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第一章 住房租賃行業發展綜述????? 1 第一節 住房租賃行業定義及分類???? 1 一、行業定義?????? 1 二、行業產品/服務分類????? 2 三、行業主要商業模式?????? 3 第二節 最近3-5年廣州市住房租賃行業經濟指標分析? 4 一、贏利性??? 4 二、成長速度?????? 5 三、回報周期?????? 6 四、進入壁壘／退出機制??? 6 五、風險性??? 7 六、行業周期?????? 7
第二章 住房租賃行業運行環境分析???? 8 第一節 住房租賃行業政治法律環境分析? 8 一、行業管理體制分析?????? 8 二、行業主要法律法規?????? 8 三、廣州市住房租賃相關發展規劃??? 9 四、政策環境對行業的影響?????? 9 第二節 住房租賃行業經濟環境分析? 10 一、國內宏觀經濟形勢分析?????? 10 二、房地產運行周期分析??? 12 第三節 住房租賃行業社會環境分析? 13 一、住房租賃產業社會環境?????? 13 1、中國人口發展分析? 13 2、中國城鎮化發展狀況???? 14 3、中國居民消費習慣分析? 18 二、社會環境對行業的影響?????? 19 三、住房租賃產業發展對社會發展的影響?????? 20
第三章 廣州市住房租賃行業運行分析 22 第一節 廣州市住房租賃行業發展狀況分析???? 22 一、廣州市住房租賃行業發展階段??? 22 二、廣州市住房租賃行業發展總體概況??? 23 三、廣州市住房租賃行業發展特點分析??? 23 第二節 2015-2017年住房租賃行業發展現狀 24 一、2015-2017年廣州市住房租賃行業市場規模?? 24 二、2015-2017年廣州市住房租賃行業發展分析?? 25 第三節 區域市場分析? 25 一、區域市場分布總體情況?????? 25 二、2015-2017年重點區域市場分析?????? 25 1、越秀區???? 25 2、海珠區???? 26 3、荔灣區???? 26 4、天河區???? 27 5、白云區???? 27 6、黃埔區???? 27 7、外圍區域合計? 28 第四節 住房租賃租金分析? 28 一、2015-2017年住房租賃套均租金走勢?????? 28 二、影響住房租賃價格的關鍵因素分析??? 29 1、常住人口? 29 2、城市gdp?????? 29 3、城市人均可支配收入???? 30 4、住宅商品房平均銷售價格???? 30 三、我國房屋租賃行業特點分析?????? 31
第四章 廣州市住房租賃企業整體運行指標分析?????? 34 第一節 2018年廣州市住房租賃行業總體規模分析?????? 34 一、廣州市住房租賃市場成交量分析?????? 34 二、廣州市住房租賃市場成交金額分析??? 34 三、廣州市住房租賃市場成交分布分析??? 34 四、廣州市住房租賃市場成交趨勢分析??? 35 第二節 廣州市住房租賃市場結構分析???? 35 一、廣州市住房租賃市場主導房源類型分析??? 35 二、廣州市住房租賃市場供需平衡分析??? 36 三、廣州市住房租賃市場客戶對中介的依賴程度及評價分析?????? 36 第三節 2017年廣州市住房租賃行業運營情況分析?????? 36 一、廣州市住房租賃行業營收分析??? 36 二、廣州市住房租賃行業利潤分析??? 36
第五章 廣州市住房租賃供給市場分析 38 第一節 住房租賃行業供給分析? 38 一、住房租賃供給主體分類?????? 38 二、2018年住房租賃行業供給分析? 38 三、住房租賃行業區域供給分析?????? 38 第二節 廣州市二手房中介市場分析? 39 一、廣州市二手房中介發展現狀?????? 39 二、廣州市二手房中介公司競爭格局?????? 40 三、廣州市二手房中介發展問題?????? 40 第三節 2018年廣州市二手房中介公司數量及分布分析?????? 41 第四節 2017年廣州市二手房中介排名分析??? 42 一、廣州市二手房中介按公司規模前五排名??? 42 二、廣州市二手房中介按房源數量前五排名??? 42 三、廣州市二手房中介按門店數量前五排名??? 42 四、廣州市二手房中介按中介人數前五排名??? 43
第六章 廣州市住房租賃經營機構發展分析及策略??? 44 第一節 住房租賃機構發展狀況? 44 一、住房租賃機構經營狀況?????? 44 二、住房租賃經營機構的生存難點??? 44 第二節 住房租賃行業用戶分析? 46 一、用戶需求特點分析?????? 46 二、住房租賃企業的發展模式??? 47 第三節 房屋租賃行業營銷策略分析及建議???? 48 一、房屋租賃行業營銷模式?????? 48 二、房屋租賃行業營銷策略?????? 49 第四節 房屋租賃行業企業經營發展分析及建議???? 51
第七章 廣州市住房租賃行業細分市場需求分析?????? 53 第一節 2018年廣州市住房租賃行業需求情況?????? 53 一、住房租賃行業特點分析?????? 53 二、住房租賃行業客戶結構?????? 54 三、住房租賃行業需求的地區差異??? 54 第二節 廣州市長租公寓市場發展分析???? 55 一、廣州市長租公寓行業發展現狀??? 55 1、長租公寓行業品牌發展現狀? 55 2、長租公寓行業消費市場現狀? 55 3、廣州市長租公寓市場走向分析???? 56 二、廣州市長租公寓市場競爭格局分析??? 56 三、廣州市長租公寓市場需求前景預測??? 57 四、國外長租模式發展現狀分析?????? 58 1、國外長租模式發展歷程? 58 2、日本典型長租服務模式研究? 58 （1）leopalace21簡介：包租模式公寓運營商 58 （2）leopalace21發展分析：從建造商向租賃運營商???? 58 （3）leopalace21戰略選擇："以建引租"? 59 （4）leopalace21運營優勢：重服務輕運營???? 62 （5）leopalace21對國內長租公寓企業的啟示 63 3、美國典型長租服務模式研究? 63 （1）eqr簡介：美國領先的公寓型reits??? 63 （2）eqr發展戰略：聚焦核心市場?????? 64 （3）eqr融資優勢：reits助推高效融資??? 66 （4）eqr投資優勢：精準把握市場節奏?????? 67 （5）eqr運營優勢：增值服務多樣化??? 71 （6）eqr對國內長租公寓企業的啟示??? 71 4、國外長租模式借鑒? 71 第三節 廣州市短租公寓市場發展分析???? 73 一、廣州市短租公寓行業發展現狀??? 73 1、短租公寓行業品牌發展現狀? 73 2、短租公寓行業消費市場現狀? 73 3、短租公寓市場消費層次分析? 74 4、廣州市短租公寓市場走向分析???? 75 二、短租公寓市場運營格局分析?????? 76 1、市場供給情況分析? 76 2、市場存在問題分析? 76 三、廣州市短租公寓市場需求前景預測??? 77
第八章 廣州市住房租賃行業領先企業經營形勢分析?????? 79 第一節 廣東中原地產代理有限公司? 79 一、企業發展概況分析?????? 79 二、企業經營指標分析?????? 79 三、企業經營網點分布分析?????? 79 第二節 鏈家（廣州）公司? 80 一、企業發展概況分析?????? 80 二、企業經營指標分析?????? 80 三、企業經營網點分布分析?????? 81 第三節 滿堂紅(中國)置業有限公司?? 81 一、企業發展概況分析?????? 81 二、企業經營網點分布分析?????? 81 三、企業業績目標預測?????? 82 第四節 廣東合富房地產置業有限公司???? 82 一、企業發展概況分析?????? 82 二、企業經營指標分析?????? 83 三、企業經營網點分布分析?????? 83 四、企業最新發展動態?????? 83 第五節 房天下（廣州）???? 83 一、企業發展概況分析?????? 83 二、企業經營指標分析?????? 84 三、企業經營網點分布分析?????? 84 第六節 自如（廣州）? 84 一、企業發展概況分析?????? 84 二、企業經營指標分析?????? 85 三、企業經營網點分布分析?????? 85 第七節 萬科泊寓? 86 一、企業發展概況分析?????? 86 二、企業經營指標分析?????? 86 三、企業經營網點分布分析?????? 86 第八節 樂居網???? 86 一、企業發展概況分析?????? 86 二、企業經營指標分析?????? 87 三、企業經營網點分布分析?????? 87 四、企業業績目標預測?????? 87 第九節 廣州珠江住房租賃發展投資有限公司? 87 一、企業發展概況分析?????? 87 二、企業經營指標分析?????? 87 第十節 廣州城投住房租賃發展投資有限公司? 88 一、企業發展概況分析?????? 88 二、企業經營指標分析?????? 88 三、企業業績目標預測?????? 89
第九章 房屋租賃及其主要上下游產品 90 第一節 房屋租賃上下游分析???? 90 一、與上下游行業之間的關聯性?????? 90 二、上游原材料供應形勢分析??? 90 三、下游產品解析?????? 96 第二節 房屋租賃行業產業鏈分析???? 99 一、上游行業影響及風險分析??? 99 二、下游行業風險分析及提示??? 99 三、關聯行業風險分析及提示??? 99
第十章 2018-2023年國內房地產租賃市場發展形勢分析?????? 102 第一節 2018年住房租賃市場利好政策盤點??? 102 一、重大利好政策概覽?????? 102 二、稅收優惠政策解讀?????? 104 三、《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》解讀? 107 第二節 2018房地產租賃市場發展現狀??? 109 一、住宅存量?????? 109 二、商業地產空置率分析??? 110 三、全國租房市場需求量??? 110 四、租房市場租金走勢?????? 110 第三節 2018-2023年房地產租賃業務發展契機???? 111 一、存量房時代下的發展契機??? 111 二、房地產開發企業運營轉移??? 112 三、來自銀行的資金支持??? 113 四、流動人口助長租賃需求?????? 113
第十一章 2018-2023年國內房屋租賃市場投資機遇分析?????? 115 第一節 國內長租公寓投資機遇分析? 115 一、世界進入“新經濟”發展時期??? 115 二、長租公寓是存量房時代的突破口?????? 115 三、“租售同權”對房屋租賃市場的推動? 116 第二節 一二線城市長租公寓市場投資機會分析???? 117 一、市場供需失衡下的投資發展空間?????? 117 二、市場熱點區域與投資機遇分析??? 118 三、區別于其他地區的市場投資特性?????? 118 四、市場發展現狀與投資提示??? 119 第三節 部分二三線城市長租公寓市場投資機會分析???? 119 一、杭州?????? 119 二、南京?????? 121 三、成都?????? 122 四、武漢?????? 122 第三節 國內房屋租賃投資風險提醒? 123 一、常見投資風險分析?????? 123 二、房源波動風險分析?????? 124 三、行業競爭風險分析?????? 125 四、其他行業壁壘分析?????? 126 第四節 經營策略分析? 127 一、市場細分策略?????? 127 二、市場創新策略?????? 129 三、品牌定位與品類規劃??? 131 四、新產品差異化戰略?????? 143
第十二章 研究結論及投資建議????? 147 第一節 廣州市住房租賃行業研究結論???? 147 第二節 廣州市住房租賃行業投資價值評估???? 147 第三節 廣州市住房租賃行業投資建議???? 149 一、行業發展策略建議?????? 149 二、行業投資方向建議?????? 150
附錄：?? 152 《廣東省人民政府辦公廳關于加快培育和發展住房租賃市場的實施意見》?????? 152 《廣州市加快發展住房租賃市場工作方案》??? 157
圖表目錄 圖表：2017年我國長租公寓行業競爭結構???? 4 圖表：2015-2017年廣州市住房租賃行業市場規模及增速?? 5 圖表：2015-2018年1-9月我國固定資產投資金額及增速情況?? 11 圖表：2018年1-9月房產開發投資排名前十地區（單位：億元）????? 12 圖表：2017年我國人口年齡結構???? 14 圖表：2012-2017年我國城鎮化率增長情況?? 15 圖表：我國房屋租賃行業發展階段??? 22 圖表：2015-2017年廣州住房租賃行業市場規模?? 24 圖表：2015-2017年越秀區常住人口情況?????? 26 圖表：2015-2017年海珠區常住人口情況?????? 26 圖表：2015-2017年荔灣區常住人口情況?????? 26 圖表：2015-2017年天河區常住人口情況?????? 27 圖表：2015-2017年白云區常住人口情況?????? 27 圖表：2015-2017年黃埔區常住人口情況?????? 28 圖表：2015-2017年廣州其它區常住人口合計情況?????? 28 圖表：2018年10月廣州中心城區監測點房屋租賃成交分布?????? 35 圖表：2015-2017年廣州市住房租賃行業營收情況?????? 36 圖表：2015-2017年廣州市住房租賃行業利潤情況?????? 36 圖表：2018年10月廣州各區中介促成二手住宅簽約量?????? 39 圖表：2017年廣州中介市場占有率排名? 40 圖表：2017年廣州市二手房中介公司規模前五???? 42 圖表：2017年廣州市二手房中介公司房源數量排名前五???? 42 圖表：2017年廣州市二手房中介公司門店數量排名前五???? 42 圖表：2017年廣州市二手房中介公司中介人數排名前五???? 43 圖表：廣州租房人群年齡分布情況??? 54 圖表：eqr運營分析? 64 圖表：我國短租房客需求分布情況??? 74 圖表：2014-2018年廣州短租房源供應總量?? 76 圖表：全國房地產開發投資增速?????? 90 圖表：全國房地產開發企業土地購置面積增速?????? 91 圖表：2018年上半年房企運營收入入榜門檻（億元）? 92 圖表：2018年上半年內房企和外房企運營收入構成???? 93 圖表：2017-2018年上半年房企參與住房租賃融資情況?????? 94 圖表：soho3q中心城市分布情況? 95 圖表：2017-2018年房企與電商合作布局情況?????? 96 圖表：2017年以家庭為單位的流動人口占比? 97 圖表：北京市期望周期與實際換房周期??? 97 圖表：2017-2018年廣州租房租金價格走勢?? 111 圖表：2016-2017年7月廣州各區房屋租售比情況?????? 148
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