環京樓市：二手房交易幾陷停滯 房產中介面臨倒閉潮

• 2018年1月9日 FanTianQing來源：騰訊網 233 7
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  2018-2023年版房地產基金產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告

  區域產業規劃是地方經濟發展戰略的核心內容，是各級政府部門發展相關產業的“路線圖”，對于區域發展規劃來說，就相當于一張藍圖對一個建筑物的重要性，有了這張“藍圖”，區域才能在有規劃有計...

受最嚴房地產調控政策影響，環京二手房無論是價格，還是成交量均出現明顯下跌，投資熱情急劇降溫。

二手房交易幾陷停滯房產中介面臨倒閉潮

值得注意的是，面對樓市成交量的持續減少，記者發現在燕郊的燕順路上，燊達房產、昆易房產等大部分二手房中介門店和售樓處都已關門。

“從去年3月開始，由于市場不景氣，而店面成本又過高，許多公司就會關掉盈利欠佳的門店，但公司是不會裁員的，會把工作人員合并到其他門店。員工也開始陸續離職，離職率還是挺高的。”房地產經紀人說。

固安二手房中介盈固地產經紀人告訴記者，其公司在固安的門店共有三家，其他兩家今年年后就沒有開門了。現在還是有很多人來咨詢房價情況，但真正談到買、賣的顧客很少。目前二手房價格在1.6萬元／平米，可選擇的房源也很少，如果交易價格達不到業主的價格也不會賣，現在是價格位于低谷，很多業主不急于在這個時候賣房。

記者粗略統計，在固安的錦繡大道上，二手房中介門店共有14家，其中包括21世紀不動產、好房通、福瑞房產等8家門店都已拉下卷簾門。雖然時值正午，但這些房產中介均處于關門歇業狀態。

同時，在這條街上，和房產中介一起關門歇業的還有裝修公司、餐館等房產下游產業鏈涉及行業。一裝修店老板對記者直言，“最近建材生意特別冷清。近一個月內，附近的大部分五金建材都陸續關門了，何時回來并不清楚。”

固安中鑫地產經紀人表示，此前房價漲的都按不住了，處于瘋漲狀態，幾乎是一天一個價格。自6月2號開始限購政策后，市場才開始慢慢冷淡，新房不開發了，二手房沒辦法購買便一直降價，最近幾個月價格才開始平穩。除非是著急用錢，現在業主都不賣房子改出租了，市場可以交易的二手房很少。

“中國樓市也經歷了幾起幾落，在每次調整階段，都會有部分從業人員會扛不住。此前，房地產市場熱度高，吸引大量企業瘋狂涌入，但實際需求并不能長期支撐，所以當熱度退卻后，資金和人員都將逐步撤離，這也屬于正常情況。”方圓地產首席市場分析師鄧浩志對記者說。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴記者，當市場銷售不好，尤其是帶客量和認購量持續走低，門店和售樓處本身經營壓力也會增加，出現此類門店關門和人員離職等情況，也是基于日常經營而調整的，更是降溫周期中的一種防寒措施。

“這也給予此類企業一個警示，即政策調控下的市場交易波動需警惕，盲目擴張很容易帶來經營調整的壓力。預計到2018年下半年，此類市場依然會有反彈的可能，進而利好此類企業的經營。”嚴躍進說。

雖然目前環京區域限購嚴厲，但仍存在一些二手房中介機構承諾，可以為顧戶辦理購房資格。記者咨詢到一家固安二手房中介，其還明確報出辦理資質的費用在3-5萬元。前提條件是必須全款，且需要等待三個月才能辦下房產證。

嚴躍進表示，一些曲線購房的做法，也說明各類違規交易還是很多，如果市場變化不大，那么風險可能還不會擴大。但如果后續政策調整，那么很多違規交易背后會出現很多糾紛。以代繳社保為例，如果說開始承諾是交三年就可以購房，但如果三年以后社保繳納條件變動了，那么這個時候這個責任是由購房者承擔還是房企承擔，存在不確定性困素。

“市場低迷自然也會對此類房企有一定的影響。當前此類房企在回款方面其實還是有很多壓力的，所以也會有違規做法，后續在購房政策上，也應該有環京的概念，允許社保繳納異地認同等內容。”嚴躍進說。

房產觀望態勢較濃政策仍決定后市發展

盡管二手房價格和成交量均出現了持續下降的局面，但是不能否認的是環京區域未來的發展潛力仍被看好，而這些區域的發展將為房價的持續走穩帶來利好因素。事實上，記者調查時也發現，雖然房價下降、成交量低迷、生意冷清，但是房地產開發商的”捂盤惜售“，以及對后續政策的放開仍充滿期待。

值得注意的是，推動京津冀一體化、民航一體化的發展規劃正在影響著這些區域的房價走勢，目前橫跨通州和燕郊的潮白河大橋工程進入收尾階段，預計10月1日通車。也就是說，其將進一步拉近北京與燕郊兩地之間的距離，也將有效緩解燕郊往返北京的交通擁堵狀況。

與此同時，首都第二機場選址大興，預計2019年新機場將投入運行，涿州距新機場距離為39.8公里，固安距新機場距離為16.6公里。隨著新機場的啟用，周圍產業發展也將被帶動，而房地產的價格將得到進一步的穩固。

嚴躍進表示，固安過去優勢在于產業集群，而這兩年包括新機場建設、部分高校等概念出現，其實也說明樓市面臨可以繼續改善的機會，房價上漲本身也是存在合理、自然上漲的部分，但也不排除部分炒作嫌疑。對于此類區域，應該讓此類利好概念慢慢釋放，而不是一次性透支，否則容易出現各類投資泡沫。

對于環京來說，主要是河北的一些地級市以及相關城鎮，包括承德、保定、廊坊、張家口等市。當然從大范圍來看，也包括天津部分地市以及類似滄州等城市。

嚴躍進表示，對于環京來說，其實主要是北三縣的概念，再嚴格來說是燕郊等城市或城鎮的概念。類似區域下跌是有信號意義的，第一、說明北京房地產市場以及周邊的管控趨嚴，市場價格會有所變化。第二、燕郊等地的炒房需求太大，當前需求有所剔除。所以類似領跌其實也是說明當前三大城市群中的“房住不炒”思路的落實。

“類似下跌其實也是暫時的，北三縣后續上漲動力依然是強勁的。”嚴躍進說。

嚴躍進表示，環京市場其實潛在的購房需求是很多的，但出現蕭條現象則和購房政策嚴厲有關。尤其是在限購上，對于購房者的社保繳納要求提高，其符合要求的人其實是不多的，所以市場會有所疲軟和降溫。

那么，樓市交易量下滑趨勢是否會延續？嚴躍進認為，當前政策嚴厲，環京市場交易下滑也是符合預期的。預計后續會調整出類似北京社保異地承認等做法，這也有助于市場交易的復蘇。

對于北三縣來說，此類城市房價依然堅挺，關鍵就是要控制幅度。真正下跌的空間其實不大，這和此類區域和北京等聯系進一步密切是有關的。因此，政策方面關鍵是要依賴兩點。第一、違規資金堅決不給進。第二、適當考慮北京就業的部分外來人口購房需求。

鄧志浩表示，此區域的房價，實際需求還是停留在投資層面。2018年政策對環京樓市將不會有太大的扶持，也不會繼續進一步打壓，在大環境下樓市可能會趨于冷靜、平穩。

不過，對于未來房產走勢，張大偉認為，市場走勢還是要看政策，政策持續緊，房價就會繼續下跌，政策平穩房價就會平穩，政策寬松市場就恢復的就快。因此政策仍是決定未來房產走勢的關鍵因素。

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