2023中國城中村改造行業現狀 中國城中村改造行業未來投資戰略分析

• 周迅 2023年7月7日 來源：互聯網 1423 94
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需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質，是集體土地，但因其位置，處在城市規劃區內，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂

城中村改造，是指對農村村落在城市化進程中，由于全部或大部分耕地被征用，農民轉為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區的房屋，進行的征收拆遷。

城中村改造是指將管理無序、布局結構混亂、水電通訊雜亂、環境衛生差、基礎設施缺失等會影響城市整體面貌的舊城區進行改造，從而推進城市化進程、改善人居環境等，涉及到民心工程、德政工程和千秋工程等，給城中村打造一個文明、生態、和諧、宜居的環境。

2023中國城中村改造行業現狀 中國城中村改造行業未來投資戰略分析

在一般人看來，只有通過政府的征用完成土地國有化的地方，才算作真正的城市。而農村集體建設用地雖然也處在城市空間范圍內，但因為沒有完成國有化，“城中村”仍保留了農村屬性。在城市人看來，“城中村”就是農村。

需要注意，城中村的特殊之處在于：其土地性質，是集體土地，但因其位置，處在城市規劃區內，所以在征收拆遷實踐中，對其的補償，是參照國有土地上房屋征收拆遷來進行的。城中村的內部通常沒有統一的規劃和管理，以低矮擁擠的違章建筑為主、環境臟亂、人流混雜、治安混亂、基礎設施不配套、游離于城市管理體制之外，成為了都市的“癌癥”。所以需要進行城中村改造。

根據中研普華產業研究院發布的《2021-2026年中國城中村改造行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》顯示：

中國農村人口占了很大部分，在推進中國城鎮化過程中，強調城鄉融合發展，探索新型城鎮化。一些承接東部產業轉移的城市群也將迎來黃金發展期，如長江中游城市群、成渝城市群等。未來幾年隨著城鎮化加速，大量人口將進入到鄭州、成都、重慶、合肥、長沙等中心城市，這些城市和城市群發展將步入快車道。以前超過1000萬人口的城市就算是超大城市了，而現在不少省會和一些經濟強市都在靠近這個目標，形成新的一批大城市和特大城市。

為了促進城市的建設發展，政府大力征收城區周圍的農村土地，以獲得更大的城市擴展空間。但是，被征用土地的農民沒有得到很好的安置，基本都留在了原居住地，逐漸發展成為“村莊進入城市，城市包圍農村”的景象。這就是城中村的主要源頭。

目前關于中國現有城中村數量沒有專門的統計數據，城中村數據都集中在城市棚戶區的數據中。從目前各地公開的統計來看，中國城中村數量在5萬左右。

隨著時間的推移，“城中村”逐漸成為城市中一個獨特現象。例如，房屋破舊，基礎設施和公共服務供給不健全，因為房租比主城區便宜得多，所以吸引了大量外來人口集中居住在這里。除了環境、景觀和形態與城市有著巨大反差，“城中村”還有多種含義：

一是城市建成區是已經通過征收開發的國有土地，但“城中村”卻仍然屬于農村集體建設用地;二是“城中村”的社會管理仍然依賴于原有的農村集體經濟組織，雖然一部分已開始納入了城市社區，但是公共服務和福利還是由農村集體經濟組織提供;三是農村集體經濟組織的排他性決定了成員間的利益關系，外來人口雖然居住在這里，或是在村里的企業工作，但是無法參與集體經濟組織成員的利益分配;四是“城中村”沒有經過土地征收和拆遷，因此社區環境、建筑形態、社區規模與已經開發的城市相比，仍保留有明顯的村莊印記。

數據顯示，“十三五”期間我國棚改累計開工2300多萬套，幫助5000多萬居民實現安居夢;截止到2020年，共有3800多萬困難群眾住進公租房，累計2200多萬困難群眾領取了租賃補貼。

“十四五”時期仍將持續推動城中村改造進程。例如云南省發布的《云南省住房和城鄉建設事業“十四五”規劃綱要》，明確，十四五期間，城市棚戶區(老舊小區)改造、保障性租賃住房數量100萬套，其中，城市棚戶區改造30萬套，老舊小區改造數量55萬套， 保障性租賃住房15萬套。到2025年，城鎮居民人均住房建筑面積 ≥41.5平方米，比2020年的 ≥40實現增長。

對于人口密度較高的“城中村”，一般情況下，政府在規劃時或者制訂城市更新方案中，大多將它們繞開。其實這也是尊重城市發展規律的理性選擇。畢竟居民在這里已經有了長期穩定的收益，補償不能只按照房子的拆遷價格來計算。一般一座自建兩層以上的樓房，年租金收益大多在幾十萬元。如果是沿街的商戶，年租金收益還會更高。所以對開發商和政府來說，拆遷和補償的壓力會更大，同時還要考慮到拆遷面臨居民阻力的社會成本問題。

本報告由中研普華咨詢公司領銜撰寫，在大量周密的市場調研基礎上，主要依據了國家統計局、國家商務部、國家發改委、國家經濟信息中心、國務院發展研究中心、全國商業信息中心、中國經濟景氣監測中心、中國行業研究網、全國及海外多種相關報刊雜志的基礎信息等公布和提供的大量資料。

對國際、國內城中村改造行業市場發展狀況、關聯行業發展狀況、行業競爭狀況、優勢企業發展狀況、消費現狀以及行業營銷進行了深入的分析，在總結中國城中村改造行業發展歷程的基礎上，結合新時期的各方面因素，對中國城中村改造行業的發展趨勢給予了細致和審慎的預測論證。

了解更多行業數據詳情，可以點擊查閱中研普華產業研究院的《2021-2026年中國城中村改造行業市場前瞻與未來投資戰略分析報告》。

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