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第一章 物業管理產業園區建設背景???? 1 第一節 產業園區概述? 1 一、產業園區的分類??? 1 二、產業園區的優勢??? 2 三、產業園區與產業集群的關系?????? 5 四、物業管理產業園區發展背景?????? 15 1、物業管理產業園區規劃的目的???? 15 2、物業管理產業園區規劃的意義???? 15 3、物業管理產業園區發展的有利條件???? 16 第二節 物業管理產業園區發展階段分析? 16 一、生產要素聚集階段?????? 16 二、產業主導階段?????? 17 三、創新突破階段?????? 17 四、現代科技都市階段?????? 18 第三節 物業管理產業園區核心競爭力分析???? 19 一、資源整合能力?????? 19 二、運營管理能力?????? 19 三、社會經濟效應?????? 20
第二章 物業管理產業園區建設與投資主體分析?????? 21 第一節 產業園區物業管理規模分析? 21 一、500強企業產業園區物業管理面積情況??? 21 二、500強企業產業園區物業管理項目情況??? 22 三、百強企業產業園區物業管理規模情況?????? 22 四、百強企業產業園區物業管理項目情況?????? 25 第二節 產業園區盈利模式分析? 25 一、產業園區盈利模式?????? 25 二、土地運營?????? 26 三、增值服務?????? 27 四、投資?????? 27 第三節 產業園區物業經營績效分析? 28 一、500強企業產業園區物業服務收入??? 28 二、500強企業產業園區物業物業費水平?????? 28 三、百強企業產業園區物業服務收入情況?????? 30
第三章 2018-2020年物業管理產業園區總體分析??? 31 第一節 2019-2021年國內外產業園區發展概況???? 31 一、國際知名產業園區介紹?????? 31 二、我國產業園區發展的階段進程??? 31 三、產業園區成為區域經濟發展重要助推器??? 32 四、國家大力推進工業園區快速健康發展?????? 33 第二節 產業園區與城市經濟發展的相關性剖析???? 34 一、產業園區生命周期的理論解析??? 34 二、從功能定位角度考量產業園區的生命周期?????? 34 三、我國城市經濟發展的階段性?????? 34 四、產業園區與城市經濟發展的關系透析?????? 37 第三節 物業管理產業園區發展的問題及對策? 38 一、物業管理產業園區發展中的主要問題?????? 38 二、中西部產業園區面臨的困擾分析?????? 39 三、物業管理產業園區的規劃設計原則及思路?????? 40 四、物業管理產業園的定位策略與模式選擇??? 42
第四章 2019-2021年物業管理產業園區運營管理分析??? 43 第一節 產業園區主要盈利模式分析? 43 一、土地收益?????? 43 二、房地產開發收益??? 43 三、有償出讓無形資源收益?????? 43 四、入園企業經營稅收?????? 44 五、園區運營管理服務收益?????? 44 第二節 物業管理產業園區開發模式分析? 44 一、"園中園"開發模式 44 二、"市場化"開發模式 45 三、"行政特區"開發模式???? 45 四、"官助民辦"開發模式???? 45 第三節 物業管理產業園區建設關聯群體分析? 46 一、地方政府?????? 46 二、投資機構?????? 46 三、地產商??? 47 四、園區內企業??? 47 第四節 物業管理產業園區的運營管理分析???? 47 一、產業園區的五種基本運營模式??? 47 二、對工業園區實行科學規劃和管理?????? 49 三、產業園區的運營與開發建議?????? 50 四、提升產業園區運營效率的三要素?????? 51 第五節 物業管理產業園區運營案例分析? 52 一、國際產業園區運營經驗分析?????? 52 1、英國劍橋科技園???? 52 2、日本筑波科學城???? 52 3、新加坡裕廊工業園? 53 二、國內產業園區運營現狀分析?????? 54 1、國內特色產業園區運營案例? 54 2、國內產業園運營存在的問題? 55
第五章 2019-2021年物業管理行業發展現狀分析??? 57 第一節 我國物業管理行業發展狀況分析? 57 一、我國物業管理行業發展階段?????? 57 二、我國物業管理行業發展總體概況?????? 60 三、我國物業管理行業發展特點分析?????? 61 四、我國物業管理行業商業模式分析?????? 63 第二節 2019-2021年物業管理行業發展現狀 64 一、物業管理市場規模及成長性分析?????? 64 二、2019-2021年我國物業管理行業發展分析?????? 65 三、2019-2021年中國物業管理企業發展分析?????? 68 四、2019-2021年我國物業管理行業需求情況?????? 70 五、2019-2021年我國物業管理行業供需平衡分析?????? 71 第三節 中國物業管理行業細分市場結構分析? 73 一、物業管理行業市場結構現狀分析?????? 73 二、物業管理行業細分結構特征分析?????? 74 三、物業管理行業細分市場發展概況?????? 75 四、物業管理行業市場結構變化趨勢?????? 77
第六章 2019-2021年物業管理行業競爭格局分析??? 78 第一節 行業總體市場競爭狀況分析? 78 一、物業管理行業競爭結構分析?????? 78 1、現有企業間競爭???? 78 2、潛在進入者分析???? 78 3、替代品威脅分析???? 80 4、供應商議價能力???? 81 5、客戶議價能力? 82 二、物業管理行業企業間競爭格局分析??? 82 1、不同地域企業競爭格局? 82 三、物業管理行業集中度分析??? 86 四、物業管理行業swot分析? 86 1、物業管理行業優勢分析? 86 2、物業管理行業劣勢分析? 87 3、物業管理行業機會分析? 87 4、物業管理行業威脅分析? 88 第二節 中國物業管理行業競爭格局綜述? 89 一、物業管理行業競爭概況?????? 89 二、中國物業管理行業競爭力分析??? 91 1、我國物業管理行業競爭力剖析???? 91 2、我國物業管理企業市場競爭策略分析? 95 3、國內物業管理企業競爭能力提升途徑? 96 三、中國物業管理行業競爭力優勢分析??? 100 1、管理成本優勢? 100 2、管理素質優勢? 100 3、物業服務優勢? 101 4、政府重視優勢? 101 5、社區文化優勢? 101 6、善于協調優勢? 102
第七章 2019-2021年物業管理行業重點企業經營分析??? 103 第一節 中國物業管理企業總體發展狀況分析? 103 一、物業管理企業主要類型?????? 103 二、物業管理企業資本運作分析?????? 104 三、物業管理企業創新及品牌建設??? 104 四、物業管理企業國際競爭力分析??? 106 五、2021年物業管理行業企業排名分析? 107 第二節 2019-2021年物業管理重點公司主要競爭力分析???? 108 一、盈利能力分析?????? 108 二、償債能力分析?????? 109 三、營運能力分析?????? 110 四、成長能力分析?????? 111
第八章 2022-2026年物業管理行業發展前景預測分析??? 113 第一節 2022-2026年物業管理市場發展前景 113 一、2022-2026年物業管理市場發展潛力?????? 113 二、2022-2026年物業管理市場發展前景展望?????? 114 三、2022-2026年物業管理細分行業發展前景分析?????? 116 第二節 2022-2026年物業管理市場發展趨勢預測 117 一、2022-2026年物業管理行業發展趨勢?????? 117 二、2022-2026年物業管理市場規模預測?????? 118 三、2022-2026年物業管理行業應用趨勢預測?????? 118 四、2022-2026年細分市場發展趨勢預測?????? 118 第三節 影響企業生產與經營的關鍵趨勢? 119 一、市場整合成長趨勢?????? 119 二、需求變化趨勢及新的商業機遇預測??? 119 三、企業區域市場拓展的趨勢??? 119 四、科研開發趨勢及替代技術進展??? 119 五、影響企業銷售與服務方式的關鍵趨勢?????? 121
第九章 物業管理產業園區定位及規劃 122 第一節 物業管理產業園區的發展定位???? 122 一、物業管理產業園區的功能定位??? 122 二、物業管理產業園區的產業定位??? 122 第二節 產業園區產業鏈搭建???? 122 一、物業管理產業園區產業結構?????? 122 二、物業管理產業園區產業鏈條的設計??? 123 第三節 產業園區的發展前景???? 123 一、業態競爭加劇，促進服務質量提升??? 123 二、服務邊界延伸，挖掘新盈利增長點??? 124 三、依托互聯網+，打造智慧產業園區???? 124 第四節 物業管理產業園區發展趨勢? 124 一、運營主體?????? 124 二、業務構成?????? 125 三、價值取向?????? 125 四、管理技術和服務模式??? 126
第十章 物業管理產業園區投資成本與園區估值?????? 127 第一節 物業管理產業園區經濟效益評估? 127 一、租金驅動的內生增長：租金增長及存量更新構成核心驅動力?????? 127 1、單位租金增長：物業價值內生增長的核心要素? 127 2、租戶升級：物業管理人資產管理能力的體現???? 128 3、存量物業更新：物業質量提升帶來資產價值提升???? 129 二、潛在的外延增長機會：增量開發及外延并購，貢獻增量增長?????? 131 三、多元化增值業務擴張：創投、物業等多元業務打開增長空間?????? 132 四、拿地成本：一二級綜合開發下，利潤率優勢顯著??? 134 五、融資成本：租售并舉??? 136 第二節 物業管理產業園區社會效益評估? 138 第三節 物業管理產業園區生態效益評估? 139 第四節 物業管理產業園區估值? 140 一、pe、pb傳統估值 140 二、ev/ebitda估值?? 141
第十一章 物業管理產業園區建設行業發展趨勢預測?????? 144 第一節 物業管理產業園區發展趨勢分析? 144 一、優惠政策向產業集群轉變??? 144 二、由加工型高新區向研發型高新區轉型?????? 144 三、從引進大型公司向科技型中小企業集群轉變??? 144 四、由土地運營向綜合的產業開發及氛圍培育轉變?????? 144 五、由功能單一的產業區向現代化綜合功能區轉型?????? 145 第二節 產業園區細分市場發展趨勢分析? 145 一、現代農業園區投資重點及趨勢??? 145 二、工業園區投資重點及趨勢??? 147 三、科技園區投資重點及趨勢??? 148 四、物流園區投資重點及趨勢??? 151 五、創意產業園區投資重點及趨勢??? 154 六、總部經濟園區投資重點及趨勢??? 156 第三節 物業管理產業園區建設行業前景分析? 157 一、物業管理產業園區建設行業存在的問題??? 157 二、物業管理產業園區創新規劃方式及理念??? 159 三、物業管理產業園區服務平臺的創新建議??? 160 四、物業管理產業園區投資開發及運營建議??? 161 五、物業管理產業園區建設行業融資建議?????? 162 六、物業管理產業園區建設行業前景分析?????? 163
第十二章 物業管理產業園區的投資潛力分析??? 165 第一節 物業管理產業園區的投資形勢分析???? 165 一、產業園區具有良好的投資價值??? 165 二、"十四五"期間全國興起產業園投資熱潮???? 165 三、高新區轉型下的投資機會分析??? 165 第二節 物業管理產業園區的發展前景展望???? 167 一、產業園區未來發展前景光明?????? 167 二、中國開發區面臨的發展機遇?????? 168 三、未來十年物業管理產業園區發展的戰略方向??? 169 第三節 物業管理產業園投資前景分析???? 169 一、物業管理產業園投資吸引力?????? 169 二、物業管理產業園增長動力分析??? 169 三、物業管理產業園區域投資潛力分析??? 170
第十三章 物業管理產業園區建設行業投融資分析??? 171 第一節 物業管理產業園區建設行業投融資分析???? 171 一、物業管理產業園區建設行業投融資風險??? 171 1、市場風險? 171 2、經營風險? 171 3、政策風險? 171 4、融資風險? 172 二、物業管理產業園區建設行業投融資特點??? 172 第二節 物業管理產業園區建設行業融資分析? 174 一、企業融資模式?????? 174 1、政府特殊支持融資? 174 2、通過銀行貸款融資? 176 3、社會資金? 178 二、項目融資模式?????? 179 1、特許經營（bot模式） 179 2、公私合營（如ppp模式）??? 180 3、施工方墊資承包???? 181 4、使用者預付費? 181 三、其他融資模式?????? 182 第三節 物業管理產業園區的投融資分析? 184 一、物業管理產業園區投資環境情況?????? 184 二、物業管理產業園區融資的必要性闡述?????? 188 三、物業管理產業園區開發模式及融資方式透析??? 192 四、物業管理產業園區融資方式的選擇??? 192
第十四章 物業管理產業園區的招商策略研究??? 194 第一節 物業管理產業園區的招商流程介紹???? 194 一、確立目標?????? 194 二、廣泛搜集各方面資料??? 194 三、制訂各類招商方案?????? 194 四、比較選擇各類招商方案?????? 194 第二節 物業管理產業園區建設行業招商分析? 195 一、商務服務?????? 195 二、外聯代辦服務?????? 195 三、配套服務?????? 195 四、增值服務?????? 196 五、產業園區招商方式?????? 196 1、中介招商? 196 2、政府招商? 196 3、聯合招商? 197 4、其他招商方式? 197 第三節 物業管理產業園區的招商策略探究???? 198 一、定位策略?????? 198 二、價格策略?????? 198 三、合作方式策略?????? 199 四、廣告宣傳策略?????? 199 五、跟蹤服務策略?????? 200 第四節 物業管理產業園區招商引資策略? 200 一、2021年物業管理產業園區招商策略? 200 二、物業管理產業園區招商引資營銷策略?????? 202 三、物業管理產業園區招商引資發展策略?????? 203 四、物業管理產業園區服務平臺策略分析?????? 206
第十五章 物業管理產業園區投資策略分析 207 第一節 物業管理產業園主要投資模式???? 207 一、產業新城開發商模式??? 207 二、地產開發商模式??? 209 三、產業投資商模式??? 210 第二節 物業管理產業園建設融資渠道分析???? 212 一、產業園建設行業發展的難題：資金與管理?????? 212 二、資金與管理產業地產的資本特點?????? 212 三、目前國內主要融資渠道?????? 214 四、多元化的融資發展方向分析?????? 215 第三節 提升物業管理產業園投資環境競爭力的對策措施???? 216 一、促進產業集群方面?????? 216 二、完善生產要素方面?????? 217 三、拓展需求條件方面?????? 217 四、主導企業發展方面?????? 218 五、品牌營銷推廣方面?????? 220 第四節 中研普華物業管理產業園投資建議???? 220 一、運營策略建議?????? 220 二、投資策略建議?????? 223 三、招商策略建議?????? 225
圖表目錄 圖表：中國物流地產的三大類型?????? 14 圖表：2020年度500強企業產業園區物業管理面積各城市級分布???? 24 圖表：百強企業中涉足產業園區物業企業占比情況?????? 25 圖表：百強企業產業園區物業管理面積情況（單位：億平方米）?????? 26 圖表：百強企業產業園區物業企業平均管理面積情況（單位：萬平方米）?????? 26 圖表：百強企業產業園區物業服務企業平均管理項目數量（單位：個）??? 27 圖表：產業園區盈利方式對比??? 28 圖表：500強企業產業園區物業各收費形式物業費情況（單位：元/（平方米?月））????? 31 圖表：500強企業產業園區物業各城市分級平均物業費水平（單位：元/（平方米?月））????? 31 圖表：百強企業公眾場館物業服務收入情況??? 32 圖表：物業行業總收入與總在管面積?????? 59 圖表：物業行業總收入與總在管面積增速?????? 60 圖表：商品房新開工、銷售面積與同比增速??? 60 圖表：商品房施工面積與同比增速??? 61 圖表：商品房竣工面積與同比增速??? 61 圖表：住宅在管面積滲透率?????? 62 圖表：上海市物業覆蓋率??? 62 圖表：top10物企在管面積與房企銷售金額集中度????? 64 圖表：top100物企在管面積與房企銷售金額集中度??? 64 圖表：百強項目續約率及收繳率?????? 65 圖表：2018-2020年中國物業管理行業市場規模情況?? 66 圖表：2021年物管行業部分大型收購???? 67 圖表：物管企業ipo時間表?????? 68 圖表：物管企業再融資規模?????? 69 圖表：2020年樣本物企貨幣資金???? 70 圖表：2017至2020年貨幣資金總資產占比均值?? 70 圖表：物管行業住宅、公建及商業在管面積??? 71 圖表：百強物企住宅面積占比??? 71 圖表：住建部、發改委、人社局等《關于加強和改進住宅物業管理工作的通知》??? 73 圖表：35城平均物業費????? 74 圖表：前期物業管理合同與委托物業管理合同對比?????? 74 圖表：物管公司服務邊界??? 76 圖表：物業管理top10企業????? 85 圖表：2017-2020年百強企業合約管理面積、管理面積及市場份額變化情況?? 86 圖表：2020年百強企業不同城市群管理面積分布情況? 87 圖表：2018-2020年中國物業管理行業營業利潤率?????? 111 圖表：2018-2020年中國物業管理行業凈資產收益率?? 111 圖表：2018-2020年中國物業管理行業資產負債率?????? 112 圖表：2018-2020年中國物業管理行業總資產周轉率?? 113 圖表：2018-2020年中國物業管理行業總資產增長率?? 113 圖表：全國商品房銷售面積及銷售額增速?????? 117 圖表：2022-2026年物業管理市場規模預測（單位：億元）?????? 120 圖表：上海寫字樓市場供需和空置率（單位：萬平方米，%）??? 130 圖表：浦東新區經濟結構（單位：億元，%） 131 圖表：上海2021年第一季度不同區域不同物業租金水平（單位：元/㎡/月）?? 133 圖表：浦東園區企業與集團2020年利潤規模（單位：億元）???? 134 圖表：張江高科收入及投資收益（單位：億元）??? 136 圖表：典型園區企業與住宅物業開發行業毛利率水平（%） 137 圖表：不同屬性房企新發債券票息??? 139 圖表：投資性房地產規模及占總資產比例（單位：%） 140 圖表：浦東園區企業房地產租賃成本與投資性房地產折舊（單位：億元）?????? 143 圖表：張江高科ev/ebitda????? 144 圖表：浦東園區企業凈負債規模（單位：億元）??? 145 圖表：各個省份物流園區分布圖?????? 154 圖表：園區占地面積各梯次分布圖??? 155 圖表：文化創意產業的分類?????? 157 圖表：文化創意產業園區的發展模式分類?????? 158 圖表：2016-2020年百強企業合同儲備面積均值及儲備項目數量均值?????? 166 圖表：綠色債券的特殊性??? 185 圖表：“建鏈”、“補鏈”、“強鏈”示意圖? 206 圖表：產業新城開發商的商業模式??? 210 圖表：地產開發商模式?????? 211 圖表：產業投資商模式?????? 213 圖表：國內產業園區主要的融資方式?????? 216 圖表：三種運營模式的比較?????? 223 圖表：2020年百強企業多種經營收入及非業主增值服務收入結構???? 226 圖表：2020年百強企業社區增值服務收入占比情況???? 226
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