房貸利息抵個稅非普通住房或排除在外 你的住房“普通”嗎?

• 2018年9月20日 WuYaNan來源：網易新聞 656 38
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普通住房將會如何界定?在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

9月6日舉行的國務院常務會議明確了子女教育、繼續教育、大病醫療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養老人支出等6大專項將納入個人所得稅附加扣除，以確保個稅扣除后的應納稅收入起點明顯高于5000元。

引發關注的是，普通住房將會如何界定?在一二線城市房價高漲時期上車的購房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

房貸利息變身“普通”房貸利息

按照稅改時間表，住房貸款利息、租金等專項附加扣除范圍和標準，在向社會公開征求意見后，依法于明年1月1日起實施。

需要特別指出的是，在8月31日通過的新個稅法中，專項附加扣除中對于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國常會上，則變為“普通住房貸款利息”和“住房租金”兩項。

兩點變化引發關注。首先，強調了在住房貸款利息上特意強調了“普通住房”，另一方面，將住房租金扣除項目單列，相當于給予了更多的扣除空間，比如說，對于同時在還房貸與付房租的群體來說，按照此前的扣除方法，只能在房貸利息和房租之間二選一，而按照最新的規定，可以同時進行抵扣。

也就是說，在4個月后，從明年元旦開始，對于那些背著房貸與房租壓力的居民來說，在納稅上就能開始體會減負效果。

早在2015年，就有消息稱個人所得稅綜合稅制改革正在考慮將個人所得稅抵扣住房按揭貸款利息。隨后在2016年7月，財政部財政科學研究所原所長賈康就在三亞透露：房貸抵扣個稅的方案已確認。

三年后，這一政策終于落地，不過，最終抵扣標準如何設定，在考驗政策層的智慧同時，也直接影響到受眾群體的紅利大小。

首先對于購房群體來說，在“房住不炒”的總體方針下，這一抵扣標準的設置大概率會參照是否首套、是否自住等等。在此基礎上，對于改善性需求產生的換房，是否算首套、是否能享受到這一優惠暫時還都是未知數。

除此之外，對于房租抵扣來說，稅務機關如何認定房租、是否需要個人申報、如何審核租房合同、北上廣深等一線城市房租抵扣標準是否與二三線城市相同等等一系列問題都成為下一步關注的焦點。

按照財政部副部長程麗華的公開表述，下一步將對扣除的范圍、標準和實施步驟作出具體規定，并且會初步考慮對專項附加扣除設置一定限額或定額標準。從中也能看出，并非房貸或者房租越高，享受到的優惠會越多，從制度上保證了抵扣的公平性。

你的住房“普通”嗎?

其實，不管住房貸款利息和房租抵扣個稅最終如何執行，對于購房者、租房者來說，這都是能夠減輕日常生活負擔的好消息。

以小A夫婦為例，在2016年北京樓市大熱起潮時，其在東城購入不足百平米的兩居室，此后房價一路走高，在傳出房貸利率可以抵扣個稅后，他們也曾感慨為何當時不能“心再大點”買個更大的。當時他們的考慮是，一旦政策落地，在他們夫婦每個月合并七千元的納稅基礎上，確實能減輕不少壓力。

當住房貸款抵扣個稅政策終于出臺后，盡管政策強調了“普通住宅”，小A夫婦仍是松了口氣。“我們趕在2016年北京房價還沒有大漲時候買的，一平米不到四萬三，總價不足400萬，要是按照現在北京認定標準，是滿足普通住宅的條件的。”小A感慨稱，也是因為早上車，沾了單價和總價較低的光。

根據國家規定的普通住房認定標準，需滿足三個條件：1、住宅小區建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實際成交價格確定;3、實際成交價格原則上應當低于按本通知確定的所在區域住房平均交易單價或套總價的1.2倍。

僅從第三個條件來看，目前北京執行的普通住宅標準是2014年9月30日公布、并于當年10月8日起正式實施的。全市住房平均交易價格是按照2013年度的單價每建筑平方米2.2萬元、套總價260萬元確定。區域調整系數為五環內1.5，五至六環之間1.2，六環以外0.9。就價格紅線來看，五環內為單價39600元/平方米、總價468萬元;五環到六環為單價31680元/平方米、總價374萬元;六環外為單價23760元/平方米，總價281萬元。單價、總價兩個標準符合其一即可。

不過，小A夫婦的朋友Z卻“并不走運”。Z于今年4月購入了東五環邊上一套90平上下的老房子，“都是90年代的老房子，單價、總價與小A夫妻的房子相差不遠，但位置已經是天上地下，畢竟是東五環外和南二環的區別。”Z感慨道，按照目前的普通住宅標準，盡管總價相近，但早上車的小A夫妻位于南二環的房子是普通住宅，而他的則是非普通住宅了。

在Z看來，一旦他的房子因為“非普”而不能享受利息個稅抵扣，而小A夫婦早年沾光低房價、如果還能抵扣個稅的話，他心里難免會覺得不公平。在北京，像是Z這樣的群體應該不是孤例。住房利率個稅抵扣過程中，標準究竟該如何制定、是否真能享受到個稅減免紅利成為他們關注的焦點。

值得關注的是，在北京上海等一線城市，現有的普通住宅標準已經三四年未曾調整。

以北京為例，普通住宅的認定標準最早是在2008年出臺，后來在2011年和2014年10月經過了兩次調整，一直到目前尚未調整。據安居客數據顯示，2014年10月北京樓市均價為3.7萬/平米，而在2018年9月，最新均價已經飆升至5.9萬/平米，整體漲幅超59%，剛需住宅“被豪宅”現象開始涌現。業內聲音指出，2014年實行的舊普通住宅標準對于現階段北京樓市來說已經難以適應。

除了北京外，上海市也于2005年6月出臺普通住房標準制度并，先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了調整。深圳上一次調整普通住宅標準是在2015年10月。

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