2023長租公寓行業市場調查分析：長租公寓吸引超九成機構追加投資 開發自有品牌將成未來趨勢

• 吳澳燕 2023年9月20日 來源：國際金融報 中證報 304 12
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人口趨勢、購房門檻、政策導向以及年輕一代居住觀念變化是長租公寓市場發展的四大驅動力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達到89%、93%和96%，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點。

長租公寓行業概況

長租公寓行業屬于房地產三級市場，其運營模式是運營方直接租賃業主房屋或自持房屋，進行裝修改造、配備家具家電，以單間的形式租賃給有租房需求的人群。

品牌長租公寓通常配有專職“管家”，為租戶提供基本的租后服務，例如保潔、維修、網絡等，甚至還會提供安保服務和公共娛樂空間。

長租公寓產業鏈分析

長租公寓的產業鏈上游主要以房源供應商、金融機構、相關服務提供商為主，分別負責提供長租公寓經營所需房屋、提供資金及流動性支持、提供搬家、家具裝修等增值服務。

產業鏈中游為長租公寓經營商，負責整合上游資源進行房源的統一裝修、租賃及管理。產業鏈下游為擁有實際租房需求的個人及企業，通過與中游長租公寓經營商簽訂房屋租賃協議的方式入住長租公寓并享受長租公寓經營商提供的相關服務。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》顯示：

隨著購房壓力大、住房流動性頻繁、新生一代購房觀念的轉變、老齡化趨勢、單身率上升等多因素渠道，整體長租公寓需求量持續增長，加之人均收入水平、消費水平提升，主要基本保障的住房需求消費意愿提升，整體長租公寓市場規模快速擴張。

百強房企半數已進入長租公寓，頭部企業保持發展優勢，也更加關注細分領域，從早期的白領產品，到現在的高端服務式公寓、企業宿舍、藍領公寓、人才公寓等。租賃將向兩個方向突破：一個是大租賃社區的運營，二是多業態的經營。

2023長租公寓行業市場調查分析

國內的長租公寓主要分為集中式公寓和分散式公寓(傳統房屋租賃)兩種。集中式公寓以酒店式公寓、宿舍園區、快捷酒店和工業改造房為主;分散式公寓運營公司主要以創業型公司為主，其依托私募基獲得資金支持，從個人業主處獲取分散式物業，采取輕資產模式運營。

我國長租公寓市場規模從2016年的136.01億元增長至2021年的513.89億元，2022年在疫情影響出租率下降的同時疊加新建長租公寓速度下降，市場規模增速下降明顯，2022年我國長租公寓市場規模約580.39億元。

從獲客方式來看，自有渠道營銷已經成為不少品牌開源節流的關鍵渠道，通過品牌官網、APP、小程序等簽約的租戶占比達54%，已經高于第三方平臺(34%)及傳統線下中介(12%)。不過，來自企業端的租戶目前占比還只有16%，表明企業租戶市場還有很大開發空間。

“租售并舉”的背景下，長租公寓已經成為房企、資管機構等重點布局的不動產領域。不過，長租公寓的主要客戶為年輕人，在產品設計、運營服務、居住體驗等方面，均有明顯的差異性需求，這對于公寓產品整體設計能力和運營能力都提出了較高的要求。

年輕租戶催生小戶型+短租期需求

人口趨勢、購房門檻、政策導向以及年輕一代居住觀念變化是長租公寓市場發展的四大驅動力。截至今年上半年，上海、北京和深圳三大城市長租公寓項目的平均入住率分別達到89%、93%和96%，長租公寓所承載的“剛需”依然韌性十足，具有抗周期性的特點。

根據調研結果，20至29歲的租客占比最高，客戶的年輕化推動了對小戶型公寓需求急劇增加。盡管職場人士目前仍是主流，但高校學生和自由職業者對長租公寓的需求也呈穩步增長態勢。從客戶訴求來看，租客在選擇長租公寓時首要考慮的因素是區位和交通便捷性，在此基礎上，租金合理且品質良好的公寓更具吸引力。

長租公寓吸引超九成機構追加投資

2020年以來，全國長租公寓大宗投資加速增長，共錄得13宗交易，累計金額達100億元，超過此前五年的交易總額。其中上海和北京是國內長租公寓投資最活躍的城市，在疫情后的相關大宗交易中的占比超過90%。

從投資者的角度來看，隨著中國長租公寓市場步入快速成長期，強勁的租賃需求、穩定的投資收益和資產流動性的不斷增強讓此類資產的吸引力進一步提升。根據仲量聯行問卷調研結果，超九成投資機構都計劃在未來三年開啟或追加長租公寓投資。

隨著各類投資機構紛紛逐鹿長租公寓市場，投資策略也呈現出多樣化趨勢，其中增值型和機會型投資仍為市場主流。至于投資回報率，多數投資機構的預期集中在4.5%-5.5%之間，以首批保障性租賃住房公募REITs上市所提供的參照為基礎，51%的投資機構認為未來5年長租公寓的資本化率會下降50個基點以內。

開發自有品牌將成未來趨勢

在發展模式上，重資產收購依然是主流，95%的投資機構選擇購買存量資產，同時投資運營平臺和租賃資產運營等模式也開始嶄露頭角。在運營方面，62%的投資機構會選擇委托成熟的長租公寓品牌運營項目以確保產品和服務質量。

據統計，55%的投資機構在收購項目后會選擇開發自有品牌并由內部團隊運營，另有29%的投資機構選擇由第三方團隊運營其自有品牌，顯示出打造自有品牌將成為行業新趨勢。

2030年國內集中式長租公寓需求將超1200萬套

作為歐美成熟商業地產投資市場中交易最為活躍的物業類型，2021年主要歐美市場長租公寓占總投資額的比例均高于15%。相比之下，2021年中國長租公寓投資占比僅為1.2%。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨認為，隨著租賃市場的逐步成熟以及機構化程度的不斷提高，未來長租公寓的交易流動性將得到明顯提升。

受人口結構變化、住房消費觀念和政策支持的共同推動，中國住房租賃市場正加速進入機構化的時代。世邦魏理仕預計，2030年中國集中式長租公寓需求規模將超過1200萬套。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國長租公寓行業深度分析及發展前景預測報告》。

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