物流地產未來投資前景如何？2020物流地產行業發展現狀及趨勢預測

• 2020年9月16日 WuYaNan來源：中研網 676 39
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近年來，國內電商行業迅速發展，網絡購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設施的要求也逐步提高，高效及時的供應鏈配送需要現代物流設施的支持，因此其在倉儲領域也通過自建、租賃和按需定制的方式進行擴張。

近年來，國內電商行業迅速發展，網絡購物市場始終保持高增速。電商的成長和滲透過程對物流配套設施的要求也逐步提高，高效及時的供應鏈配送需要現代物流設施的支持，因此其在倉儲領域也通過自建、租賃和按需定制的方式進行擴張。電商爆發、零售變革和高端制造三大下游需求成為推動現代物流地產行業的主要力量，同時也迎合了我國消費升級與制造業轉型的趨勢;與之對應的，物流地產企業的主要客戶包括流通企業、第三方物流企業以及生產汽車零部件、醫藥醫療器械、電子產品等的制造企業等。

2020物流地產行業發展現狀及市場投資前景趨勢預測

2019年我國社會物流總額達到298.0萬億元，同比增長5.9%，增速比2018年回落0.5個百分點。與同期GDP相比，社會物流總額增速已連續多年低于GDP增速。2020年上半年，疫情防控取得顯著成效，物流運行延續恢復態勢，物流需求結構進一步優化，特別是民生領域物流持續向好。物流市場規模水平持續提升，物流成本穩中有降。上半年，全國社會物流總額為123.4萬億元，按可比價格計算，同比下降0.5%，降幅比1-5月份收窄1.7個百分點，比一季度收窄6.9個百分點，降幅連續四個月收窄。上半年物流業總收入4.6萬億元，同比下降2.7%，降幅比1-5月收窄3.2個百分點，比一季度收窄9.4個百分點。二季度物流業總收入規模比一季度增加0.8萬億元。

物流地產2003年開始在中國興起。隨著中國經濟長期保持較快增長，物流行業持續快速發展，對物流基礎設施的需求旺盛。近年來，從電商突飛猛進，再到新零售快速連鎖化發展，促進了物流地產市場需求穩健增長，而優質倉儲設施匱乏，現代化高標物流園區發展空間巨大。鑒于此，來自房地產、電商、物流、金融等行業的公司大舉進入物流地產市場，與傳統物流地產商展開激烈角逐，在資本力量的助推下，在物聯網、自動化、智能化等技術帶來的倉儲設施升級中，物流地產行業掀起變革浪潮。

當前，國內高端倉儲設施缺口仍然巨大。世邦魏理仕(CBRE)在其《中國物流地產投資發展報告》中指出，中國主要城市非自用中高標準物流設施面積僅約為0.26億平米，通用倉儲面積為8.6億平米，相比之下美國分別為3.7億平米、17.7億平米。人均面積則差值更大，我國人均高標準物流設施面積約合0.015平米，較美國的人均1.17平米相差約77倍;人均通用倉儲面積，美國為5.55平米，中國則為0.66平米，相差約7.4倍。

我國物流地產存量約9.55億平方米，處于領先地位，但是優質物流設施存量所占比重僅為5%。這些擁有優質物流設施的高標倉超過2/3分布于長三角、珠三角和環渤海區域，并且呈現出長期供不應求、租金水平上升、空置率低的現象。而低水平的傳統倉則是大量分布在我國多個城市，且被盲目地大量建造。由于這些低水平的傳統倉庫根本無法滿足制造企業、流通企業和第三方物流企業等客戶對于現代物流倉儲設施的需求，長期處于空置狀態，有部分傳統倉空置率甚至達到50%以上，嚴重影響到物流用地的利用效率。

在供不應求的矛盾下，近年來物流地產行業的空置率持續下降，租金穩步提升。2018年第一季度全國主要城市高標倉庫新增供應量90萬平方米，主要集中在華西和華東區域，平均空置率延續2014年以來的下降趨勢，下降2個百分點至10.8%的歷史低位;物流倉儲項目租金自2010年以來持續處于上漲通道，且一二線城市租金分化逐漸分明，在2018年第一季度一線城市高標倉庫的平均租金大幅上漲4.5%，二線城市高標倉庫平均租金增長1.6%。從投資回報率上看，北京、上海、VIP等一線城市物流倉儲設施投資凈回報率6%~8%，要明顯高于商業地產的4%~5%和住宅地產的2%~3%。由此可得，物流地產行業具有較好的投資價值。

與旺盛的需求相比，我國高端倉儲設施供給明顯不足。從人均面積來看，我國人均通用倉庫面積約0.72平方米，遠不及美國的5.55平方米 (2015年數據) ，人均高標倉庫面積0.02平方米，同樣落后于美國人均0.66平方米的水平 (2015年數據) 。預計至2020年國內高標準倉庫的供應量只有0.56億平方米至0.66億平方米，與需求量之間的缺口巨大，高標倉庫設施嚴重不足。

物流地產行業研究報告依據全國及海外多種相關報紙雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料和數據，客觀、多角度地對市場進行了分析研究。報告在總結中國物流地產行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

本報告對于物流地產品生產企業、經銷商、行業管理部門以及擬進入該行業的投資者具有重要的參考價值，對于研究我國物流地行業發展規律、提高企業的運營效率、促進企業的發展壯大有學術和實踐的雙重意義。

未來物流地產行業將如何發展?請關注中研普華研究院報告《2020-2025年中國物流地產行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》。

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