房地產信貸政策環境正在改善 房企融資結構分析

• 2021年11月1日 LiuMingYue來源：金融時報 金融界 860 53
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中央和金融管理部門在近期的集中表態，被看作是對房地產融資政策的進一步明晰，房地產信貸政策環境將會有一定程度的改善。

房地產信貸政策環境正在改善?

房地產信貸市場如何?中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長潘功勝曾表示，對于房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。中央和金融管理部門在近期的集中表態，被看作是對房地產融資政策的進一步明晰，房地產信貸政策環境將會有一定程度的改善。

2021年三季度金融機構貸款投向統計報告

根據央行發布的2021年三季度金融機構貸款投向統計報告，三季度末，人民幣房地產貸款余額同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，較上季末增速繼續回落;今年前三季度的房地產貸款增量占比，比上年全年水平低7.3個百分點。進一步細分看，今年前三季度，房地產開發貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。過去一段時間，由于過多資金追逐房地產行業，以及房地產企業為維持資金周轉和規模排名持續加杠桿，造成了實體經濟過度依賴房地產市場和地方土地財政等問題

房企融資結構分析

我國房地產開發企業到位資金中自籌資金、定金及預付款分別占到了總額的三分之一，國內借貸和個人按揭貸款平分剩余的三分之一。

隨著房地產市場從增量開發轉向存量運營，在現有監管制度下，房地產行業資金也會更多流向有產業支撐和吸引人口流動優勢的地區。未來，金融資源投向房地產行業的占比有望進一步降低，將更多讓位于對制造業、技術創新、鄉村振興等領域的支持。

多地房貸利率持續上漲

深圳地區自2020年6月起，首套房貸利率主流水平一直維持為4.95%，平均水平為4.98%，5月各銀行陸續上調，最終首套房貸利率主流水平上漲至5.10%，平均水平上漲至5.03%。

廣州地區房貸利率已連續4期上漲房貸利率，首套房貸平均水平由上期的5.26%漲至本期的 5.35%。4月底5月初，廣州地區包括國有大行在內的多家銀行，再度上調房貸利率。首套房貸利率調整為最低5.40%(LPR+75BP)，二套房最低5.6%(LPR+95BP) ，均較之前上調 10BP。

個貸市場對房地產融資收緊的反應亦十分明顯。具體表現為，房貸利率持續上漲，貸款額度緊張，個人按揭獲批難度大為增加，放款流程十分漫長。

4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。4月70大中城市中有62城新建商品住宅價格環比上漲;環比看，重慶漲幅1.4%領跑，北上廣深分別漲0.6%、漲0.3%、漲1.1%、漲0.5%。

其中，北京新房二手房價格環比、同比均雙漲。其中，北京新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，同比上漲4.5%;北京二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，同比上漲10.1%。北上廣深四大一線城市，除深圳二手房價格環比持平外，其他新房二手房4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

面對疫情沖擊和復雜的國際環境，今年中央提出“雙循環”新發展格局，擴大內需和促進消費是“雙循環”格局的重要內容，因此，在“十四五”規劃建議中提出“促進住房消費健康發展”，有著深遠的戰略意義。

2021年中國房貸市場走勢如何?

未來10年中國宏觀經濟仍將有望保持穩步發展，帶動房地產市場穩步上升。城鎮化已成為整個中國未來發展的必然趨勢，到2030年我國城鎮化率要達到70%，未來近20年還將有約3億人由農村轉移到城市。國內如此龐大的內需市場，將會給房地產的多元化發展帶來新的機遇!

想要了解更多行業的發展前景，請查閱中研研究院出版的《2021-2025年中國住房貸款行業競爭分析及發展前景預測報告》。

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