工行 農行 建行宣布：上線 存量房貸利率調整 多家銀行上線查詢功能

• 李波 2023年9月14日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 977 61
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9月25日，存量首套房貸利率調整將迎來批量調整。當前，廣大的購房者正時刻關注著各家商業銀行的“一舉一動”。隨著調整時間節點的逐漸臨近，近期，已有部分銀行開通了“存量房貸利率調整”線上查詢功能，借款人可以通過手機銀行APP以及小程序等渠道，提前了解自身房貸情

9月25日，存量首套房貸利率調整將迎來批量調整。當前，廣大的購房者正時刻關注著各家商業銀行的“一舉一動”。

隨著調整時間節點的逐漸臨近，近期，已有部分銀行開通了“存量房貸利率調整”線上查詢功能，借款人可以通過手機銀行APP以及小程序等渠道，提前了解自身房貸情況、是否符合調整資格等。

“是否屬于首套房貸?”“存量房貸利率能不能下調?”當前，這些購房者關注的重點話題都可以在“存量房貸利率調整”板塊中進行查詢。

多家銀行上線查詢功能

9月12日，建設銀行在手機銀行APP、“建行智慧個貸”小程序等渠道上線“存量房貸利率調整”功能，借款人可通過此功能查詢到自身的房貸情況以及首套或二套認定狀態。

“我是今年1月9日在建行辦理的二套住房貸款，執行的房貸利率水平是LPR(貸款市場報價利率)+105基點，當前的年利率為5.35%。”

家住北京市的卓女士表示，“我簡單估算了一下，調整后，我的年利率可以下調0.6%，一年的利息差有3900，雖然不算多，但能每個月省頓飯錢也是不錯的。”

卓女士告訴《金融時報》記者，根據北京市目前推出的“認房不認貸”政策，自己在建設銀行辦理的住房貸款可以認定為首套房貸。但她在點開該行的“存量房貸利率調整”模塊時，并未顯示是“首套房貸”。

“如您認為目前實際住房情況按當前政策可認定為首套房貸，您可準備相關證明材料。我行將于2023年9月25日起，接受您的重新認定申請，并為您提供線上提交證明材料的服務。”建設銀行手機APP顯示。

《金融時報》記者了解到，接下來，工商銀行、農業銀行也即將上線“存量房貸利率調整”查詢功能。

具體來看，9月14日，工商銀行將在手機銀行正式上線首套或二套房貸認定情況查詢功能，借款人可在“存量房貸利率調整”欄目查詢，具體路徑為：下載中國工商銀行APP-登錄/注冊-貸款-存量房貸利率調整。

農業銀行此前官宣，將在掌上銀行、貸款經辦行、營業網點、95599、“中國農業銀行微銀行”等渠道提供查詢等服務，借款人可于9月15日起查詢本人存量房貸利率是否滿足下調條件及下調幅度等有關事宜。

在諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪看來，銀行陸續上線“存量房貸利率調整”查詢功能，將有利于提高銀行后續業務辦理效率，縮減時間成本，最大程度將存量首套住房貸款利率的調整落到實處。

中小銀行陸續加入調整隊伍

當下，存量首套房貸利率調整的“隊伍”正在不斷擴容。在6家國有大行率先“官宣”降低存量首套住房貸款利率的具體實施方案后，多數股份制銀行以及部分城商行、農商行正在陸續跟進。

《金融時報》記者注意到，截至發稿前，已有北京銀行、上海銀行、蘇州銀行、江蘇銀行、重慶銀行、湖北銀行、常熟農商行等數30家中小銀行發布調整公告并披露了降低存量房貸利率的實施細則。

整體來看，無論是調整范圍、幅度、時間還是申請方式，中小銀行調整存量首套住房貸款利率的各項細則與國有大行基本保持一致。

從申請時間及調整方式來看，9月25日，對于符合條件的存量首套個人住房貸款，銀行將統一進行貸款利率的批量調整，無需客戶提交申請。

“原貸款發放時執行所在城市首套房貸利率且當前為LPR定價的浮動利率存量房貸，我行將主動于2023年9月25日起，采取變更合同利率的方式進行統一調整，新的利率自調整當日生效，無需客戶申請。”重慶銀行相關負責人表示。

然而，綜合各家銀行公告來看，在三種情況下，客戶需要主動進行申請：一是原貸款發放時，執行二套房貸利率標準，而現如今屬于“二套轉首套”的存量房貸;二是當前執行固定利率或基準利率定價的存量房貸;三是不良貸款歸還積欠本息的存量房貸。

從調整規則來看，各家銀行均以三個時間段來劃分貸款的具體調整幅度，分別為2019年10月8日(不含當日)前、2019年10月8日(含當日)至2022年5月14日(含當日)、以及2022年5月15日(含當日)。

根據公告，對于部分提前還貸的客戶，符合條件的也可以享受房貸利率下調的利好。“對提前還貸的客戶，只要還未結清貸款，凡是符合條件的，都可進行利率下調。”

中國建設銀行住房金融與個人信貸部工作人員隋云飛表示，對于已提出提前還款申請、但尚未完成扣款的，客戶可根據自身需要撤銷提前還款申請，凡是符合條件的，也可以納入此次調整范圍。

據中研普華產業研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》統計分析顯示：

什么是認房不認貸 利好哪些人群?

據中國人民銀行官網，8月25日，住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

據住房城鄉建設部有關負責同志介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“認房又認貸”是指，如果名下有房，再買房就算二套;特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。

這就是“認房又認貸”的執行標準。分析稱，對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

那么什么是“認房不用認貸”。“認房不認貸”指的是商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。

假設小王已經購買了一套市值200萬的房子，并通過商業銀行辦理了住房貸款。他的家庭目前還欠銀行100萬的貸款。

現在小王一家打算購買第二套房子，市值300萬。根據“認房不認貸”的政策，銀行將不再考慮小王家是否有住房貸款記錄，而只關注他們名下是否有房產。

由于小王名下已經有一套房產，即使他家之前的住房貸款還沒有還清，銀行會將這次購房視為第二套房，按照第二套房貸款的標準進行審批。

如果小王將這套市值200萬的房子賣掉，那么再購買300萬的這套房子就可以視為首套房。

據易居研究院梳理，此前在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數據，以下同)降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。

房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

平安證券分析，“認房不用認貸”具體利好兩類購房群體，將切實降低其首付比例與房貸利率：

1)本地置換，名下住房出售后新購住房按首套執行信貸政策，首付比例與房貸利率均與首套房齊平;2)異地購房，在認定套數時只核查購房當地住房情況，外地有房或有房貸記錄同樣按首套執行信貸政策。

平安證券認為，核心城市有望跟進執行，短期銷售預計隨之提振：實際執行層面，因城施策背景下此前多數城市已作出“認房不認貸”政策調整。

根據克而瑞統計，2022年超過65城發文調整認房認貸政策，但當前仍有包含北京上海在內至少多個核心城市嚴格執行“認房又認貸”，三部委發文后預計核心城市購房信貸政策有望跟進調整、持續優化。

由于“認房不認貸”切實降低特定群體購房門檻與成本，短期相關需求釋放有望對銷售形成提振。

以杭州為例，杭州2022年11月11日執行購房新政，對于在杭州市無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應貸款已結清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，按首套房貸政策執行。

根據中指披露數據，政策執行后三周杭州商品房銷售額較前三周累計增長235.2%，政策執行11月當月銷售額較10月增長113.4%。

國金證券研報指出，廣州打響了一線城市認房不認貸的“第一槍”，在銷售持續承壓背景下，預計高能級城市將有更多寬松政策出臺，支持房地產市場企穩回暖。寬松政策主要利好重點布局一線和強二線城市的主流房企，一線本地房企同樣因此受益。

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