商業地產公募REITs正式破冰 商業地產行業投資投資前景及市場環境

• 吳亞楠 2023年10月27日 來源：互聯網 703 41
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國內首批4只消費基礎設施公募REITs(不動產投資信托基金)申報。證監會官網顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內首批消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT。

過去兩年，地產行業突遇快速去杠桿進程，財務杠桿和經營杠桿雙雙壓降，現金流極度承壓，引發了企業的信用危機。從年初開始，一系列從上至下的房地產利好政策正逐步落地，以合生創展為代表的部分穩健房企開始思考未來如何走得更遠和更好。

作為拉動內需的關鍵力量，房地產行業一直是經濟的重要支柱。在經歷了多年的高速增長后，整個行業的發展正逐漸回歸于理性和健康，但這期間各房企能否安全穿越周期、成功上岸，仍面臨不少挑戰。

國內首批4只消費基礎設施公募REITs申報

據證監會公開信息披露，國內首批4只消費基礎設施公募REITs(不動產投資信托基金)申報。證監會官網顯示，嘉實基金、華夏基金和中金基金開始申報國內首批消費基礎設施公募REITs，分別為嘉實物美消費REIT、華夏金茂購物中心REIT、華夏華潤商業資產REIT、中金印力消費REIT。

這意味著，在經過近二十年的探索后，業內翹首以待的商業地產公募REITs正式破冰、落地開花了。如果其后續獲批，意味著市場首批消費REITs產品將問世。這也標志著我國REITs市場和全球REITs市場同步。

業內預計，我國消費基礎設施REITs規模，未來仍有至少超過百倍的增長空間，也將逐步實現從量到質的增長轉變。對于商業地產企業而言，若想發行消費基礎設施公募REITs，則要做好打“持久戰”和“效益戰”的準備。

根據我國國情，支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目以及家居賣場等商業網點項目發行基礎設施REITs。

實際上，在近20年的房地產開發中，我國商業地產迎來快速發展。不過，百貨商場、購物中心等商業不動產項目，天然存在資金額高、投資回報周期長的特征。過去由于條件限制，缺少穩定的市場退出機制，對持有此類資產的企業發展造成了明顯的掣肘。而REITs的落地，將有助于改善這一狀況。

“消費基金一小步，地產行業和消費行業兩大步。”中國管理科學學會城鎮化管理委員會秘書長陳云峰分析，消費升級是現在國內的大趨勢，有了REITs產品的支持，消費就有了支撐，投資商也沒了后顧之憂。“這是一個杠桿，可以用很小的力量撬起一個很大的市場，這4只消費基礎設施公募REITs，將引領行業的發展趨勢。”

根據中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業地產行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》顯示：

商業地產行業投資投資前景及市場環境

2023年一季度，上海商業地產市場逐步回歸常態，持續釋放復蘇信號。戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳云九則指出，2023年開年無論是政府、開發商還是消費者對零售市場都充滿信心。在促進大消費的政策下，上海作為國際消費中心城市正在迅速帶動長三角及全國零售市場加速回暖。

在各項政策的大力支持下，上海步入了經濟恢復的快速通道，商業地產市場正持續升溫。

憑借多元的融資渠道以及持續的創新，合生創展一如既往保持較低的財務成本。數據顯示，2023年6月末，公司加權平均財務成本降至6.2%，維持在房地產行業低位。更為關鍵的一點是，合生創展堅持保交樓、保預售、保開工、保竣備的“四保方針”。這為公司的穩健運營打下了基礎。

保交樓作為一個階段內中央和地方的重點工作之一，是推動購房者信心重塑，房地產市場企穩復蘇的關鍵。而房企作為保交樓的責任主體，是保交樓的重要一環，也從此前一味追求規模跨入到比拼交付力的時代。值得注意的是，廊坊項目作為龍河高新區首個回遷安置項目交付，合生在項目工程建設方面每一個細節都以數據化、模塊化考核，最終實現高品質呈現，受到業主的一致好評，也贏得高新區相關政府部門認可。

截至2023年6月30日，合生創展債務總額同比下降5%，凈負債率為73%，較2022年底下降6個百分點，保持在行業低位。

未來房地產市場會產生向上修復的力量

數據顯示，截至9月底，萬科已交付住宅近16萬套，總面積2018.6萬平米，其中153個批次實現了“交付即辦證”。與此同時，萬科也在社區商業方面下功夫。截至目前，萬科全國在建大型綜合住區項目超過40個，社區商業從以前的基本生活配套設施成為了功能場景更加豐富多元的“小鎮活力中心”。

此外，郁亮還指出，市場積累的反彈力量和政策支持為恢復提供了一定動力。8月以來，政策的發力釋放了合理的住房需求，已顯現出一定效果，9月，一、二線城市成交面積環比增加13.4%，10月上半月最新數據相較9月繼續好轉。

萬科集團董事會主席郁亮指出，未來住宅建設的中樞值是10—12億平米。現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工量不到7億平米，遠遠低于合理需求的。通常壓縮越厲害反彈也會越大，未來房地產市場會產生向上修復的力量。

未來住宅建設的中樞值是10—12億平方米。現階段住房建設水平超跌了。今年預計新開工不到7億平方米，回到了2006年的水平。

中研網撰寫的商業地產行業報告對中國行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

本報告同時揭示了商業地產市場潛在需求與潛在機會，為戰略投資者選擇恰當的投資時機和公司領導層做戰略規劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據，同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數據、深入分析、專業方法和價值洞察，可以幫助您更好地了解行業的趨勢、風險和機遇。

想了解關于更多商業地產行業專業分析，可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年中國商業地產行業深度發展研究與“十四五”企業投資戰略規劃報告》。

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