今年7月美國成屋銷售量數據分析 美國房地產市場分析

• 曾燕 2023年8月23日 來源：互聯網 656 38
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目前，美聯儲實施激進緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產市場是受沖擊最直接的領域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態，美國房地產市場明顯降溫。此外，由于庫存嚴重短缺推高房價是其房屋銷售停滯、房地產市場熱度下降的另一個重要原因。

目前，美聯儲實施激進緊縮政策以抗擊通脹的情況下，房地產市場是受沖擊最直接的領域，較高的借貸成本使買家和賣家都處于觀望狀態，美國房地產市場明顯降溫。此外，由于庫存嚴重短缺推高房價是其房屋銷售停滯、房地產市場熱度下降的另一個重要原因。

今年7月美國成屋銷售量數據分析

美國全國房地產經紀商協會(National Association of Realtors)當地時間22日公布數據顯示，今年7月美國成屋銷售量環比下降2.2%，銷售量低于市場預期。

數據顯示，美國7月成屋銷售量按年率計算為407萬套，較去年同期減少16.6%，其中東北部和中西部成屋銷售量較去年同期減少超過20%。價格方面，7月成屋價格中值為40.67萬美元，同比增長1.9%，是今年1月以來首次出現價格同比上漲。庫存方面，7月底待售房屋共111萬套，環比增長3.7%，同比則下降14.6%。按照當前銷售速度，需要3.3個月售出市場上的所有房屋。在供需平衡的市場，通常需要5個月至6個月來售出市場上所有房屋。

美媒分析認為，受美聯儲連續加息應對通脹影響，美國房地產市場持續低迷。近來美國長期國債收益率走高推高了房貸利率。高房貸利率和低庫存是導致成屋銷售量減少的主要原因。高房貸利率削弱了潛在購房者的購買力導致購房需求減少，但庫存嚴重不足仍推高了房價。對于價格較低的房屋，競價購買仍非常普遍。

據美國住房金融機構房地美(Freddie Mac)17日公布數據顯示，美國30年期固定抵押貸款平均利率升至7.09%，創造自2002年4月以來的最高紀錄。

由此可見，美聯儲加息對美國經濟影響是多維度的。與一年前相比，美國住房通貨膨脹率上升了7.7%。受此影響，美國長期抵押貸款利率已經超過7%，導致美國購房者住房負擔能力降至幾十年來最低。根據房地美8月17日公布的數據，截至該周，美國30年期固定抵押貸款平均利率為7.09%，高于上周的6.96%。而一年前，30年期固定利率只是5.13%。由于抵押貸款成本增加，購買房屋的成本增高，使之前鎖定較低利率的美國房主不愿出售房屋。而低庫存和高成本的結合，給潛在購房者增加更大壓力，導致房屋銷售量比一年前下降了約20%。

從購房者角度來看，隨著抵押貸款利率的上升，加上高房價影響，美國購房者也將難以找到較為經濟適用的房子。Redfin最近的一項研究顯示，目前超過90%的抵押貸款房主的利率為6%或更低，這意味著他們會留在當前的房屋中，而不是出售房子或換房，那樣會帶來更高的借貸成本。這使得市場上待售房數量極低，從而維持了房價在較高水平。

隨著買家活動的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵措施。據一份統計顯示，現在通過削減價格促銷房產的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。包括買斷利率等措施的建筑商份額，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。從區域上看，按3個月移動平均計算，僅美國東北部的建筑商信心指數上升了4點至56點。在中西部和南部，信心指數分別保持在45點和58點，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數下降了1點至50點。

美國銀行近期發布的研究報告顯示，在美國人口急速增長且住房存量緊張的城市，購房者正面臨著可用房屋長期短缺的難題。這些城市人口激增、勞動力市場活躍且住房庫存量低。其中，圣安東尼奧、達拉斯、休斯敦、奧蘭多這4個城市的短缺情況尤為明顯。與2019年同月相比，奧蘭多今年8月的房價上漲58%，達拉斯上漲49%。美國銀行研究報告表示，雖然住房庫存較低的城市已集中力量建設新住宅，但美國的人口流動趨勢若沒有改變，相關城市的住房需求依然強勁，供應也不一定跟得上。

美國房地產交易價格分析

雖然高利率有效壓制了購房需求，房地產交易量大幅萎縮，但是美國房地產交易價格卻在持續抬升。房價也開始出現了環比轉正。根據Redfin的數據，庫存緊張導致美國各地房價大幅上漲，市場上百萬美元以上住房的占比正接近歷史高位。Redfin的研究人員提出，庫存緊張是更多住房價格突破七位數大關的主要原因。今年2月，這一數字一度降至7.3%的12個月低點。

利率上行意味著支付利息的增長，高利率削弱了購房者的實際購買力。但截至目前，尚沒有美國加息停止的明確跡象。相反，美聯儲公布7月議息會議紀要顯示，多名與會者認為，在除住房以外的核心服務項方面，尚未出現明顯的通脹下降壓力。由于通脹仍遠高于現有目標，且勞動力市場依然緊張，大多數與會者繼續認為通脹存在重大上行風險，因此可能需要進一步緊縮貨幣政策。在會議紀要公布后，市場預期9月加息概率突破一成，較公布前有所提升，這對房地產而言無疑是一拳重擊。

本月初，房利美公布的一項調查顯示，由于房屋供應庫存仍然稀缺和房價降溫停滯，認為現在不是買房好時機的消費者比例在7月達到了13年來的最高水平，達到82%，這是該公司2010年開始進行這項調查以來的最高比例。無論如何，在美聯儲持續加息下，7%的抵押貸款利率繼續給美國購房者帶來巨大的壓力和沉重的生活負擔。

美國房地產市場分析

據中研普華產業研究院出版的《2023-2028年版房地產行業兼并重組機會研究及決策咨詢報告》統計分析顯示：

隨著美國抵押貸款利率的上升，潛在的房屋買家受到了重創， 8月份美國住宅建筑商信心意外出現今年以來的首次下降。根據全美房屋建筑商協會/富國銀行的住房市場指數，8月份新建住宅市場的建筑商信心指數下跌了6點，至50點，低于預期。這是七個月來的首次下滑，也是自5月信心指數首次從負面回升以來的最低點。

全美房屋建筑商協會主席、來自阿拉巴馬州伯明翰的房屋建筑商和開發商Alicia Huey表示：“由于建筑工人短缺、可建設土地匱乏以及配電變壓器持續短缺導致的高建筑成本，再加上抵押貸款利率的上漲，8月的建筑商情緒低迷。”

7月的最后一周，美國30年固定貸款的平均利率超過了7%。在美國建筑商信心指數的三個組成部分中，目前的銷售情況下降了5點至57，預計未來六個月的銷售下降了4點至55。買家流量下降了6點至34。

全美房屋建筑商協會首席經濟學家表示：“客戶流量的下降提醒我們，與一年前相比，住房通貨膨脹率上升了7.7%。”他還指出，目前市場在全美范圍內的住房短缺約為150萬套。

據美媒報道，隨著抵押貸款利率的上漲和買家活動的減少，更多的建筑商再次使用銷售激勵措施。現在，經過連續四個月的下滑，削減價格的建筑商份額從7月的22%上升到8月的25%。然而，平均價格降幅仍然維持在6%。使用所有類型激勵措施的建筑商份額，包括買斷利率，在8月從52%上升到55%。但這仍然低于去年年底的62%。

從區域上看，按三個月移動平均計算，美國東北部的建筑商信心指數上升了4點，至56。在中西部和南部，信心指數分別保持在45和58，沒有變化。在住房最昂貴的西部，信心指數下降了1點，至50。

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