中國城中村改造建設行業市場行情動態及投資前景分析報告2022

• 2022年11月10日 FangManTao來源：互聯網 686 40
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目前關于中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。

城中村改造行業前景如何?城中村的特殊之處在于，它的土地是集體土地，但因為位置的原因，它位于城市規劃區內。因此，在征收拆遷實踐中，參照國有土地上房屋征收拆遷進行補償。通常，城中村內部沒有統一的規劃和管理。以低矮擁擠的違章建筑為主，環境臟亂，人群混雜，治安混亂，基礎設施不配套，游離于城管系統之外，成為城市的“毒瘤”。因此，有必要對城中村進行改造。

城中村改造行業現狀分析

城中村改造是指對農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區的房屋，進行的征收拆遷。城中村改造基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關于中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。

從長遠發展看，城中村改造可以進行多種模式的探索。城市要避免千城一面，重點還是要實現多樣化的更新模式。危舊房要改造，“城中村”要更新，“城邊村”要分享城市化紅利。

圖表：中國現有城中村區域分布

數據來源：中研網

目前，城中村改造企業布局最多的深圳、廣州、東莞三地為例，2021年全年大多數“三舊改造”項目由合景泰富、佳兆業、龍光、卓越等本地房企獲取，TOP10房企如萬科、保利、華潤等亦斬獲多個城市更新項目。受整個行業資金面承壓影響，2021年下半年典型企業城市更新項目的拓展力度要明顯弱于上半年。

城中村改造行業前景分析

未來幾年，隨著城市化進程的加快，大量人口將進入鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群的發展將進入快車道。過去人口超過1000萬的城市被認為是特大城市，而現在很多省會城市和一些經濟實力較強的城市正在向這個目標靠近，形成了新一批特大城市和特大城市。

城中村改造是指將管理無序、布局結構混亂、水電通訊雜亂、環境衛生差、基礎設施缺失等會影響城市整體面貌的舊城區進行改造，從而推進城市化進程、改善人居環境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個文明、生態、和諧、宜居的環境。

對于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規劃時或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開。其實這也是尊重城市發展規律的理性選擇。畢竟居民在這里已經有了長期穩定的收益，補償不能只按照房子的拆遷價格來計算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會更高。所以對開發商和政府來說，拆遷和補償的壓力會更大，同時還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會成本問題。

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