政策解讀：認房不用認貸將為購房者帶來哪些實惠 房地產貸款增長呈上升態勢

• 李波 2023年8月30日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 1300 85
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推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策……近日，我國房地產政策持續調整優化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實惠?

推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施，延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策……近日，我國房地產政策持續調整優化。這些政策將為居民購房帶來哪些便利和實惠?

住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局近日聯合印發《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。

住房和城鄉建設部政策研究中心研究員浦湛說，在“認房不用認貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內，只要在當地沒有住房，即使有貸款記錄，購房時可按首套來執行貸款政策，享受首付比例和利率優惠。

對于置換家庭來說，“認房不用認貸”政策將帶來利好。福州市民陳女士懷孕已經6個月了，她盼著新政早點落地。“寶寶降臨后，想換個大房子。

”她給記者算了一筆賬：之前看中的一套220萬元的住房，按照現在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認房不用認貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

中國城市規劃設計研究院住房與住區研究所所長盧華翔說，在一些首套與二套房首付比例差距較大的城市，若及時跟進落實“認房不用認貸”政策，將為購房人帶來更多利好。

對于曾在外地貸款購買過住房，現因工作地遷移等原因在當地無房的新市民，“認房不用認貸”能幫助其降低購房門檻。新落戶廣州的“90后”市民郝先生說，自己一家三口在南京有房，去年已還清房貸。

“但按照‘認房認貸’情形，我們在廣州首次買房，即便賣了南京的房子，再買房也要7成首付。如果‘認房不用認貸’落地，不用賣掉南京的房子也能享受首套3成的首付資格，利率也許也能按首套進行。”

一些居民家庭雖然已利用貸款購買過住房，但后來因創業、經商、治病、子女上學等需要資金，將其擁有的住房賣掉，實際上名下已無住房了。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會會長柴強說，“認房不用認貸”情形下，購房人能否享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，本質上是看購房人目前名下有無住房，該政策落地更加符合居民購房需求和實際。

在“認房不用認貸”情形下，首套房貸款利率可以降低，減少“月供”，提高購房支付能力，減輕購房負擔。據貝殼研究院監測顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。

以天津為例，100萬貸款25年在“認房不用認貸”情形下產生的利息比“認房認貸”情形下節省16.8萬元。

通知明確，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬說，我國房地產市場城市間分化差異大，“認房不用認貸”政策被納入“一城一策”工具箱，允許地方根據本地房地產市場供求關系和價格走勢等因城施策，可助力房地產長效機制的建設與完善。

在居民換房個稅優惠政策方面，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部日前發布公告稱，自2024年1月1日至2025年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

據介紹，這一政策總結起來即是“換房可退個稅”。業內人士表示，對于大部分城市來說，換房可以節省3萬至5萬元稅費，而北京等城市部分房源能節省更多稅費。交易房屋情況不同，個稅征收情況也不同。

“這是一個延續實施的政策。”中國社會科學院財經戰略研究院財政研究室主任何代欣表示，財政部等部門去年出臺的支持居民換購住房有關個人所得稅政策將于今年底到期，三部門明確將這項政策延續實施至2025年底，有助于繼續支持居民改善住房條件。

房地產貸款增長呈上升態勢

在國內主要一線城市，房貸的使用率已經達到較高水準，以購房按揭貸款來說，住房貸款比重已經達到7成以上，而且近幾年，通過用自己名下或親人的房產申請房產抵押消費貸款以實現盤活不動產的居民人數也越來越多。“房貸”已經成為與居民生活息息相關的一種生活方式。

一季度新增貸款主要投向制造業，基礎設施、服務業等重點領域，房地產貸款增長呈上升態勢，貸款的行業結構進一步優化。具體來看，制造業的中長期貸款保持較高的增長水平。

住房貸款行業中，業內專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經濟整體平穩發展的角度，是貨幣政策保持穩健的表現，而房貸利率上浮，反映出監管對房地產市場的定向調控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風險的調控趨勢。

中研普華研究報告《2022-2027年中國住房貸款行業市場深度調研及投資策略預測報告》顯示

住房貸款行業市場分析

首套住房貸款利率按照LPR公布價執行，二套房按LPR基準上浮60個基點執行。深圳地區目前房貸利率與去年保持相同水平，普遍執行利率為首套房利率5年期LPR利率上浮30個基點，二套房利率5年期LPR利率上浮60個基點，各家銀行均表示，短期內暫未有利率上浮的計劃。

目前正有序進行房貸投放，并未出現所謂的停貸情況。廣州地區目前房貸額度相對偏緊，仍正常受理房貸業務。

招商銀行廣州分行回應，目前招商銀行廣州分行并未停止房貸業務，每月仍有序接單及放款。深圳地區目前深圳各大銀行住房貸款并未出現停貸情況，仍在正常收單。

杭州、合肥、成都等地的銀行和房產中介機構銀行放款周期存在不確定性，可能需要排隊，但審批通過可正常放款。

國家統計局發布了7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。從新建商品住宅看，7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環比連續兩月持平，其中北京和上海環比分別上漲0.4%和0.2%，廣州和深圳環比分別下降0.2%和0.6%;

二線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月持平轉為下降0.2%;三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅比上月擴大0.2個百分點。

從二手住宅看，7月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.8%，降幅比上月擴大0.1個百分點;二線城市二手住宅銷售價格環比下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點;

三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.4%，降幅與上月相同。7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有20個和6個，比上月分別減少11個和1個。

7月份，一、二線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲1.0%和0.2%，漲幅比上月均回落0.3個百分點;三線城市新建商品住宅銷售價格同比下降1.5%，降幅比上月擴大0.1個百分點。

7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

7月份，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格同比上漲城市分別有26個和5個，比上月均減少1個。

住房貸款行業重點企業分析、子行業分析、區域市場分析、行業風險分析、住房貸款行業發展前景預測及相關的經營、投資建議等。報告研究框架全面、嚴謹，分析內容客觀、公正、系統，真實準確地反映了我國行業的市場發展現狀和未來發展趨勢。

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