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第一部分 產業環境透視 第一章 寫字樓的相關概述????? 1 第一節 商業地產的相關介紹???? 1 一、商業地產的定義??? 1 二、商業地產的分類??? 1 三、商業地產的模式??? 2 四、商業地產發展規模分級?????? 4 第二節 寫字樓概念的闡釋? 4 一、寫字樓的定義?????? 4 二、寫字樓的作用?????? 4 三、寫字樓的特點?????? 4 四、寫字樓與商務公寓的區別??? 6 第三節 寫字樓的分類? 6 一、按建筑面積劃分??? 6 二、按使用功能劃分??? 7 三、按現代化程度劃分?????? 7 四、按綜合條件劃分??? 7 第四節 寫字樓物業檔次的劃分標準? 7 一、頂級物業（國際寫字樓）??? 7 二、高檔物業（甲級寫字樓）??? 9 三、中檔物業（乙級寫字樓）??? 10 四、低檔物業（丙級寫字樓）??? 10
第二章 2016-2018年中國寫字樓市場的發展環境分析??? 12 第一節 國內外宏觀經濟環境分析???? 12 一、全球經濟發展形勢?????? 12 二、中國經濟運行現狀?????? 13 三、經濟發展趨勢分析?????? 19 第二節 中國房地產行業的整體狀況? 20 一、2016年中國房地產行業發展分析???? 20 二、2017年中國房地產行業發展分析???? 26 三、2018年中國房地產市場發展動態???? 33 第三節 中國商業地產市場的發展現狀???? 39 一、2016年中國商業地產市場發展分析? 39 二、2017年中國商業地產市場發展分析? 41 三、2018年中國商業地產市場發展動態? 45
第二部分 行業發展動態 第三章 2016-2018年中國寫字樓行業的發展???? 47 第一節 中國寫字樓市場發展回顧???? 47 一、中國寫字樓市場走勢分析??? 47 二、中國寫字樓開發投資概況??? 47 三、中國寫字樓市場銷售概況??? 47 第二節 2016年中國寫字樓市場分析?????? 48 一、2016年中國寫字樓開發投資概況???? 48 二、2016年中國寫字樓市場銷售概況???? 48 三、2016年中國寫字樓市場表現平穩???? 48 第三節 2017年中國寫字樓市場分析?????? 51 一、2017年中國寫字樓市場銷售規模???? 51 二、2017年中國寫字樓市場走勢情況???? 51 三、2017年中國寫字樓市場發展動態???? 52 第四節 2016-2018年中國寫字樓市場的需求概況 52 一、差異化的市場需求?????? 52 二、大型公司對寫字樓的選擇??? 53 三、寫字樓的地理因素及品質因素??? 54 四、寫字樓物業評估??? 54 五、寫字樓總部經濟的需求?????? 55 第五節 中國寫字樓市場存在的主要問題? 55 一、市場的結構失衡問題??? 55 二、租賃管理方面的問題??? 56 三、與城市發展的協調問題?????? 56 四、城市規劃與之相協調的問題?????? 56 第六節 中國寫字樓市場發展的對策? 57 一、加強市場管理營造公平的市場環境??? 57 二、建立完整的市場引導機制??? 57 三、取消企業自建房實現完全市場化?????? 57 四、注重開發與市場需求之間的合理協調?????? 58
第四章 2016-2018年北京寫字樓市場分析? 59 第一節 北京寫字樓市場發展概況???? 59 一、北京寫字樓市場運行情況??? 59 二、北京寫字樓市場供應情況??? 59 三、北京寫字樓市場需求情況??? 62 第二節 2016-2017年北京寫字樓市場發展分析???? 62 一、2016年北京寫字樓市場供需分析???? 62 二、2016年北京寫字樓租賃市場分析???? 68 三、2016年北京寫字樓銷售市場分析???? 69 四、2017年北京寫字樓市場發展狀況???? 70 五、2017年北京寫字樓市場動態分析???? 72 第三節 北京市南城寫字樓市場發展解析? 72 一、南城概述及范圍??? 72 二、廣安門商務區寫字樓市場現狀及展望?????? 73 三、新世界商務區寫字樓市場現狀及展望?????? 76 四、麗澤商務區寫字樓市場現狀及展望??? 78 第四節 北京市寫字樓市場未來發展分析? 80 一、北京寫字樓市場發展趨勢預測??? 80 二、北京綜合體寫字樓市場投資潛力大??? 80 三、北京市中央政務區寫字樓市場開拓空間大?????? 81
第五章 2016-2018年上海寫字樓市場分析? 83 第一節 上海寫字樓市場的綜述? 83 一、上海寫字樓市場的分布概況?????? 83 二、上海寫字樓區域分布的影響因素?????? 87 三、上海寫字樓市場的交易共性?????? 90 第二節 2016年上海寫字樓市場分析?????? 90 一、2016年上海寫字樓整體成交狀況???? 90 二、2016年上海寫字樓區縣成交狀況???? 91 三、2016年上海寫字樓新增供應狀況???? 91 四、2016年上海寫字樓熱銷項目分析???? 91 第三節 2017年上海寫字樓市場分析?????? 92 一、2017年上海寫字樓市場供應分析???? 92 二、2017年上海寫字樓市場價格分析???? 92 三、2017年上海寫字樓市場發展狀況???? 92 第四節 上海寫字樓市場投資分析???? 93 一、上海寫字樓市場投資現狀??? 93 二、上海寫字樓市場投資資金結構??? 94 三、上海寫字樓市場存在諸多商機??? 94 四、上海次中心商務區寫字樓投資市場較活躍?????? 94 五、上海高檔寫字樓市場具有投資潛力??? 97 第五節 上海寫字樓市場未來發展趨勢???? 97 一、上海寫字樓市場發展前景展望??? 97 二、上海寫字樓市場發展走勢預測??? 98 三、未來上海寫字樓市場發展走向??? 98
第六章 2016-2018年深圳寫字樓市場分析? 99 第一節 深圳寫字樓發展綜述???? 99 一、深圳寫字樓市場發展歷程??? 99 二、深圳寫字樓市場發展態勢??? 101 三、深圳市寫字樓市場注入新活力??? 104 四、深圳寫字樓市場迎來發展良機??? 105 五、深圳寫字樓市場投資潛力凸顯??? 106 第二節 2016年深圳寫字樓市場分析?????? 107 一、2016年深圳寫字樓市場供應分析???? 107 二、2016年深圳寫字樓市場成交分析???? 108 三、2016年深圳寫字樓成交價格分析???? 108 四、2016年深圳寫字樓成交特點分析???? 109 第三節 2017年深圳寫字樓市場分析?????? 110 一、2017年深圳寫字樓新增預售情況???? 110 二、2017年深圳寫字樓市場成交分析???? 110 三、2017年深圳寫字樓市場均價分析???? 110 第四節 2016-2018年深圳寫字樓市場熱點區域分析???? 111 一、羅湖人民南商圈??? 111 二、福田中心區??? 111 三、寶安中心區??? 112 四、南山后海片區?????? 112 五、龍崗cbd商務區? 112 第五節 深圳寫字樓市場發展趨勢及前景? 112 一、深圳寫字樓市場前景展望??? 112 二、深圳寫字樓市場供應趨勢分析??? 114 三、深圳寫字樓市場發展方向??? 115
第七章 2016-2018年廣州寫字樓市場分析? 116 第一節 廣州寫字樓市場發展回顧???? 116 一、廣州寫字樓市場總體概況??? 116 二、廣州寫字樓市場供應情況??? 116 三、廣州寫字樓市場需求情況??? 116 第二節 2016-2017年廣州寫字樓市場發展分析???? 117 一、2016年廣州寫字樓市場整體表現???? 117 二、2016年廣州寫字樓市場價格走勢???? 118 三、2016年廣州寫字樓市場供應分析???? 118 四、2016年廣州寫字樓市場成交分析???? 118 五、2017年廣州寫字樓市場發展狀況???? 118 六、2017年廣州寫字樓市場動態分析???? 119 第三節 廣州寫字樓投資分析及展望? 120 一、廣州二手寫字樓市場投資動態??? 120 二、廣州寫字樓市場投資狀況??? 120 三、廣州寫字樓市場的投資建議?????? 120 四、廣州寫字樓市場發展趨勢分析??? 121
第八章 2016-2018年天津寫字樓市場分析? 122 第一節 天津寫字樓市場發展概況???? 122 一、天津寫字樓市場供應概況??? 122 二、天津寫字樓市場需求情況??? 122 第二節 2016-2017年天津寫字樓市場發展分析???? 125 一、2016年天津寫字樓市場發展狀況???? 125 二、2016年天津寫字樓市場熱點分析???? 125 三、2017年天津寫字樓市場整體分析???? 125 四、2017年天津寫字樓市場發展動態???? 126 第三節 2016-2018年天津寫字樓市場的發展特征與動向???? 126 一、寫字樓市場的高端化??? 126 二、綜合型寫字樓漸成市場主流?????? 127 三、中心城區商務寫字樓獲政府資金支持?????? 127 第四節 天津寫字樓市場投資分析???? 127 一、天津寫字樓市場投資價值分析??? 127 二、天津寫字樓市場投資優勢顯現??? 128 三、天津寫字樓的投資特性?????? 128 四、天津高端寫字樓市場投資收益好于住宅??? 130 五、天津濱海新區寫字樓市場投資分析??? 130
第九章 2016-2018年其他城市寫字樓市場分析 131 第一節 南京? 131 一、南京寫字樓市場發展回顧??? 131 二、2016年南京寫字樓市場發展概況???? 132 三、2017年南京寫字樓市場發展狀況???? 132 四、2018年南京寫字樓市場發展動態???? 134 五、南京寫字樓市場的投資前景分析?????? 135 第二節 青島? 135 一、2016年青島寫字樓市場發展概述???? 135 二、2017年青島寫字樓市場發展概況???? 136 三、2018年青島寫字樓市場發展動態???? 137 四、青島寫字樓市場發展趨勢分析??? 137 五、青島開發區高端寫字樓投資前景及收益分析??? 138 第三節 重慶? 139 一、2016年重慶寫字樓市場發展分析???? 139 二、2017年重慶寫字樓市場發展狀況???? 139 三、2018年重慶寫字樓市場發展動態???? 140 四、重慶寫字樓市場發展趨勢簡析??? 140 五、重慶寫字樓市場發展前景展望??? 141 第四節 武漢? 142 一、武漢寫字樓市場發展狀況綜述??? 142 二、2016年武漢寫字樓市場發展概況???? 142 三、2017年武漢寫字樓市場發展狀況???? 143 四、2018年武漢寫字樓市場發展動態???? 143 五、武漢寫字樓市場發展趨勢分析??? 144 第五節 成都? 144 一、成都寫字樓市場發展回顧??? 144 二、2016年成都寫字樓市場銷售分析???? 145 三、2016年成都寫字樓租賃市場分析???? 146 四、2017年成都寫字樓市場發展狀況???? 146 五、2018年成都寫字樓市場發展動態???? 147 第六節 西安? 147 一、西安寫字樓市場主要特點分析??? 147 二、西安寫字樓市場發展走勢分析??? 148 三、2016年西安寫字樓市場運行狀況???? 148 四、2017年西安寫字樓市場發展狀況???? 149 五、2018年西安寫字樓市場發展動態???? 150 六、西安寫字樓市場發展趨勢分析??? 151 第七節 呼和浩特? 154 一、呼和浩特寫字樓發展逐漸升級??? 154 二、呼和浩特寫字樓邁向新時代?????? 154 三、呼和浩特寫字樓區位是價值基點?????? 155 四、呼和浩特寫字樓市場升值潛力看好??? 155
第三部分 行業營銷透視 第十章 2016-2018年寫字樓市場營銷分析? 156 第一節 寫字樓需求變化的模型研究? 156 一、行業景氣程度?????? 156 二、人數規模及組織架構??? 156 三、對價格/租金的接受程度及敏感程度?? 158 四、對客戶及下游資源供應商的依賴程度?????? 158 五、員工居住地點與辦公場所的通勤成本?????? 158 六、形象要求?????? 159 七、政策影響?????? 160 第二節 寫字樓營銷特征分析???? 160 一、形象差異化是寫字樓營銷的終點?????? 160 二、客戶定位應遵循四項原則??? 161 三、商業與寫字樓關系的六項原則??? 161 四、價格策略三點考慮?????? 162 五、主動出擊是最重要的營銷手段??? 162 第三節 寫字樓銷售的一般推廣過程及方法???? 163 一、寫字樓銷售的一般階段劃分?????? 163 二、寫字樓的一般銷售方式?????? 164 三、寫字樓銷售推廣的一般運用?????? 165 第四節 寫字樓出租的一般推廣過程及方法???? 168 一、不同檔次寫字樓出租的經營方式?????? 168 二、寫字樓出租推廣的一般運用?????? 169 三、寫字樓出租的促銷?????? 170 第五節 寫字樓市場企業大客戶銷售策略分析? 171 一、注重企業客戶信息采集及潛在客戶跟蹤??? 171 二、強調客戶決策人的公關管理?????? 172 三、強調銷售團隊的組織與協調?????? 172 四、提升客戶服務及銷售工具與項目檔次配套?????? 172 五、實現移動銷售及對營造客戶商圈的支持??? 173
第十一章 2016-2018年寫字樓物業管理分析???? 174 第一節 寫字樓物業管理相關概述???? 174 一、寫字樓物業特點??? 174 二、寫字樓物業管理的特征?????? 174 三、寫字樓物業管理的內容?????? 176 四、寫字樓物業管理的要求?????? 184 第二節 中國物業管理發展的概況???? 186 一、中國物業管理發展狀況綜述?????? 186 二、中國物業管理的發展模式分析??? 186 三、中國物業管理行業結構簡析?????? 189 四、中國物業管理的市場經濟特點??? 190 第三節 寫字樓物業管理成本的精益控制分析? 193 一、寫字樓物業管理企業成本構成??? 193 二、成本臨界點控制??? 193 三、能源成本的精益控制??? 194 四、人力成本的精益控制??? 195 第四節 寫字樓物業管理的策略分析? 195 一、寫字樓物業管理水平提升的對策?????? 195 二、寫字樓物業管理服務可持續發展的有效途徑??? 196 三、寫字樓物業管理服務的核心價值?????? 197 四、寫字樓物業管理的品牌化戰略??? 197
第四部分 市場投資分析 第十二章 2016-2018年寫字樓市場投資分析???? 201 第一節 2016-2018年寫字樓市場投資現狀???? 201 一、寫字樓投資者的類型及特點?????? 201 二、投資資金持續流入寫字樓市場??? 201 三、我國寫字樓投資呈現新特點?????? 202 四、寫字樓投資市場仍舊升溫??? 202 五、寫字樓投資已成為房地產投資的金礦?????? 202 六、中小投資者踴躍介入寫字樓投資?????? 203 第二節 寫字樓市場投資前景及機會? 203 一、中國寫字樓市場投資前景廣闊??? 203 二、優勢寫字樓是最適宜投資的方向?????? 204 三、投資回報高小戶性寫字樓成新寵?????? 204 四、新型寫字樓產品日漸受投資市場青睞?????? 204 第三節 寫字樓市場的投資風險? 204 一、風險概述及識別方法??? 204 二、寫字樓的投資過程與風險??? 204 三、寫字樓投資風險的產生因素?????? 205 四、寫字樓投資者須警惕持有風險??? 206 第四節 寫字樓市場投資風險的規避? 206 一、寫字樓投資風險防范的一般內容?????? 206 二、項目準備階段風險防范?????? 207 三、項目實施階段風險防范?????? 207 四、經營階段風險防范?????? 208 五、管理服務階段風險防范?????? 209 第五節 寫字樓市場的投資建議? 210 一、寫字樓投資的四大要點分析?????? 210 二、投資寫字樓需注意的問題??? 211 三、中小投資者投資寫字樓切忌盲目?????? 212 四、個人投資寫字樓的八個要點?????? 212
第十三章 2016-2018年房地產及寫字樓行業融資分析??? 215 第一節 2016-2018年中國房地產行業的融資概況 215 一、中國房地產融資現狀分析??? 215 二、中國房地產融資渠道分析??? 215 三、中國房地產融資的模式分析?????? 217 四、房地產上市公司主要以公司債方式募集資金??? 218 五、信托創新房地產直接融資模式??? 218 第二節 房地產上市企業資本市場融資方式比較???? 220 一、資本市場融資方式比較?????? 220 二、資本市場融資結構分析?????? 221 三、比較之后得出的結論分析??? 222 第三節 2016-2018年中國寫字樓市場融資概況???? 223 一、中國寫字樓市場融資面臨諸多困境??? 223 二、國外基金進入中國寫字樓市場仍有瓶頸??? 225 三、上市融資方式不適合寫字樓開發商??? 225 四、信托方式成為寫字樓開發的融資途徑?????? 226 第四節 中國房地產融資存在的問題及對策???? 227 一、中國房地產企業融資存在的問題?????? 227 二、中國房地產信托存在的主要問題?????? 227 三、中國房地產企業融資對策分析??? 228 四、發展我國房地產融資渠道的對策和建議??? 229 第五節 房地產企業提升融資能力的對策建議? 231 一、提高房地產企業內源融資能力??? 231 二、提高房地產企業權益融資能力??? 231 三、提高房地產企業合作融資能力??? 232 四、提高房地產企業負債融資能力??? 232
第五部分 法規前景分析 第十四章 2016-2018年中國房地產市場政策法規背景分析?? 233 第一節 2016年中國房地產行業政策分析?????? 233 一、中央調控注重穩定?????? 233 二、限購政策基本放開?????? 233 三、長效機制突破前行?????? 234 四、相關財稅政策分析?????? 234 第二節 2017年中國房地產行業政策分析?????? 236 一、確立政策利好基調?????? 236 二、不動產登記工作推進??? 237 三、相關財稅政策分析?????? 237 第三節 2018年中國房地產行業政策分析?????? 239 一、進一步加快去庫存?????? 239 二、供給側改革工作推進??? 239 三、財稅政策動態分析?????? 240 第四節 中國房地產行業相關法律法規介紹???? 240 一、中華人民共和國土地管理法?????? 240 二、中華人民共和國城市房地產管理法??? 241 三、招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定??? 241 四、房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法?????? 242 五、中華人民共和國物權法?????? 242 六、中華人民共和國建筑法?????? 242 七、物業管理條例?????? 243
第十五章 中研普華對中國寫字樓市場的前景趨勢預測?? 244 第一節 中國商業地產市場的發展前景及趨勢? 244 一、中國商業地產市場前景展望?????? 244 二、中國商業地產市場發展趨勢預測?????? 244 三、未來中國商業地產的特點及面臨的挑戰??? 244 四、未來商業地產將向城市綜合體轉型??? 245 第二節 寫字樓市場前景趨勢分析???? 246 一、中國寫字樓具有長期可持續發展潛力?????? 246 二、中國寫字樓市場發展趨勢分析??? 247 三、中國寫字樓細分化發展方向分析?????? 247 四、未來寫字樓的三種發展類型?????? 248 五、個性化寫字樓將成為未來市場的趨勢?????? 249 六、未來我國高檔寫字樓建設狀況??? 249 七、生態辦公需求將成為寫字樓發展的新趨勢?????? 251 第三節 中研普華對2019-2025年中國寫字樓市場規模預測 253 一、普華對2019-2025年中國寫字樓投資額預測? 253 二、普華對2019-2025年中國寫字樓銷售面積預測????? 253 三、中研普華對2019-2025年中國寫字樓銷售額預測? 254
圖表目錄 圖表：2016年全國房地產開發投資增速? 21 圖表：2016年全國房地產開發企業土地購置面積增速? 22 圖表：2016年全國商品房銷售面積及銷售額增速? 23 圖表：2016年全國房地產開發企業本年到位資金增速? 24 圖表：2016年全國房地產開發和銷售情況???? 25 圖表：2016年東中西部地區房地產開發投資情況? 26 圖表：2016年東中西部地區房地產銷售情況? 26 圖表：2017年全國房地產開發投資增速? 27 圖表：2017年全國房地產開發企業土地購置面積增速? 28 圖表：2017年全國商品房銷售面積及銷售額增速? 29 圖表：全國房地產開發企業本年到位資金增速?????? 30 圖表：2017年國房景氣指數???? 31 圖表：2017年全國房地產開發和銷售情況???? 32 圖表：2017年東中西部地區房地產開發投資情況? 32 圖表：2017年東中西部地區房地產銷售情況? 33 圖表：2018年全國房地產開發投資增速? 33 圖表：2018年全國房地產開發企業土地購置面積增速? 34 圖表：2018年全國房地產銷售面積及銷售額增速? 35 圖表：2018年全國房地產開發企業本年到位資金增速? 36 圖表：2018年國房景氣指數???? 37 圖表：2018年全國房地產開發和銷售情況???? 38 圖表：2018年東中西部地區房地產開發投資情況? 38 圖表：2018年東中西部地區房地產銷售情況? 39 圖表：2012-2016年全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比。?? 39 圖表：2012-2016年全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速?? 40 圖表：2012-2016年全國商辦用地推出及成交面積?????? 41 圖表：2013-2017年全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速?? 42 圖表：2013-2017年全國商業營業用房及辦公樓投資、新開工面積、銷售面積占比?????? 42 圖表：2013-2017年全國300城商辦用地推出及成交面積?? 43 圖表：2013-2017一線、二線、三四線城市商辦用地成交規劃建筑面積情況及同比?????? 44 圖表：2013-2017一線、二線、三四線城市商辦用地成交樓面價變化情況?????? 44 圖表：2013-2018年1-11月全國商業地產投資額、新開工面積、銷售面積及其同比增速???? 45 圖表：2016年寫字樓開發投資情況? 48 圖表：2016年中國寫字樓市場銷售情況? 48 圖表：2017年中國寫字樓市場銷售情況? 51 圖表：2010-2016年上海甲級寫字樓租金指數和售價指數?? 90 圖表：2017年上海各版塊寫字樓成交價格???? 92 圖表：2017年上海市寫字樓項目狀況???? 93 圖表：寫字樓項目投資方??? 94 圖表：租賃非中央商務區甲級辦公樓租戶列舉?????? 97 圖表：2017年第三季度深圳甲級寫字樓存量及租金???? 111 圖表：2016年核心區甲級寫字樓新增供應、凈吸納量與空置率? 117 圖表：2017年各區寫字樓成交分布表???? 119 圖表：2016-2017年南京各區域交易成交分布表?? 133 圖表：2013-2017年度成交面積對比?????? 134 圖表：2011年-2017年重慶甲級寫字樓市場供應及需求????? 140 圖表：2016年限購政策的變化表???? 233 圖表：中研普華對2019-2025年中國寫字樓投資額預測表? 253 圖表：中研普華對2019-2025年中國寫字樓銷售面積預測表????? 253 圖表：中研普華對2019-2025年中國寫字樓銷售額預測表? 254
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