杭州調整公租房申請條件 進一步放寬收入準入標準 保障性住房建設行業市場機遇分析

• 李波 2023年11月27日 來源：中研普華集團、央視財經、中研網 430 21
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《關于調整杭州市市本級公共租賃住房受理審核工作的通告》11月27日發布，對市本級公租房的受理審核工作主要作了三方面調整：一是進一步放寬收入準入標準。

《關于調整杭州市市本級公共租賃住房受理審核工作的通告》11月27日發布，對市本級公租房的受理審核工作主要作了三方面調整：一是進一步放寬收入準入標準。

申請家庭年人均可支配收入的準入標準，根據今年統計部門公布的上年度城鎮居民人均可支配收入調整至77043元，從而擴大了住房困難家庭保障范圍。

二是：增加了申請家庭的財產情況審核。審核范圍包括申請家庭人均貨幣財產、投資企業情況和車輛情況三方面內容。三是：進一步完善公租房保障對象的動態復核。今后將對公租房保障對象的家庭經濟狀況實行年度復核，并根據實際需要，對保障對象的人口、住房和社保繳交等情況進行不定期動態核查。

近期，多個地區出臺保障性租賃住房建設相關政策，涉及房源籌集、特殊人群申請優惠等方面內容。業內人士表示，多地加快保障性租賃住房建設，行業迎來量與質的雙進階。保障性租賃住房領域新產品不斷涌現，并引發金融機構的高度關注，以保租房公募REITs為代表的金融產品規模不斷壯大，有望為行業發展注入新的活力。

隨著城鎮化進程的加速，第七次人口普查數據顯示，2020年我國流動人口達到3.76億人，10年間增長了將近70%，租住房屋成為剛需。北京、上海、廣州、深圳、杭州等大城市的租房人口占常住人口比例已達到40%以上。

同時，在一些城市，青年人及進城務工人員、新就業大學生等新市民面臨租房成本高、可選房源少、租賃關系不穩定等住房壓力。

如果你想了解保障性住房行業的內外部環境、行業發展現狀、產業鏈發展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業、發展趨勢、機會風險、發展策略與投資建議等信息……我們研究院撰寫的《2023年版保障房建設產業規劃專項研究報告》。重點分析了我國保障性住房行業將面臨的機遇與挑戰，對保障性住房行業未來的發展趨勢及前景作出審慎分析與預測。

在穩住經濟大盤的背景下，房地產“救市潮”在全國鋪開，過去一段時間，相關部門已經對房地產行業動用財政、貨幣等政策工具，但主要城市商品房成交情況仍然有待回暖。我國政府不斷加大對租賃住房市場的培育和發展，工作重心逐漸從商品房轉向保障房，對租賃市場的扶持力度不斷加大，扶持政策頻出。

經過十幾年的發展，隨著客群對產品品質要求的不斷提高，住房租賃產品逐漸開始細分，住房租賃運營企業也開始探索多產品線發展戰略。未來青年公寓、租賃式社區、宿舍型公寓這三類以新市民和青年人為主要客群的產品將成為企業在產品線規劃方面的主要發力點。

全國商品住宅銷售面積同比負增11 個月，最大降幅達到-36.59%。2008 年調整大周期 自 2008 年 1-2 月起銷售面積同比增速轉負，持續至 2008 年 12 月，期間銷售面積負增長共 計 11個月，平均同比增速-18.59%，單月最大降幅為 2008 年 8 月的-36.59%。

2009 年 1- 2 月開始銷售面積同比增速由負轉正，2009 年 11月到達同比增速最高點 97.97%，銷售加 速上行 10 個月，平均同比增速 56.21%。、

以成都為例，為著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，促進實現全體人民住有所居，成都市住房和城鄉建設局等4部門聯合印發《關于支持各類市場主體積極建設保障性租賃住房的實施方案》。實施方案自2023年11月1日起施行，有效期5年。

成都在鼓勵市、區(市、縣)兩級國有企業參與保障性租賃住房建設的基礎上，進一步支持各級國有企業、大中專院校、科研院所、事業單位、民營企業等各類主體(不含自然人)積極參與保障性租賃住房建設運營，多渠道增加保障性租賃住房供給，積極解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。房源籌集方式主要包括存量住房改造、存量土地建設、非居住存量房屋改建等。

國家統計局數據顯示，1-6月份，全國商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%;其中，住宅銷售面積下降26.6%;商品房銷售額66072億元，下降28.9%;其中，住宅銷售額下降31.8%。面對當前行業大變局，國家統計局原局長、陽光資產首席戰略官邱曉華在會上坦言，眼下房地產行業確實進入了一個寒冬季節。

相較去年，近期我國貨幣政策刺激力度明顯增加。此外，在8月24日召開的國務院常務會議再次強調對剛改需求的支持力度，提出允許地方“一城一策”運用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求。

處于中前期階段的城市中，西寧、海口、鄭州、武漢、福州、南京、杭州、青島、濟南 這 8 個城市本輪周期當月銷售面積處于歷史高位，后續仍需一定時間繼續調整后銷售才會 出現回暖跡象。

武漢為例，2022 年 1-4月住宅銷售面積均值達到 100.5 萬平米。而青島市 2022 年前 4 月銷售面積均值為 90 萬平米，也處于歷史高位。較高的銷售面積并未反映今年疫情沖擊的影響，樓市未來可能面臨一定的調整。

近年來，保障房建設步入加速階段，各地大力發展保障房，以加快解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。不過，在中國經濟時報記者的采訪中，很多新市民、青年人表示，保障房規劃布局仍有待改善，大多數保障房項目選在離城市中心較遠的地方，交通等外部配套設施的建設相對滯后，生活并不方便。

“目前，大城市保障房的供給區位普遍比較偏遠，而保障房的主要需求人群又是年輕工薪階層。為解決這一問題，需要各級政府在城市新區規劃布局時，就要考慮到保障房的長遠供給問題，從而對于土地規劃進行更合理安排。

保障性住房建設行業市場機遇分析

當前，我國居民住房條件顯著改善，已建成世界上最大住房保障體系。累計建設各類保障性住房6000多萬套，低保、低收入住房困難家庭基本實現應保盡保，1.5億多群眾喜圓安居夢。

我國已明確住房保障體系的頂層設計，即以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為重點，推進保障性住房建設。“十四五”時期，保障性住房建設仍將加快推進，還將有更多居民受益于保障性住房建設。

保障性住房，應讓住房困難群眾既住得進、也住得好。對于規劃、建設保障房的相關單位、規劃師、設計師、建設單位等，不應因規劃、建設的是保障性住房就降低標準，而應嚴格依照規劃，以普通商品住宅同等標準建設保障性住房。

《2023中國住房租賃市場資產管理洞察報告》顯示，“十四五”期間，我國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套(間)。隨著金融市場的日趨成熟和多樣化，住房租賃行業開始發生深刻轉型，逐步傾向于不動產金融邏輯。以金融機構為代表的機構投資者紛紛入局，或新建，或收購并改造存量物業，進而提供專業化的租賃服務。

上述報告顯示，2023年8月，華潤有巢等首批四只保障性租賃住房公募REITs集中上市。目前擬申報發行的保障性租賃住房公募REITs達7只，保租房公募REITs規模將超百億元

保障房行業報告對中國保障房行業的發展現狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業的政策環境、經濟環境、社會環境及技術環境等方面分析行業面臨的機遇及挑戰。還重點分析了重點企業的經營現狀及發展格局，并對未來幾年行業的發展趨向進行了專業的預判。

近期，隨著《關于規劃建設保障性住房的指導意見》的下發，保障性住房(以下簡稱“保障房”)的建設與供給引發熱議，并被業界解讀為“新房改”。其中，“讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮斗”成為“新房改”的目標之一。

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