州市(不含富陽(yáng))的新建商品房庫(kù)存為108523套。按2016年平均月成交套數(shù)計(jì)算，去化周期為6.7個(gè)月，住宅的去化周期更短，為4.2個(gè)月。

　　不過(guò)，去化周期是一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的概念，庫(kù)存量增加的同時(shí)，每個(gè)月的銷(xiāo)售量也在變。

　　2016年，杭州市區(qū)涉宅用地(宅地、商住用地)共成交80宗，總可建面積985.4萬(wàn)平方米，如果按照每套120平方米測(cè)算，這些項(xiàng)目全部入市，將有8萬(wàn)套左右的供應(yīng)量。

　　潛在庫(kù)存+顯性庫(kù)存，大致為18萬(wàn)套左右(中間有部分重疊)，還有2017年一季度拿地的項(xiàng)目也有可能轉(zhuǎn)化為當(dāng)年庫(kù)存。

　　而新政后，杭州新建商品房成交量明顯下滑，住宅尤其明顯。以2016年11月為例，商品房成交量為9734套，住宅成交3583套，下滑幅度驚人。

　　如果按照這個(gè)成交套數(shù)來(lái)測(cè)算2017年的消化周期，即使是庫(kù)存量沒(méi)有大幅的增長(zhǎng)，但由于單月銷(xiāo)售量明顯減少，消化周期很有可能會(huì)被拉長(zhǎng)。

　　猜想四：

　　2017年土地市場(chǎng)

　　還會(huì)那么熱嗎

　　2016年，杭州樓市成交量呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑的狀態(tài)，不過(guò)，土地市場(chǎng)卻一直高歌猛進(jìn)。有不少人提出疑問(wèn)，2017年還有這么多房企會(huì)來(lái)拿高價(jià)地嗎?土地市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)瘋狂嗎?

　　1月19日，杭州市區(qū)將迎來(lái)2017年首場(chǎng)土拍，集中掛牌19宗共784畝地塊，總起價(jià)達(dá)114.35億元，其中有11宗為涉宅用地。其中翠苑、留下以及塘北單元的涉宅用地樓面起價(jià)已經(jīng)超過(guò)2萬(wàn)元/m2，而余杭良渚街道三宗涉宅用地樓面起價(jià)超過(guò)16000元/m2。

　　可以看出，樓面起價(jià)做高、位置較好是現(xiàn)階段土地出讓貫徹的一個(gè)主要思路。為配合杭州樓市調(diào)控政策，2017年杭州將很有可能繼續(xù)增加土地供應(yīng)，來(lái)抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。

　　高地價(jià)已經(jīng)將一些板塊的想象空間預(yù)支，但仍不排除嚴(yán)重缺糧或新進(jìn)入杭州的外來(lái)房企火中取栗。而一些資金實(shí)力雄厚的央企，可以通過(guò)長(zhǎng)周期運(yùn)作來(lái)規(guī)避項(xiàng)目短期風(fēng)險(xiǎn)。

　　而有的房企，如萬(wàn)科、融創(chuàng)等，由于土地儲(chǔ)備豐厚，正等著逆周期操作，當(dāng)土地市場(chǎng)降溫之后再行進(jìn)入抄底。這樣的博弈，誰(shuí)將笑到最后?