調整存量房貸利率頂層設計出臺 我國房地產市場供求關系變化

• 黃江 2023年9月4日 來源：東方財富 763 46
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繼7月份國家高層會議對房地產市場發展重新定調，提出要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢、適時調整優化房地產政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相關部門密集表態，從需求端到供給端向房地產市場釋放利好信號。

調整存量房貸利率頂層設計出臺

近日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局發布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)稱，自9月25日起，存量首套住房商業性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請調整利率。

降低存量首套住房貸款利率的方式有兩種，一種為新發放貸款置換，另一種則是協商變更合同利率。中國人民銀行、國家金融監督管理總局相關負責人表示，具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

距離《通知》發布不久，國有銀行、股份制銀行、城商行、農商行等陸續發布公告響應稱，將抓緊制定具體實施細則，盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作。亦有銀行率先明確了后續主要的調整方式。工商銀行在回答存量房貸調整常見問題時提到，兩種方式調整結果無明顯區別，考慮到客戶操作的便利性，該行主要采取變更合同利率方式。

自中國人民銀行、國家金融監督管理總局明確存量首套住房貸款標準及調整方式后，商業銀行陸續發聲表態，將盡快開展存量首套住房商業性個人住房貸款利率調整工作，人民銀行分支機構相繼披露過去幾年房貸利率政策下限，有關存量房貸利率調整的進度、方式、條件等細節正逐步浮出水面。

7月一二手房銷售走弱

7 月一二手房銷售下行壓力加大，南京、鄭州房地產支持政策落地。30 個大中城市7 月商品房成交面積同比-27%、環比-25%，同比延續下降但降幅收窄，成交面積絕對值處于18 年以來的同期最低水平。分城市看，一線、二線和三線城市7 月商品房成交面積同比分別為-17%(前值-19%)、-34%(前值-39%)和-23%(前值-24%);環比分別為-16%、-30%、-19%。其中，雖然一線城市降幅最小，成交面積絕對值與18 年同期基本持平，但仍是今年以來表現最弱的月份。二、三線城市7 月同比降幅在基數效應減弱的情況下收窄，但成交面積絕對值自6 月以來持續低迷，處于18 年至今的同期最低水平。此外，Wind 公布的14 個城市7 月二手房四周成交面積同比下降10%，而6 月同比增長4.6%。

銷售壓力逐漸加大，各城市支持政策陸續出臺。8 月4 日，南京出臺包括新房購房補貼在內的“8 項措施”支持樓市;8 月7 日，鄭州市八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，涉及購房契稅補貼、多子女家庭購房補貼、落實“認房不認貸”政策等15 項利好政策。

房地產政策存優化調整空間

繼7月份國家高層會議對房地產市場發展重新定調，提出要適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢、適時調整優化房地產政策、因城施策用好政策工具箱等措施后，多部委及各地相關部門密集表態，從需求端到供給端向房地產市場釋放利好信號。

自國家住建部表示要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢以來，北京、深圳、廣州幾大一線城市已集體表態，將盡快推出有關措施滿足剛性和改善性住房需求，落實個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

民營房企在融資端也有望迎來新的窗口期。8月3日，央行主持召開金融支持民營企業發展座談會，表示要推進民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)擴容增量，強化金融市場支持民營企業發展;要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求。

根據中研普華研究院《2023-2028年房地產投資行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》顯示：

伴隨國家高層會議定調和支持性舉措陸續跟進，房地產板塊重拾信心。近日房地產(申萬)行業漲幅居前，多股掀起漲停潮。關于市場走向是否出現拐點、房地產調控將迎來多大松綁空間，市場期待值頗高。

與以往會議相比，近期國家高層會議首次提及“住房供求關系發生重大變化”，同時“房住不炒”未被提及。在市場人士看來，這代表了一種重大調整。

金融支持民營企業發展

中國人民銀行黨委書記、行長潘功勝主持召開金融支持民營企業發展座談會，聽取有關意見建議，推動銀企供需對接，研究加強金融支持民營企業工作舉措。伊利集團、宏橋集團、龍湖地產、正泰集團、新希望集團、旭輝地產、美的置業、紅豆集團等民營企業和部分金融機構、銀行間市場交易商協會主要負責人參加座談會。中國人民銀行黨委委員、副行長劉國強、張青松出席會議。

座談會上，8家民營企業負責人分別介紹了企業融資情況，反映近年來企業融資成本穩中有降，金融支持力度穩固，同時提出希望進一步拓寬債券融資渠道等訴求。工商銀行、建設銀行表示，將切實發揮國有大行“頭雁”作用，提升民營企業貸款穩定性，擴大小微企業授信覆蓋面，支持民營企業債券承銷發行。銀行間市場交易商協會表示，將繼續加大民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)服務民營企業力度，加快債券市場創新，滿足民營企業多元化融資需求。潘功勝認真聽取大家的意見建議，詳細詢問各項金融政策貫徹落實情況，就一些堵點難點問題與大家深入交流討論，對部分意見建議作出現場回應。

潘功勝強調，民營經濟是社會主義市場經濟發展的重要成果，是推動經濟社會發展的重要力量，支持民營企業發展，金融部門責無旁貸，也是金融供給側結構性改革的重要內容。近年來，中國人民銀行堅決貫徹黨中央、國務院決策部署，堅持“兩個毫不動搖”，出臺系列政策舉措，與金融機構共同努力，推動民營企業融資持續量增、面擴、價降，全力促進民營經濟做大做優做強。

潘功勝指出，中國人民銀行將認真貫徹《中共中央、國務院關于促進民營經濟發展壯大的意見》要求，精準有力實施穩健的貨幣政策，保持流動性合理充裕，加強金融、財政、產業等政策協調配合，引導金融資源更多流向民營經濟。制定出臺金融支持民營企業的指導性文件，推動商業銀行優化內控管理制度，做好政策宣傳解讀，加強典型經驗推廣。支持地方政府主動解決拖欠企業賬款問題。推進民營企業債券融資支持工具(“第二支箭”)擴容增量，強化金融市場支持民營企業發展。

潘功勝要求，金融機構要積極營造支持民營企業發展壯大的良好氛圍，提高風險評估能力，全面梳理績效考核、業務授權、內部資金轉移定價、盡職免責等政策安排，優化服務民營企業激勵機制，提升貸款的意愿、能力和可持續性。要深入了解民營企業金融需求，回應民營企業關切和訴求，做好銀企融資對接，為民營企業提供可靠、高效、便捷的金融服務。要精準實施差別化住房信貸政策，滿足民營房地產企業合理融資需求，促進房地產行業平穩健康發展。

《2023-2028年房地產投資行業并購重組機會及投融資戰略研究咨詢報告》由中研普華研究院撰寫，本報告對該行業的供需狀況、發展現狀、行業發展變化等進行了分析，重點分析了行業的發展現狀、如何面對行業的發展挑戰、行業的發展建議、行業競爭力，以及行業的投資分析和趨勢預測等等。報告還綜合了行業的整體發展動態，對行業在產品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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