力促房地產與金融正常循環 多地首套房貸利率開啟動態調整

• 黃江 2023年1月29日 來源：新浪 587 33
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當前，房地產與金融的關聯度較高。房地產貸款，以及以房地產作為抵押物的貸款，二者占銀行業全部貸款余額的39%。可見，若房地產與金融循環淤堵，容易引發外溢性風險，甚至可能產生系統性風險。

力促房地產與金融正常循環

房地產與金融的正常循環，事關國民經濟健康運行。近期多家金融管理部門表示，力促金融與房地產正常循環。要務必做好“保交樓、保民生、保穩定”工作，滿足房地產市場的合理融資需求;堅持“房住不炒”定位，因城施策實施好差別化住房信貸政策;推動房地產業向新發展模式平穩過渡。

房地產業、金融業都是系統重要性行業。前者是國民經濟的支柱產業，后者是實體經濟的血液。房地產鏈條長、涉及面廣，在GDP中占比約7%，若加上建筑業占比則高達14%。金融關乎國家核心競爭力，金融安全是國家安全的重要組成部分。當前，房地產與金融的關聯度較高。房地產貸款，以及以房地產作為抵押物的貸款，二者占銀行業全部貸款余額的39%。可見，若房地產與金融循環淤堵，容易引發外溢性風險，甚至可能產生系統性風險。

促進房地產與金融正常循環，關鍵要把握好“度”。以房地產貸款為例，首先，我們不能將其妖魔化，必須承認合理、適度的房地產貸款增速有助于推動國民經濟增長，也有助于滿足購房者的剛性、改善性住房需求。其次，凡事過猶不及。此前，房地產市場曾出現“過度金融化”問題。一方面，房企大多身患“三高”疾病，高負債、高杠桿、高周轉;不少房企爭相布局、涌入金融領域，比如投資、持股商業銀行、保險機構、信托公司等。另一方面，個人住房貸款快速增長，居民部門的杠桿率高企;此外，一些違法違規行為又加劇了風險，如消費貸、經營貸違規流入樓市。

房地產開發投資增速同比負增長

國家統計局近日發布的數據顯示，2022年，中國商品房銷售規模從2021年的近18億平方米降至13.6億平方米;商品房銷售額從2021年的約18.2萬億元(人民幣，下同)降至約13.3萬億元。商品房銷售規模創下多年新低。同時，去年，房地產開發投資增速首次出現同比負增長。房屋新開工面積、土地購置面積、房企到位資金等指標均大幅下滑。

58安居客研究院院長張波指出，盡管支持房地產發展的幾項重要維度(人口、城鎮化速度等)在過去幾年已經發生了一些變化，但市場面在2022年才真正顯示樓市開始進入新周期。

中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也認為，近年來，房地產高位運行是不合理、不可持續的。由于一些長期變量發生改變，如人均住房面積、人口老齡化等，房地產不可能像過去一樣高位增長了，“我們預判未來十年房地產以及住房新增部分規模在10億平方米至12億平方米左右，匹配相應房地產投資規模”。

經過去年的深度調整，他指出，從總量上看，目前房地產市場正在接近合理區間。

經濟學家任澤平也認為，房地產大開發時代落幕，進入存量時代。他指出，目前城鎮住房套戶比(住宅套數和家庭戶數的比例)已達1.09，供求基本平衡，未來多數城市將面臨住房過剩，再加上人口老齡化加速到來，未來住房需求將有所收縮。

現房銷售推動轉型

在供給與需求重新平衡的過程中，新周期或將拉開序幕。近期官方所提及的一項關鍵變化值得注意。

近日召開的全國住房和城鄉建設工作會議，將當前和今后一段時期的房地產工作重點總結為“穩預期、防風險和促轉型”。在促轉型方面，會議明確指出，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。

根據中研普華研究院《2022-2027年中國房地產金融行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

目前，信貸、債券、股權融資“三箭齊發”，“保交樓”專項借款資金已基本投放至項目，優質房企的融資環境已明顯改善。2022年9月至11月，房地產開發貸款同比多增2000多億元;2022年四季度，境內房地產企業債券發行同比增長22%。在需求端，要著力改善預期，支持剛性和改善性住房需求，這也有助于房企銷售企穩、回款恢復。目前，個人住房貸款的放款速度已達到2019年以來最快，2022年12月新發放的個人住房貸款利率，全國平均為4.26%，達到2008年有統計以來的歷史最低水平。

多地首套房貸利率開啟動態調整

距離人民銀行、銀保監會今年1月5日“決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制”已經過去了二十余天，房貸款利率下調了嗎?據了解，在動態調整機制下，江西九江、山西太原、河北唐山等部分符合條件的城市已下調了當地首套住房貸款利率下限，有的首套房貸款利率下調至3.8%。

據人民銀行、銀保監會聯合發布的通知，建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。若某城市的新建商品住宅銷售價格連續3個月環比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調或取消當地的首套房利率政策下限。

此次調整的關鍵變量，是首套房利率政策下限，即“底”的變化。在房貸利率的定價機制中，“底”是基礎。首先，監管部門在全國層面給出一個“底”;其次，各城市決定在全國“底”的基礎上加多少，形成相應的城市“底”;最后，各銀行決定在城市“底”的基礎上加多少，形成實際的執行利率。根據新政，符合條件的城市可階段性下調或取消首套房利率的“底”，這有助于較大幅度降低購房者的財務成本。

正確理解新政，要注意“首套房”概念。有聲音質疑，下調、取消首套房利率政策下限，是否會導致熱錢涌入樓市?對此不必擔憂。調整只涉及“首套房”利率，并不涉及二套房，“房住不炒”的定位不會變。新政強調精準施策，大力支持購買第一套住房的剛性需求，穩定市場預期。

正確理解新政，要關注“部分城市”劃定。新政不是“大水漫灌”，而是“因城施策”。首先，新政考察某城市的新建商品住宅銷售價格，而非存量房產;其次，該價格必須連續3個月環比、同比均下降。由此可見，符合條件的城市數量有限。新政有助于滿足三線城市以及部分二線城市的新市民購房需求。

正確理解新政，要把握“動態調整”安排。新政兼具靈活性和穩定性。何為靈活?房貸利率根據房價走勢雙向、動態調整。需注意，在后續的評估期內，若該城市的新建商品住宅銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，那么自下一個季度起，該城市要恢復執行全國統一的首套房利率下限。何為穩定?眾所周知，雖然房價存在周期性波動，但若形成趨勢性波動，即連續3個月上漲或連續3個月下降，通常需要較長時間。也就是說，盡管新政每季度評估房價變動，但多數城市不會觸發利率調整的條件，觸發條件所需要的時長將遠遠超過評估周期時長。

接下來，各地要從利長遠、促發展的角度出發，科學評估、動態掌握當地的房價變動情況，用足、用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，穩定預期、提振信心，促進房地產市場平穩健康發展。

《2022-2027年中國房地產金融行業市場深度調研及投資策略預測報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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