“十二五”高端住宅行業運行情況及“十二五”高端住宅行業發展成就

• 2019年4月28日 WuZhiCong來源：互聯網 227 7
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“十二五”高端住宅行業發展回顧

一、“十二五”高端住宅行業運行情況

圖表：2011-2016年我國高端住宅成交量分析

數據來源：中研普華

二、“十二五”高端住宅行業發展特點

1.區域位置。高端住宅一般主要位于城市核心區，商務、金融、科技等產業周邊區域，交通便捷，市政配套完善，自然景觀資源少有的地段。這些區域都具有較高的認可度，符合高端客戶杜宇好地方等地域文脈的認知及與國際接軌的心理特征。

2.自然景觀資源。高端住宅獨有的景觀優勢和市場少有性，使其附加值大幅提高。

3.精細化設計。精細化造就少有，更是人性化的延伸和體現。戶型設計：戶型平面營造根據客戶群的生活習慣和個性的要求專門定造，布局功能更加完善和細化，講究空間感和舒適度，各類設計細節到位，可以滿足功能性需求。精裝修住宅、公共區域、園區景觀、地下車庫等目之所及之處皆無功能和設計盲點，精細化設計滲透每個環節，處處彰顯人性關懷。如大堂入口處設寵物清潔間;車庫內車輛導流、行進方向導視系統，超寬、超高車位預留比，行車路線考慮電梯廳出入口等設計，車庫電梯廳人性化裝修設計，公共空間感應式安防門，車庫自然采光通風一集景觀結合等;垃圾處理、暫存、轉運的較好管理方式。

4.高檔的裝修標準。建筑立面裝飾材料用料應該高檔，一般以石材較為廣泛，其次為面磚，涂料應用范圍較小。精裝修住宅、公共區域(如會所、大堂、架空層等)的裝修檔次、品位高。園區苗木應選擇名貴、樹形好、成活率高的品種;園區硬質鋪裝材料應高檔。景觀后期養護也很關鍵，高成活率才能保證高品質的園區景觀效果。

5.精湛的施工工藝。對施工單位施工質量提出了嚴格要求，建筑的精細化除了設計方面，更多的體現在了施工方面，如石材的收邊、對縫、紋路對應等等。因此信譽和施工質量過硬的施工單位應該作為合作伙伴的優選。

6.完善的公共服務設施。功能豐富的會所和架空層，滿足小區簡易餐飲類供應、業主閱覽室、洗衣、繳費、存款、寵物寄養店等日常服務，會客辦公等商務辦公服務，以及健身、SPA、娛樂等休閑功能需求。賦予大堂☆級酒店式裝修和服務功能標準：體現人性化的入口寵物清理間，臨時會客區，訪客等候區，衛生間，前臺☆級酒店服務態度等。地下車庫：電梯入口候車區，垃圾桶或垃圾暫存站(方便業主取車時順便扔掉垃圾，不需到首層)。

7.構建智能化家庭、數字化社區。提高住宅高新技術含量和居住環境水平，提高居住區的安全性、實用性和物業管理水平，讓業主真正體驗到科技發展給人們帶來的實用、便利性和安全、尊貴感。安全防范系統：園區周邊防范系統、數字化樓宇可視對講系統、閉路電視監控系統、家庭安防系統、門禁管理系統、停車場管理系統、巡更系統。物業管理系統：物業服務網站(家政服務、信息發布、水電費收繳、網上購物、視頻點播等)以及智能家電控制系統(燈光控、自動窗簾、暖氣空調的遠程控制等)電梯智能化系統：限層停靠、戶內叫梯，與對講聯動系統等。

8.人性化的物業服務。對高端住宅而言，品質與管理應并重，完善的設備與物業管理，是高端樓盤的重要一環。良好的智能化系統，通過計算機系統與寬帶網絡對安全、通訊、視頻、資訊等方面進行全方位的物業管理，人性化服務更到位，讓業主真正體驗到自己的尊貴地位。稱得上高端住宅的物業，應該是現代城市建設文明的結晶和創造作品，又彰顯物業的文化價值。高端住宅遠非是凝固的建筑物，應該成為充滿文化韻味的有生命的藝術品。

三、“十二五”高端住宅行業發展成就

從高端住宅供給量及近期成交量看，高端住宅呈現供需兩旺局面，在信貸新政和央行降息的雙重刺激下，這種局面在未來的一段時間仍將持續。

2016年堪稱豪宅“井噴”的一年，不僅一二線城市豪宅成交勇創新高，三四線城市豪宅市場在2017年也“異軍突起”，成交量不斷走高。縱觀全國樓市，改善型需求的釋放越發明顯，投資意愿增強。而2016年土地供應結構的變化以及土地價格的上漲也將進一步加大豪宅供應量，或將促使2017年步入真正“豪宅年”。

一線城市豪宅成交創新高

回望2016年，一線城市豪宅市場表現尤其搶眼。北京豪宅市場熱度攀升，“量價”成交都創下新高。2016年全年北京單價“10萬元+”豪宅已經成交566套,是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和250套的2倍還多;累計成交金額首次突破200億元,達到203.05億元，是2015年豪宅成交額的3倍多。至2017年，北京豪宅市場行情仍在上漲。

此外，上海、深圳、廣州等其他三個一線城市同樣如此，截至三季度末，三大城市千萬豪宅成交套數分別達到9112套、3306套和1042套，較2015年全年成交量相比，分別超出1552套、460套和39套。

二三線豪宅“異軍突起”

現如今，豪宅，已不再是一線城市的專利，二三線城市豪宅市場在2017年“異軍突起”，呈現井噴態勢。

傳統的豪宅城市，如杭州、廈門，豪宅成交狀況仍持續保持高位運行態勢。權威機構數據顯示，截止到2017年三季度末，杭州單價超過3.5萬元/平方米的高端住宅成交量超過3700套，已經超過2015年全年3123套水平。此外，廈門前三季度千萬豪宅成交量已經達到498套，比2015年全年多了110套。

2017年下半年樓市或許將迎來真正的“豪宅年”

值得關注的是，部分熱點二三線城市豪宅成交巨幅放量。數據顯示，同比變化最大的是合肥，三季度末豪宅成交量為120套，同比大漲700%。此外，南京和鄭州豪宅成交套數達到593套和167套，同比增幅也分別達到驚人的219%和519%。而近期備受關注的昆明豪宅市場，也在2017年實現了放量，同比增幅超過300%

熱點城市豪宅大幅放量 房價上漲是主因

熱點二線城市千萬級別豪宅成交大幅放量，是多個方面原因共同促成的結果，諸如改善型需求的釋放，以及投資意愿增強等等。在2016年10月份之前，政策環境寬松，利率為歷史最低水平，極大刺激改善型需求有效釋放，使得高端物業成交大幅放量。

投資需求的增加，也在一定程度上對豪宅成交起到了助推作用。在避險情緒增加的情況下，很多購房者實際上會積極持有高端物業，導致一些千萬元級價格的豪宅項目會更容易受寵。

2016、2017年高價地頻出2017下半年或成真正“豪宅年”

2016年，熱點城市土地市場陷入癲狂狀態，高總價、高樓面價、高溢價率的三高地塊頻出，這將導致未來豪宅供應量持續放大。

據中指院數據顯示，2016年全國300城土地市場共推出住宅用地33610萬平方米，同比下降10%，成交面積27612萬平方米，同比下跌4%。但出讓金卻不跌反升，全國300城住宅用地成交金額為22357億元，增幅達40%。

想要了解更多關于高端住宅行業專業分析請關注中研普華研究報告《2017-2022年高端住宅行業供需分析及“十三五”發展規劃指導報告》

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