澳門商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)深度分析

• 2022年1月4日 WuYaNan來源：互聯(lián)網 834 51
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澳門這個地方比較特殊，所有業(yè)態(tài)都圍繞博彩業(yè)。如果非要把商業(yè)單獨拿出來，是否應該說澳門的商業(yè)發(fā)展依靠博彩和旅游業(yè)帶動。

澳門商業(yè)地產發(fā)展如何？商業(yè)地產，指作為商業(yè)用途的地產，故又名做商鋪地產，以區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產，以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產等。商業(yè)地產廣義上通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業(yè)地產范疇，也可以單列。

商業(yè)地產對應的土地使用性質是商業(yè)用地，土地使用年限為40年(從土地出讓日起算)。依據(jù)《城市房地產管理法》第21條相關規(guī)定，商業(yè)用地使用期限屆滿的，應當重新簽訂合同并交付土地使用權出讓金。

房地產是資金密集型產業(yè)，對現(xiàn)金流的依賴非常高。老牛對部分A股上市的房地產進行了統(tǒng)計，房地產開發(fā)的上市公司平均資產負債率達到69.73%，這個水平在傳統(tǒng)行業(yè)里面已經很高了;財務費用(融資成本)占營業(yè)總收入比例更是高達5.45%(注意：是占總收入，而不是凈利潤)。

其實，商業(yè)地產的金融杠桿要遠大于普通住宅，換句話說，商業(yè)地產的風險要比普通住宅開發(fā)的風險要大的多。商業(yè)地產所開發(fā)的商業(yè)用房曾經是財富的象征，尤其是臨街商鋪更是“一鋪難求”。雖然商業(yè)用房開發(fā)成本較高，投資較大，但是商業(yè)用房，用的是房，投資的是“地”，并不是鋼筋水泥多值錢投入大，而是地處城市黃金地段，升值較快。

澳門商業(yè)地產發(fā)展現(xiàn)狀及行業(yè)深度分析

澳門這個地方比較特殊，所有業(yè)態(tài)都圍繞博彩業(yè)。如果非要把商業(yè)單獨拿出來，是否應該說澳門的商業(yè)發(fā)展依靠博彩和旅游業(yè)帶動。

伴隨著城市化水平的快速提升和城市規(guī)模的迅速擴大， “一城一心”的城市格局被打破，城市的環(huán)線發(fā)展由此外拓至中環(huán)。而傳統(tǒng)的市中心區(qū)域逐漸難以輻射居住在更遠區(qū)域，由此城市商業(yè)中心的發(fā)展也從單核向多核演變。商業(yè)地產，是指作為商業(yè)用途的房地產，商業(yè)用房多處在城市黃金地段或商業(yè)圈。

商業(yè)地產受地產開發(fā)紅利期快速增長的慣性影響，面對變革似乎正在經歷既有經驗的急剎車，如何應對變化，既響應現(xiàn)有趨勢，還要弄清未來發(fā)展的方向，唯有加快“創(chuàng)新”。

當前國內商業(yè)地產及其細分市場發(fā)展總體上已經飽和，增量發(fā)展放緩，存量競爭激烈，購物中心、酒店、寫字樓、長租公寓等商業(yè)市場競爭趨于激烈。但是，中產群體擴大、消費加速升級、擴大內需驅動、城市更新帶動、資產管理轉型等影響下，行業(yè)仍存在結構性的發(fā)展機會。

后開發(fā)時代巨大的房地產存量規(guī)模，為商業(yè)地產的積蓄發(fā)展勢能提供了巨大的增量空間，商業(yè)地產勢必會成為房企加速存量轉型、搶先掘金萬億元市場的新賽道。

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