第1章 中國商業地產行業發展現狀分析 12

1.1 商業地產行業現有企業競爭狀況分析 12

1.1.1 主要競爭者市場份額分析 12

1.1.2 商業地產行業競爭格局分析 13

（1）商業地產行業競爭區域分布 13

（2）商業地產行業企業性質格局 16

1.1.3 商業地產行業競爭層次分析 17

1.1.4 商業地產行業競爭熱點分析 18

1.1.5 行業典型企業競爭策略分析 19

1.2 商業地產行業競爭強度分析 20

1.2.1 對上游供應商議價能力分析 20

1.2.2 對下游需求客戶議價能力分析 20

1.2.3 行業潛在進入者威脅程度分析 22

1.2.4 行業替代品的替代能力分析 24

1.2.5 商業地產行業競爭結構小結 24

1.3 商業地產行業供需狀況分析 25

1.3.1 行業市場供需平衡分析 25

1.3.2 行業現有企業規模分析 26

1.3.3 行業市場需求特征分析 28

第2章 中國商業地產行業運營狀況分析 30

2.1 商業用地市場供應狀況分析 30

2.1.1 商業用地供求數據分析 30

（1）商業用地供應規模分析 30

（2）商業用地成交狀況分析 31

2.1.2 商業用地出讓價格分析 32

2.1.3 商業用地市場供應趨勢分析 34

（1）商業用地供應趨勢分析 35

（2）商業用地價格變動趨勢 35

2.2 商業地產行業運營數據分析 37

2.2.1 商業地產行業開發投資分析 37

2.2.2 商業地產行業銷售面積分析 38

2.2.3 商業地產行業銷售價格分析 39

2.3 商業地產行業細分市場運營分析 41

2.3.1 寫字樓市場運營狀況分析 41

（1）寫字樓市場供需狀況分析 41

（2）寫字樓市場價格走勢分析 42

2.3.2 商業營業用房市場運營狀況分析 43

（1）商業營業用房市場供需狀況分析 43

（2）商業營業用房市場成交價格分析 43

2.3.3 購物中心市場運營狀況分析 44

（1）購物中心市場存量規模分析 44

（2）購物中心的業態構成特點 45

（3）購物中心的分布趨勢分析 46

2.4 商業地產行業存在問題分析 47

2.4.1 商業地產行業發展問題 47

2.4.2 商業地產行業資金問題 49

2.4.3 商業地產行業人才問題 49

第3章 中國商業地產行業開發及盈利模式分析 50

3.1 商業地產行業開發模式分析 50

3.1.1 按投資回收劃分的模式 50

（1）完全銷售模式分析 51

（2）完全持有模式分析 51

（3）過渡模式分析 52

3.1.2 開發運營模式選擇分析 54

（1）單獨開發運營模式分析 54

（2）股權合作運營模式分析 54

3.2 商業地產企業盈利模式分析 55

3.2.1 中國商業地產企業盈利模式分析 55

（1）銷售盈利模式 55

1）散售盈利模式 55

2）整售盈利模式 56

3）典型銷售模式企業分析 57

（2）持有經營盈利模式 59

1）幾種典型的持有經營模式 59

2）典型持有經營模式企業分析 60

（3）混合運作盈利模式 62

1）模式特點與優劣勢 62

2）典型混合運作企業分析 63

（4）幾類盈利模式對比分析 65

3.2.2 國外商業地產企業盈利模式分析 65

（1）美國商業地產企業盈利模式分析 65

（2）新加坡商業地產企業盈利模式分析 69

第4章 中國商業地產行業項目定位及招商策略 73

4.1 寫字樓項目招商分析 73

4.1.1 區域市場研究與項目定位 73

4.1.2 項目招商策略分析 73

4.2 購物中心項目招商分析 76

4.2.1 開發前期招商推進計劃 76

4.2.2 開發期招商推進計劃 77

4.2.3 開業招商推進計劃 78

4.2.4 開業后及遠期招商推進計劃 78

4.2.5 購物中心招商案例分析 79

（1）招商案例——翠微廣場 79

（2）招商案例——華茂中心 80

4.3 商業街項目招商分析 81

4.3.1 商業街項目定位分析 81

4.3.2 商業街最佳業態組合分析 84

4.3.3 商業街招商策略 84

4.4 專業市場項目招商分析 85

4.4.1 專業市場項目定位分析 85

4.4.2 專業市場招商存在問題 87

4.4.3 專業市場項目招商策略 88

4.5 主題商場項目招商分析 89

第5章 中國商業地產行業投融資與資本運作趨勢 91

5.1 中國商業地產行業投資現狀分析 91

5.1.1 商業地產投資的分類及特點 91

（1）商業地產行業投資分類 91

（2）商業地產行業投資特點 91

（3）商業地產投資前景調查 92

5.1.2 中國商業地產投資模式分析 93

5.1.3 商業地產投資的操作重點與難點 94

5.2 商業地產投資風險與現金流控制 95

5.2.1 商業地產行業面臨風險 95

5.2.2 商業地產行業的風險管理分析 96

（1）市場背景與目標客戶設定 96

（2）項目的市場定位風險 97

（3）產品設計與建造風險 97

（4）項目的運營管理風險 98

（5）項目的財務方案風險 98

5.2.3 商業地產行業現金流控制分析 99

5.3 中國商業地產行業融資模式分析 99

5.3.1 商業地產開發融資的概念 99

5.3.2 商業地產開發融資的特點 99

5.3.3 國內商業地產的融資現狀 100

5.3.4 我國商業地產的融資模式 101

（1）企業自有資金注入模式 102

（2）預租預售款和定金模式 102

（3）銀行信貸融資模式 102

（4）房地產基金融資模式 103

5.3.5 國內商業地產的融資趨勢 103

5.4 商業地產企業上市融資模式分析 104

5.4.1 商業地產企業上市融資的必要性 104

5.4.2 商業地產企業上市融資的模式 107

5.4.3 商業地產企業上市融資效應分析 107

5.4.4 商業地產企業上市融資的風險 108

（1）買殼上市的風險 108

（2）IPO形式的風險 109

（3）其他類型的風險 110

5.4.5 年房企海外融資情況分析 111

5.4.6 標桿商業地產企業融資新模式分析 111

5.5 房地產投資信托基金運作模式分析 112

5.5.1 REITs的概念及運作方式 112

（1）REITs的概念及特點 112

（2）REITs的基本運作方式 114

（3）REITs產品的風險收益特征 115

（4）REITs對發展商的吸引力 117

5.5.2 REITs在境外市場的發展現狀 117

（1）美國REITs發展分析 117

（2）香港REITs發展分析 118

（3）新加坡REITs發展分析 118

5.5.3 年房企信托融資情況分析 118

5.6 商業地產行業前景及資本運作趨勢 120

5.6.1 商業地產行業發展趨勢及前景 120

（1）我國商業地產行業發展趨勢 120

（2）我國商業地產行業前景展望 120

5.6.2 商業地產行業資本運作趨勢展望 122

（1）區域市場投資機會篇 124

第6章 中國商業地產行業區域市場投資潛力分析 125

6.1 中國主要城市競爭力狀況分析 125

6.1.1 中國城市競爭力影響因素 125

6.1.2 主要地區城市競爭力排名 127

6.2 北京商業地產市場投資潛力分析 131

6.2.1 北京土地市場供應現狀分析 131

6.2.2 北京商業地產發展規模分析 133

6.2.3 北京商業地產供需結構分析 135

6.2.4 北京商業地產市場競爭格局分析 137

（1）現有企業競爭狀況分析 137

（2）新進駐企業潛在威脅分析 139

6.2.5 北京商業地產租金和空置率分析 140

6.2.6 北京商業地產投資空間與機會分析 141

（1）市場容量預測分析 141

（2）市場機會點分析 142

6.3 上海商業地產市場投資潛力分析 143

6.3.1 上海土地市場供應現狀分析 143

6.3.2 上海商業地產發展規模分析 145

6.3.3 上海商業地產供需結構分析 145

6.3.4 上海商業地產市場競爭格局分析 149

（1）現有企業競爭狀況分析 149

（2）新進駐企業潛在威脅分析 150

6.3.5 上海商業地產租金和空置率分析 150

6.3.6 上海商業地產投資空間與機會分析 152

（1）市場容量預測分析 152

（2）市場機會點分析 155

6.4 深圳商業地產市場投資潛力分析 156

6.4.1 深圳土地市場供應現狀分析 156

6.4.2 深圳商業地產發展規模分析 158

6.4.3 深圳商業地產供給結構分析 160

6.4.4 深圳商業地產市場競爭格局分析 162

（1）現有企業競爭狀況分析 162

（2）新進駐企業潛在威脅分析 163

6.4.5 深圳商業地產租金和空置率分析 164

6.4.6 深圳商業地產投資空間與機會分析 166

（1）市場容量預測分析 166

（2）市場機會點分析 166

6.5 杭州商業地產市場投資潛力分析 167

6.5.1 杭州土地市場供應現狀分析 167

6.5.2 杭州商業地產發展規模分析 169

6.5.3 杭州商業地產供需結構分析 169

6.5.4 杭州商業地產市場競爭格局分析 171

（1）現有企業競爭狀況分析 171

（2）新進駐企業潛在威脅分析 172

6.5.5 杭州商業地產租金和空置率分析 172

6.5.6 杭州商業地產投資空間與機會分析 175

（1）市場容量預測分析 175

（2）市場機會點分析 175

6.6 成都商業地產市場投資潛力分析 177

6.6.1 成都土地市場供應現狀分析 177

6.6.2 成都商業地產發展規模分析 179

6.6.3 成都商業地產供給結構分析 179

6.6.4 成都商業地產市場競爭格局分析 183

（1）現有企業競爭狀況分析 183

（2）新進駐企業潛在威脅分析 184

6.6.5 成都商業地產租金和空置率分析 184

6.6.6 成都商業地產投資空間與機會分析 186

（1）市場容量預測分析 186

（2）市場機會點分析 187

6.7 長沙商業地產市場投資潛力分析 190

6.7.1 長沙土地市場供應現狀分析 190

6.7.2 長沙商業地產發展規模分析 192

6.7.3 長沙商業地產供需結構分析 193

6.7.4 長沙商業地產市場競爭格局分析 195

（1）現有企業競爭狀況分析 195

（2）新進駐企業潛在威脅分析 196

6.7.5 長沙商業地產租金分析 197

6.7.6 長沙商業地產投資空間與機會分析 199

（1）市場容量預測分析 199

（2）市場機會點分析 199

6.8 天津商業地產市場投資潛力分析 200

6.8.1 天津土地市場供應現狀分析 200

6.8.2 天津商業地產發展規模分析 202

6.8.3 天津商業地產供需結構分析 202

6.8.4 天津商業地產市場競爭格局分析 205

（1）現有企業競爭狀況分析 205

（2）新進駐企業潛在威脅分析 207

6.8.5 天津商業地產租金和空置率分析 207

6.8.6 天津商業地產投資空間與機會分析 209

（1）市場容量預測分析 209

（2）市場機會點分析 210

6.9 哈爾濱商業地產市場投資潛力分析 212

6.9.1 哈爾濱土地市場供應現狀分析 212

6.9.2 哈爾濱商業地產供需狀況分析 214

6.9.3 哈爾濱商業地產市場競爭格局分析 216

（1）現有企業競爭狀況分析 216

（2）新進駐企業潛在威脅分析 216

6.9.4 哈爾濱商業地產投資空間與機會分析 217

（1）市場容量預測分析 217

（2）市場機會點分析 217

6.10 貴州商業地產市場投資潛力分析 218

6.10.1 貴州土地市場供應現狀分析 218

6.10.2 貴州商業地產供需結構分析 219

6.10.3 貴州商業地產市場競爭格局分析 222

（1）現有企業競爭狀況分析 222

（2）新進駐企業潛在威脅分析 223

6.10.4 貴州商業地產租金分析 224

6.10.5 貴州商業地產投資空間與機會分析 224

（1）市場容量預測分析 224

（2）市場機會點分析 224

1）企業競爭篇 225

第7章 中國商業地產企業競爭標桿分析 226

7.1 商業地產企業發展現狀及提升建議 226

7.1.1 目前商業地產企業發展現狀分析 226

7.1.2 商業地產企業發展中存在的問題 227

7.1.3 提升商業地產企業競爭力的策略 228

7.2 商業地產企業競爭標桿分析 229

7.2.1 企業商業地產業務重要性分析 229

7.2.2 企業總體經營業績的比較分析 234

7.2.3 企業盈利能力的比較分析 236

7.2.4 企業資產周轉能力比較分析 239

7.2.5 企業償債能力的比較分析 239

7.2.6 企業市場擴張能力比較分析 240

7.2.7 企業內部增長能力比較分析 241

7.2.8 地產業務進入城市數量比較分析 242

7.2.9 投資物業出租收入比較分析 243

7.3 商業地產企業綜合實力比較 244

7.3.1 比較指標體系構建 244

7.3.2 企業各項指標表現 245

7.3.3 企業關鍵指標綜合比較 250

（1）我國214家主要房地產開發企業名單 252

圖表目錄

圖表1：2013年本報告分析企業銷售收入排名前十的企業（單位：億元，%） 12

圖表2：2013年全國主要城市辦公樓開工及其近三年復合增速（單位：萬平方米，%） 13

圖表3：2013年全國主要城市辦公樓開發投資額及其近三年復合增速（單位：億元，%） 14

圖表4：2013年全國主要城市商業用房新開工面積及近三年復合增長率（單位：萬平方米，%） 14

圖表5：2013年全國主要城市商業營業用房銷售面積（單位：萬平方米，%） 15

圖表6：2010-2013年全國主要城市商業用房開發投資額占房地產開發投資額比重（單位：%） 15

圖表7：2000-2013房地產開發企業利用外資資金走勢（單位：億元，%） 17

圖表8：華潤置地、SOHO、萬達、中糧大悅城模式對比 18

圖表9：2013-2016年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 19

圖表10：典型企業競爭策略分析 19

圖表11：商業地產企業對上游的議價能力分析 20

圖表12：商業地產企業對下游的議價能力分析 20

圖表13：萬科的商業地產產品線 22

圖表14：商業地產、住宅地產吸引力評估要素 23

圖表15：商業地產、住宅地產吸引力評估 24

圖表16：商業地產行業競爭結構示意圖 25

圖表17：1999-2013商業地產供需平衡走勢（單位：萬平方米，%） 26

圖表18：1999-2013商業地產銷竣比走勢 26

圖表19：我國214家知名房地產開發企業在主要地區的分布情況（單位：家） 27

圖表20：萬科的商業地產戰略 27

圖表21：2006-2013年我國商業地產各月成交面積占全年累計成交的比例（單位：%） 28

圖表22：2008-2013年30個重點城市推出商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 30

圖表23：2008-2013年30個重點城市推出商辦建設用地面積比重（單位：%） 31

圖表24：2008-2013年30個重點城市成交商辦建設用地面積情況（單位：萬平方米，%） 31

圖表25：2008-2013年30個重點城市成交商辦建設用地面積比重（單位：%） 32

圖表26：2010-2013各月30城市商服用地成交均價VS全部用地（單位：元/平方米，%） 33

圖表27：2010-2013各月30城市商服用地成交樓面價VS全部用地（單位：元/平方米，%） 33

圖表28：2010-2013各月30城市商服用地成交均價增長情況（單位：%） 33

圖表29：2010-2013各月30城市商服用地樓面價增長情況（單位：%） 34

圖表30：住宅限購政策前后北京商辦用地出讓金額占土地出讓金總額的比重變化（單位：%） 35

圖表31：2008-2013年主要城市成交商辦用地價格走勢（單位：萬元/平方米） 35

圖表32：2008-2013年主要城市成交商辦用地建設面積走勢（單位：萬平方米） 36

圖表33：1998-2013年商業地產開發投資趨勢VS房地產投資趨勢（單位：億元，%） 37

圖表34：1998-2013年商業地產開發投資對房地產資產投資的貢獻率走勢（單位：%） 38

圖表35：1999-2013年商業地產銷售面積與增長趨勢（單位：萬平方米，%） 39

圖表36：1999-2013年商業地產行業銷售金額走勢（單位：億元，%） 40

圖表37：1999-2013年商業地產行業銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 41

圖表38：1999-2013年辦公樓供需走勢（單位：萬平方米，%） 42

圖表39：1999-2013年辦公樓銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 42

圖表40：1999-2013年商業營業用房供需走勢（單位：萬平方米，%） 43

圖表41：1999-2013年商業營業用房銷售價格走勢（單位：元/㎡，%） 44

圖表42：2011-2015年中國購物中心數量變化情況（單位：家） 45

圖表43：不同區域的購物中心業態構成對比圖（單位：%） 46

圖表44：中國三大經濟圈所轄城市購物中心普及度（單位：%） 47

圖表45：商業地產的開發模式比較分析 50

圖表46：完全銷售模式的優劣勢與適用條件 51

圖表47：完全持有模式的優劣勢與適用條件 52

圖表48：售后租回模式的優劣勢 53

圖表49：三種散售盈利模式的特點與優劣勢 55

圖表50：三種散售模式的優劣勢總結 56

圖表51：整售模式的一般操作方式 57

圖表52：商業地產企業整售盈利模式 57

圖表53：SOHO中國主要商業地產項目 58

圖表54：持有模式的操作流程 59

圖表55：幾種典型的持有經營模式的特點與優劣勢 59

圖表56：2011-2013年中國國貿中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 61

圖表57：2011-2013年中國國貿中心股份有限公司平均租金及出租率（單位：元/平方米/月，%） 61

圖表58：混合運作盈利模式的特點與優劣勢 62

圖表59：大連萬達商業地產項目業態發展歷程 63

圖表60：商業地產三種主要盈利模式各種指標對比分析 65

圖表61：西蒙房地產集團（SPG）和波士頓房地產集團（BXP）發展歷程 65

圖表62：2010-2013年波士頓房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 66

圖表63：2010-2013年西蒙房地產集團利潤表（單位：百萬美元） 67

圖表64：美國購物中心發展歷程 68

圖表65：美國REITS分類及數量 68

圖表66：凱德中國房地產金融業務發展情：況（一） 69

圖表67：凱德中國房地產金融業務發展情況（二） 69

圖表68：凱德集團旗下分支機構和業務類型 71

圖表69：2013年第一季度凱德商用產業有限公司經營情況（單位：百萬新元，百萬港元） 71

圖表70：凱德集團旗下基金分類和地理分布 72

圖表71：寫字樓與住宅需求比較 73

圖表72：寫字樓營銷差異化方式 74

圖表73：針對寫字樓產品的四種價格策略 75

圖表74：商業街的細分 81

圖表75：案例——某商業街的定位啟示錄 82

圖表76：幾種主要的商業街經營模式 85

圖表77：我國專業市場的分類 85

圖表78：商業地產投資潛力調查（單位：%） 92

圖表79：商業地產投資意愿調查（單位：%） 93

圖表80：1997-2013年房地產開發企業資金來源構成（單位：%） 100

圖表81：2013年以來房地產企業IPO融資案例（單位：億港元） 104

圖表82：2013年以來房地產上市企業配股融資情況（單位：億港元） 105

圖表83：2013年以來房地產上市企業發債融資情況（單位：億美元，%） 105

圖表84：2013年以來房地產上市企業信托融資情況（單位：億美元，%） 106

圖表85：商業地產企業各種上市方式比較 107

圖表86：上市融資效應分析 107

圖表87：2013年15家標桿房企直接融資方式占比（單位：%） 112

圖表88：2013年上海部分品牌房企直接融資活動（單位：億美元，億元，%） 112

圖表89：REITs的特征 113

圖表90：契約性與公司型REITS比較 114

圖表91：公開市場交易的REITS基本運作模式 114

圖表92：REITs與其他產品的相關性 116

圖表93：REITs與其他產品的相關性 116

圖表94：各國REITs市場不同投資者機構圖（單位：%） 117

圖表95：2010Q1-2013Q4我國房地產信托季度新增額度及收益率走勢（單位：億元，%） 119

圖表96：2013年主要房地產企業房地產發行情況 119

圖表97：2002-2013年我國辦公樓與商業地產投資增速走勢（單位：億元，萬平方米） 121

圖表98：2013-2016年全國20個重點城市的城市綜合體增量預估（單位：萬平方米） 122

圖表99：HK-REITs及S-REITs兩種模式的比較 123

圖表100：中國城市競爭力的主要影響因素 125

圖表101：2013年主要地區城市綜合經濟競爭力排名 127

圖表102：2013年主要地區城市可持續競爭力排名 128

圖表103：2013年主要地區城市宜居競爭力排名 129

圖表104：2013年主要地區城市宜商競爭力排名 129

圖表105：2008-2013年北京推出土地規劃建筑面積走勢（單位：萬平方米，%） 132

圖表106：2008-2013年北京商辦用地推出規劃建筑面積比重（單位：萬平方米，%） 132

圖表107：2008-2013年北京推出樓面均價：商辦用地VS住宅用地（單位：元/㎡，%） 133

圖表108：1995-2015年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 133

圖表109：2013年底北京市城市綜合體項目分布圖 134

圖表110：2013年底北京市城市綜合體項目列表（單位：萬平方米） 134

圖表111：2013年北京市商業地產的供給結構（單位：%） 136

圖表112：2013年北京市商業地產的成交結構（單位：%） 136

圖表113：2013年北京市商業地產銷竣情況（分類型）（單位：%） 136

圖表114：2013年金融街控股股份有限公司主營業務分地區情況（單位：%） 137

圖表115：2013年中國國際貿易中心股份有限公司主營業務分產品情況（單位：元，%） 138

圖表116：SOHO中國有限公司在北京的項目情況（單位：平方米，%） 139

圖表117：北京地區商業地產行業企業進入威脅分析 139

圖表118：2010-2013年北京寫字樓空置率走勢（單位：%） 140

圖表119：1995-2015年北京城市綜合體體量走勢及預測（單位：萬平方米） 141

圖表120：2013年社會零售總額同比增長最后10位地區（單位：%） 142