一城一策政策工具箱全面打開 房地產市場企穩回升可期

• 2022年9月14日 HuangWenYu來源：百度百科 中研報告 經濟日報 1447 96
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房地產(real estate)是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

2022年9月14日，當前房地產市場走勢備受關注。隨著促進房地產市場平穩健康發展的眾多政策舉措落地見效，房地產市場筑底企穩值得期待。地方政府的“一城一策”政策工具箱全面打開，將更好滿足剛性和改善性住房需求。從中長期看，房地產行業仍有足夠的支撐取得進一步發展。

房地產(real estate)是一個綜合的較為復雜的概念，從實物現象看，它是由建筑物與土地共同構成。土地可以分為未開發的土地和已開發的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產物，包括房屋和構筑物兩大類。

房地產既是一種客觀存在的物質形態，也是一項法律權利。前者是指房產和地產的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權利。房產指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅商鋪、廠房、倉庫以及辦公用房等。地產指土地及其上下一定的空間，包括地下的各種基礎設施、地面道路等。房地產由于其位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱為不動產。

有三種存在形態：即土地、建筑物、房地合一。在房地產拍賣中，其拍賣標的也有三種存在形態，即土地(或土地使用權)、建筑物和房地合一狀態下的物質實體及其權益。法律意義上的房地產本質是一種財產權利，這種財產權利是指寓含于房地產實體中的各種經濟利益以及由此而形成的各種權利，如所有權、使用權、抵押權、典當權、租賃權等，由于和政府的財政收入密切相關及2008年后政府超發貨幣，在2008年以后，中國的房地產開始畸形發展，對城市工商業和市民生活造成嚴重影響和負擔。

根據中研普華產業研究院發布的《2022-2027年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：

多數研究機構認為，相較2008年國際金融危機前，無論是家庭部門還是金融機構的資產負債情況均有了明顯的改善。抵押貸款的增長主要是由財務狀況良好的人推動的，大多數發達國家的家庭負債都低于國際金融危機前。因此，即使出現泡沫被擠破的情況，出現類似金融危機期間的違約和拋售潮進而引發更大系統性風險的可能性也較低。

全球房地產行業現狀

然而，泡沫的存在、支撐空前繁榮基本面的不穩定正在越來越多成為各國監管者的擔憂。

一方面，“第一套房”門檻的上升成為各方關注的焦點。美聯儲主席鮑威爾日前表示，盡管房地產市場繁榮并不是由魯莽、不負責任的貸款導致的，但使入門級買家更難進入住房市場是一個嚴重問題。

另一方面，投機泡沫的擠破對于家庭部門的沖擊不均衡性成為各方關注的另一焦點。當前，自住需求與投機性購買仍然是增長的強勁動力。房地產市場的繁榮也帶來了大量家庭賬面財富的快速增長。考慮到房地產影響比其他資產價格波動對家庭部門影響嚴重得多，如果受政策環境影響造成房地產市場價格的劇烈波動，家庭部門的財富效應將呈現明顯縮水，有可能通過消費、投資等渠道蔓延至其他經濟領域。

更加引發各方擔憂的是，在各方預測的美聯儲退出資產購置計劃的進程中，由于房地產市場的繁榮，首先削減抵押支持貸款(MBS)資產購買量成為各方預計的大概率事件。而由此引發的縮表震蕩可能更為集中地體現在當前火熱的房地產市場。

因此，擺在主要發達經濟體央行面前的無疑是一道被疫情加劇的難題——如何駕馭空前繁榮的房地產市場。如果任其走熱，房地產市場很有可能變成不可持續的繁榮，并最終導致經濟活動逆轉。如果刺激措施的撤回速度過慢，可能會使房地產進一步膨脹，并加劇對金融穩定的擔憂。如果撤回太早或者監管過強意味著擾亂市場并降低房地產價格，進而威脅到各國的經濟復蘇勢頭。

中國房地產發展現狀分析

《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》出臺，其中明確表示：將堅持房子是用來住的、而不是用來炒的定位，租購并舉、因城施策，促進房地產市場平穩發展。并按照規劃建設租賃用住房，完善長租房政策，擴大保障性租賃住房供給。

銷售面積：2021年1-12月，商品房銷售面積為17.9億平方米，同比增長1.9%，比2019年1-12月份增長4.6%，兩年平均增長2.3%，12月同比降幅較上月擴大1.7個百分點至15.6%。其中，1-12月住宅銷售面積為15.7億平方米，同比增長1.1%，辦公樓銷售面積同比增長1.2%，商業營業用房銷售面積同比下降2.6%。

銷售額：2021年1-12月，商品房銷售額為18.2萬億元，同比增長4.8%，比2019年1-12月份增長13.9%，兩年平均增長6.7%。12月同比降幅較上月擴大1.5個百分點至17.8%。其中，1-12月住宅銷售額為16.3萬億元，同比增長5.3%，辦公樓銷售額同比下降6.9%，商業營業用房銷售額同比下降2.0%。

2021年，全國房地產市場規模達歷史最高水平，商品房銷售面積接近18億平方米，商品房銷售額達18.2萬億元。全年市場整體表現創新高，但下半年以來房地產市場降溫態勢明顯，交易市場、土地市場情緒均明顯下滑，9月底，央行提出“兩個維護”后，中央和各部委頻繁釋放維穩信號，政策底逐漸顯現，信貸環境持續改善，年底疊加企業“以價換量”營銷策略，部分需求擇機入市，新房成交規模連續回升，12月商品房銷售面積升至2.1億平方米以上，商品房銷售額超2萬億元，但同比降幅仍較大，銷售面積、金額同比降幅仍在15%以上，均較11月降幅略有擴大，當前購房者置業情緒仍不高。

綜合來看，2022年，預計房地產市場交易規模將高位回落，市場處于下行周期。當前市場觀望情緒短期或延續，疊加高基數效應，上半年全國商品房銷售規模同比降幅或繼續探底。

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